Partecipazione all'assemblea a mezzo di delegato e invalidità della deliberazione

La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione.

Nel caso concreto, un condomino ha impugnato una delibera assembleare deducendo, quale motivo di gravame - tra gli altri - la partecipazione e votazione da parte dell'amministratore nella veste di delegato di tre condomini laddove l'articolo 18 del regolamento di condominio limitava a due condomini la possibilità di tale intervento a mezzo delega. La sentenza d'appello aveva fatto applicazione del principio della c.d. ‘prova di resistenza', ossia verificato l'incidenza del detto apporto partecipativo ai fini del conseguimento del relativo quorum approvativo e, quindi, escluso vizio alcuno perché ininfluente.

Nel caso di specie si trattava di verificare se e in che limiti la previsione del regolamento di condominio - che, a mente dell'art. 1137, comma 2, c.c. rientra tra i parametri ai quali raffrontare la legalità delle decisioni assembleari - in punto di possibilità di partecipazione del condomino alle sedute assembleari a mezzo delegato potesse determinare invalidità della deliberazione assunta in sua violazione, oltre alla natura dell'eventuale vizio riscontrabile e alla possibilità di sanatoria.

La corte regolatrice ha annullato la delibera ritenendola viziata per violazione delle regole previste per la sua legittima adozione. Nel dare positivo riscontro al relativo motivo d'impugnativa il giudice di legittimità ha preliminarmente e condivisibilmente precisato natura ed efficacia della previsione del regolamento che disciplini e/o limiti la possibilità, per i singoli condomini, di partecipare alle sedute assembleari a mezzo delegato, evidenziandone la relativa finalità e cogenza.

Ha evidenziato che trattasi di clausola volta a «garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente» e qualificata, per espresso dettato normativo (art. 72 disp. att. c.c.) del carattere della inderogabilità, così escludendo la possibilità di eventuale sanatoria anche laddove la sua violazione non abbia, comunque, precluso il conseguimento del relativo quorum approvativo maggioritario.

La soluzione esegetica finale risulta pienamente condivisibile sia quanto alla qualificazione della forma di invalidità riscontrata che alla sostanza decisoria del dictum.

Poiché rapportata alle violazioni delle previsioni di regolamento relative alle modalità di adozione del deliberato, la sua definizione in termini di mera annullabilità si pone in piena coerenza e sintonia con il catalogo delle invalidità delle delibere del condominio edilizio, come delineato dalla medesima corte di legittimità nella sentenza Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806.

La pronuncia, poi, valorizza, nella sua reale portata, il ruolo e la funzione dell'apporto del singolo partecipe alla formazione della volontà dell'ente collettivo e che può emergere solo all'esito del confronto dialettico espresso nella sede a ciò deputata, ossia, nel caso del condominio edilizio, nell'assemblea ex art. 1135 c.c. Da qui l'erroneità della alternativa tesi che, riduttivamente, limita la considerazione di tale contributo in termini esclusivamente numerico-matematici in riferimento al conseguimento del quorum richiesto per la singola decisione sì da escludere che il deliberato possa considerarsi invalido laddove la prescritta maggioranza fosse stata comunque raggiunta, prescindendo dalla considerazione della partecipazione non rispettosa del dato regolamentare.

La decisione consente, poi, alcune puntualizzazioni e valorizzazioni di spunti in considerazione delle novità in materia intervenute con la legge di riforma della disciplina codicistica del condominio l. 11 dicembre 2012 n. 220.

Poiché, ai sensi dell'art. 1138, comma 1, c.c., il regolamento di condominio deve contenere anche le disposizioni «relative all'amministrazione» della res comune condominiale è fuor di dubbio che in tale novero debbano essere ricomprese anche quelle concernenti le modalità partecipative individuali facenti capo a ciascun condomino e apprezzabili quali forme di esercizio del proprio diritto comproprietario condominiale sulle parti e sui servizi di appartenenza e interesse comune.

L'art. 67 disp. att. c.c. prevede, poi, quale apporto partecipativo individuale, l'intervento alle sedute assembleari a mezzo delegato.

L'art. 72 disp. att. c.c., in sintonia e coordinamento con quanto previsto anche dall'art. 1138, comma 4, c.c. elenca singole disposizioni normative che non possono essere derogate dal regolamento di condominio e, tra esse, include anche l'art. 72 disp. att. c.c..

L'inderogabilità predicata dall'art. 72 disp. att. c.c. con riferimento all'art. 67 disp. att. c.c., pertanto, deve riferirsi all'impossibilità, per il testo regolamentare, di escludere che ciascun condomino possa partecipare alle sedute dell'assemblea a mezzo delegato sicché ciò che deve ritenersi non alternativamente declinabile dall'autonomia negoziale che si esprime nel regolamento è tale facoltà che, nel regolamento, può, quindi trovare solo ulteriore dettaglio ed eventuale limitazione.

