La domanda di revisione delle tabelle millesimali può essere spiegata dal condomino anche in via riconvenzionale

In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse, salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione delle medesime tabelle ai sensi del citato art. 69, nei confronti di tutti i condomini.

Un condomino aveva convenuto in giudizio il condominio dell'edificio ove era posta l'unità immobiliare di sua proprietà, impugnando una determinata delibera assembleare, per avere l'amministratore del condominio omesso di inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea agli acquirenti di alcune delle unità immobiliari, che l'attore aveva veduto a terzi ricavandole dall'originario unico locale seminterrato - in particolare, dall'originario unico locale aveva ricavato due appartamenti e cinque garage, alienando un appartamento e un garage - e per avere continuato ad imputare ad esso attore, nonostante la comunicazione dell'avvenuta vendita, le spese condominiali relative all'intera originaria unità immobiliare.

Nella resistenza del condominio convenuto, il Tribunale aveva accolto la domanda attorea, dichiarando la nullità della delibera impugnata.

Sul gravame proposto dal condominio, la Corte d'Appello, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, aveva statuito l'annullamento della medesima delibera.

Avverso quest'ultima decisione, il condominio ricorreva per Cassazione.

Si trattava di verificare se il giudice distrettuale avesse errato nel considerare che, in presenza di tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale di natura contrattuale, non fosse possibile convocare «soggetti diversi da quelli indicati espressamente nelle tabelle», e, una volta convocati, di acclarare quali tabelle applicare in difetto di ogni modifica (assembleare o giudiziale) sul punto.

Al riguardo, il Supremo Collegio ha ribadito che le tabelle millesimali di un condominio hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma «non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino» (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1998, n. 3251).

Rimane, pertanto, nella facoltà di ciascun condomino alienare in tutto o in parte l'immobile di sua proprietà esclusiva, e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento (anche parziale) della proprietà, provvedendo ad inviare la convocazione dell'assemblea ai nuovi proprietari.

Ovviamente, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini oppure con sentenza del giudice a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse - e qui sta l'affermazione che qui rileva - «salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini» (Cass. civ., sez. II, 31 maggio 1988, n. 3701).

In altre parole, la proprietà delle unità immobiliari facenti parte del condominio è indipendente dalle tabelle millesimali, e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento delle dette unità, convocando gli attuali effettivi proprietari, che hanno diritto di partecipare all'assemblea, fermo restando che i millesimi vanno calcolati sulla base delle tabelle vigenti (tanto ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari, che ai fini del riparto delle spese).

Nella specie, pertanto, avendo il condomino comunicato la sopravvenienza di nuovi proprietari, il condominio era tenuto a convocarli all'assemblea, e male aveva fatto ad omettere tale importante incombente.

È stata, invece, ritenuta fondata l'altra doglianza avanzata dal condominio, il quale stigmatizzava l'operato della Corte distrettuale, laddove aveva omesso di dichiarare «inammissibile per difetto di legittimazione attiva” la domanda di annullamento della delibera assembleare proposta dall'attore per la mancata convocazione di altri condomini.

Invero, gli ermellini avevano, in precedenza, affermato che, in tema di impugnazione delle delibere delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di «annullamento”, e non di «nullità”, delle delibere assunte dall'assemblea (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 1 agosto 2006, n. 17486).

Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c.., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge, sicché che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

Nella specie, l'attore, essendo stato ritualmente convocato all'assemblea, non avrebbe potuto impugnare la delibera per mancata convocazione di altro condomino, essendo il medesimo, in proposito, carente di legittimazione attiva, per cui la domanda così proposta risultava improponibile.

Tornando all'affermazione principale contenuta nella sentenza in commento, mentre è condivisibile il rilievo per il quale la domanda di revisione può essere spiegata dal condomino interessato anche in via riconvenzionale, specie qualora gli venga richiesto il pagamento di contributi condominiali che egli non ritenga corrispondenti alla caratura millesimale di appartenenza, va precisata, invece, alla luce della Riforma del 2013, la conclusione in base alla quale tale domanda deve essere rivolta «nei confronti di tutti i condomini» (la fattispecie esaminata dai giudici di Piazza Cavour aveva ad oggetto una delibera assembleare adottata nel 2000, per cui, ovviamente, trovava applicazione la norma vigente ratione temporis, ossia prime degli emendamenti apportati dalla l. n. 220/2012).

Invero, il nuovo disposto dell'art. 69 disp. att. c.c. prevede, al comma 2, che «ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'art. 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore».

Orbene, una volta inquadrata la natura delle tabelle millesimali nell'àmbito negoziale, sarebbe dovuta conseguire de plano l'individuazione dei legittimi contendenti nel processo volto alla loro formazione/revisione, ossia tutti i proprietari delle unità immobiliari dello stabile interessato.

Invece, l'aver individuato, al riguardo, la legittimazione passiva dell'amministratore «ai soli fini» della revisione delle medesime tabelle (quali esse siano) sembra configurare un mero escamotage compromissorio, perché, da un lato, si ribadisce la necessità del consenso unanime per l'approvazione/revisione delle tabelle millesimali - salve le ipotesi eccezionali di cui all'art. 69 disp. att. c.c. - dall'altro, si opta per tale semplificazione processuale considerando le difficoltà conseguenti all'integrazione del contraddittorio, ai sensi dell'art. 102 c.p.c., nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (situazione processuale, peraltro, non agevole da mantenere anche nei successivi gradi di giudizio).

Comunque, l'eventuale inottemperanza dell'amministratore all'obbligo di cui sopra - ossia aver omesso di informare l'assemblea di un giudizio concernente la revisione delle tabelle - ha un rilievo esclusivamente interno, in quanto l'amministratore inadempiente, al massimo, potrà essere destituito (dall'assemblea o dal magistrato) e potrà anche essere tenuto al risarcimento dei danni provocati ai condomini, ma rispetto a colui che ha promosso il giudizio (il condomino) resta ferma la legittimazione passiva dell'amministratore e, parimenti, rimane intatta l'opponibilità della sentenza (quale essa sia) nei confronti del condominio.

In fondo, trattasi di adempimenti, e correlate sanzioni, molto simili al meccanismo delineato dai commi 3 e 4 dell'art. 1131 c.c., quasi a sottolineare che siamo in presenza di una controversia che esula dalle attribuzioni dell'amministratore, trattandosi di azione preordinata alla tutela del diritto di proprietà dell'unità immobiliare di cui si lamenta l'illegittima determinazione del valore in termini millesimali.

Quanto sopra vale anche per il caso del c.d. supercondominio di cui all'art. 1117-bis c.c., salvo precisare che vanno convenuti in giudizio solo gli amministratori dei singoli condominii, e non i rappresentanti dei singoli condominii nominati ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

Del Chicca, Tabelle millesimali: formazione, revisione, e legittimazione processuale nel condominio e nel supercondominio, in Arch. loc. e cond., 2014, 24;

Celeste - Salciarini, Il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, Milano, 2006, 494;

Branca, Tabelle millesimali, amministratore e riconvenzione, in Dir. e giur., 1974, 120.