Al riguardo va evidenziato che l'art. 67 disp att. c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche ad esso apportate dall'art. 21, comma 1, della l. 11 dicembre 2012, n. 220, affermava il diritto di ciascun condomino di partecipare all'assemblea a mezzo di proprio rappresentante, ulteriormente, poi, regolamentando, nel dettaglio, i casi di comproprietà della unità immobiliare e l'esistenza, su di essa, di usufrutto.

La novella legislativa ha, invece, ridefinito la materia con la riscrittura (anche) del comma 1 dell'art. 67 disp. att. c.c., prevedendo, per l'atto di delega, la necessità della forma scritta e limitando, per il caso di condominio composto da più di venti partecipanti, la rappresentatività, da parte del delegato, di non oltre «un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

Tale novum normativo ha la chiara finalità di evitare che la concentrazione di deleghe in capo ad un solo soggetto delegato sacrifichi ed escluda l'effettività del dibattito e del confronto dialogico assembleare e si pone, pertanto, in sintonia con la ratio della pronuncia in commento.

Peraltro, come evidenziato in motivazione, al caso concreto deciso non si applicava, ratione temporis, il dato legislativo novellato.

Tuttavia, il principio affermato relativo alla inderogabilità della clausola del regolamento limitativa della possibilità di partecipazione all'assemblea a mezzo delegato non può, nella attuale prospettiva di disciplina, non compararsi con tale dato riformato.

E' indubbio che, indipendente dalla sua natura genetica - assembleare ovvero convenzionale- la clausola del regolamento di condominio che escluda la possibilità, per il condomino, di partecipare all'assemblea a mezzo delegato sia nulla per contrasto con la previsione dell'art. 67, comma 1, disp. att. c.c. e in ragione della inderogabilità di quest'ultima affermata dall'art. 72 disp. att. c.c.

Analoga sanzione di nullità deve riferirsi alla previsione regolamentare che, per il caso di condominio con un numero di condomini superiore a venti, consenta l'attribuzione di deleghe al medesimo soggetto non rispettose dei richiamati limiti di nuova enucleazione.

Ci si deve, poi, interrogare sulla sorte ed efficacia delle previsioni dei regolamenti che prevedano la possibilità di conferimento di delega al medesimo delegato anche oltre tali limiti e che siano stati redatti ed adottati prima del 18 giugno 2013, ossia la data di entrata in vigore delle disposizioni novellate dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220.

Facendo applicazione delle regole e dei principi comuni della materia negoziale, segnatamente gli artt. 1419, comma 2, c.c. e 1139 c.c. deve ritenersi consentita l'inibizione degli effetti dell'atto negoziale in origine valido che ma che non possa più considerarsi tale in conseguenza della sopravvenienza di precetti normativi, espressivi di tutela e salvaguardia di interessi generali, che si pongano in contrasto con il suo contenuto.

Deve, quindi, ritenersi possibile la valutazione di giuridica inefficacia delle clausole contenute in testi regolamentari formati prima del 18 giugno 2013 e che si pongano in violazione di disposti legislativi di nuova stesura.

Pertanto, laddove un regolamento di condominio di fattura ante novella legislativa 2012 avesse previsto la possibilità di rilascio di deleghe per la partecipazione assembleare in valore ponderale superiore a quello prescritto dall'art. 67, comma 1,disp. att. c.c. come riformulato, trattasi di clausola inefficace perché in contrasto con la statuizione legislativa sopravvenuta alla quale deve attribuirsi prevalenza applicativa.

Analogo rilievo può, poi, operarsi per il caso in cui il regolamento avesse previsto la possibilità di conferimento di delega all'amministratore che, invece, il novellato comma 5 dell'art. 67 disp. att. c.c. recisamente inibisce.

Giova, da ultimo, evidenziare che, in situazioni quali quella decisa, la legittimazione all'impugnativa dovrebbe attribuirsi a ciascun condomino in quanto titolare del diritto alla corretta celebrazione della seduta assembleare e alla legale formazione ed espressione della volontà collettiva nel mentre andrebbe esclusa in capo al condomino conferente la delega poiché autore, a mezzo del proprio rappresentante, della violazione determinante invalidità.

Celeste - Scarpa, Le nuove norme in materia di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, in Giur. merito, 2013, 1249;

Della Corte, Assemblea, convocazione e maggioranza, in Dossier Condominio, 2013, fasc. 13, 799;

Figini, Le deleghe in assemblea, in Amministr. immob., 2013, fasc. 176, 493;

Triola, La partecipazione all'assemblea del condomino in conflitto di interessi con il condominio, in Giust. civ., 1995, I, 166.