Lastrico solare e responsabilità ex art. 2051 c.c.

In tema di condominio negli edifici, dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4), c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.

Nella fattispecie in esame, la Corte ha dovuto decidere in ordine alla corretta ripartizione delle responsabilità e, quindi, degli obblighi pecuniari relativi al sostenimento delle spese di riparazione in caso di crollo della terrazza determinato, secondo la ricostruzione effettuata dal CTU nel corso dei precedenti gradi di giudizio, dall'assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro.

Infatti, parte ricorrente, nel ricorso per Cassazione ha lamentato l'omesso esame e l'omessa motivazione da parte della Corte d'Appello della circostanza per cui solo i proprietari del terrazzo dovevano considerarsi responsabili esclusivi del crollo e quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.

Viene in esame, nella fattispecie, il problema dell'accertamento della responsabilità per danni derivanti dalla c.d. terrazza a livello in proprietà esclusiva di uno dei condomini, ma che funge da copertura anche di uno o più ulteriori proprietà esclusive.

Stante la pacifica equiparabilità, quanto a disciplina, della terrazza a livello al lastrico solare di proprietà o in uso esclusivo ad un condomino (v., oltre alla pronuncia qui in esame, ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583) la soluzione della questione deve essere ricercata mediante l'applicazione dei medesimi orientamenti interpretativi tracciati dalla giurisprudenza di legittimità.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha esaminato la correttezza o meno del ragionamento espresso dalla Corte di Appello di Catanzaro laddove, per dirimere la vertenza sopra citata, ha fatto stretta applicazione dell'art. 1126 c.c. senza però esaminare il problema dell'imputabilità del crollo e quindi del danno

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, sottolineando, in primo luogo, che in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le Sezioni Unite della medesima Corte Suprema avevano di recente affermato che, in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4), c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità secondo le Sezioni Unite, quindi, va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449).

Al riguardo, prima dell'intervento risolutivo delle Sezioni Unite, si può dire che vi fossero due orientamenti giurisprudenziali: secondo il primo, in caso di infiltrazioni dal lastrico solare sarebbe applicabile l'art. 2051 c.c. in capo al custode del lastrico solare che sia proprietario o utilizzatore dello stesso, con esclusione della responsabilità in capo al Condominio. Secondo un altro orientamento, responsabile sarebbe anche il Condominio.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute con la sentenza n. 3672 del 29 aprile 1997 e hanno statuito che nel caso di danni derivanti da difetto di manutenzione del lastrico solare risponde il Condominio oltre al proprietario o usuario del lastrico, ma non in forza dell'art. 2051 c.c., bensì ai sensi dell'art. 1126 c.c. Questa soluzione è stata giustificata dalla Suprema Corte partendo dal presupposto che la causa del danno, sostanzialmente, andava ricercata nella violazione dell'obbligo di conservazione, riparazione o ricostruzione del lastrico, la cui spesa avrebbe dovuto essere sopportata dai singoli condomini ai sensi dell'art. 1126 c.c. Da questo parallelismo discendeva quindi, l'applicazione del criterio di ripartizione di cui alla norma citata anche in caso di risarcimento dei danni.

La successiva giurisprudenza, pur continuando ad affermare che dal lato interno la spesa doveva ripartirsi ai sensi dell'art. 1126 c.c., sotto il profilo dei criteri di imputabilità faceva riferimento all'art 2051 c.c., riconoscendo in capo al Condominio la qualità di custode stante la funzione comune che il lastrico in ogni caso svolge, quale copertura per gli immobili sottostanti (v., ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2006, n. 3676).

La pronuncia delle Sezioni Unite del 2016 più sopra ricordata ha quindi superato il contrasto di cui si è detto precisando, da un lato, i titoli di responsabilità in capo ai diversi soggetti interessati dalla particolare fattispecie dei lastrici solari e terrazze a livello, dall'altro lato, che il concorso delle responsabilità andava risolto ai sensi dell'art. 1126 c.c. salva, però, l'eventuale rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.

Nel caso di specie, la Suprema Corte ha sottolineato come il principio affermato dalle Sezioni Unite, dettato in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di danni da omessa manutenzione, per di più relativi, addirittura, al crollo della terrazza a livello.

La Cassazione ha, quindi, censurato la pronuncia della Corte d'Appello di Catanzaro nella parte in cui ha applicato «seccamente» la regola dell'art. 1126 c.c., ma non si è posta il problema preliminare di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l'imputabilità soggettiva del danno, e, cioè, stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle Sezioni Unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all'art. 2051 c.c.

Secondo la Suprema Corte, l'indagine era assolutamente decisiva perché solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all'art. 1126 c.c.

Quindi, la sentenza è stata cassata con rinvio per consentire un nuovo esame, da parte del Giudice d'appello, in ordine all'eventuale imputabilità specifica del sinistro.

La pronuncia della Suprema Corte fornisce un esempio applicativo dei principi ermeneutici dettati dalla Suprema Corte a Sezioni Unite n. 9449 del 10 maggio 2016 sopra citata.

Ciò che, in particolare rileva sottolineare alla luce delle argomentazioni svolte dalla Cassazione nella pronuncia in esame, è il fatto che, laddove vi sia una terrazza a livello o un lastrico solare di proprietà od uso esclusivo di un condomino, ma la cui funzione di copertura comporta anche la natura parzialmente condominiale degli stessi, che per difetto o omessa manutenzione rechino danni a terzi o vengano a subire essi stessi danni o a crollare come nel caso di specie, viene in esame un'ipotesi presuntiva di obbligo in capo tanto al Condominio, quale soggetto tenuto ex art. 1135 c.c. quanto al proprietario o usuario ex art. 2051 c.c., di controllo dei rischi e quindi di provvedere alla manutenzione, al ripristino del bene nonché al risarcimento dei danni derivanti dallo stesso.

D'altronde, da quanto sopra deve ritenersi sussistente un obbligo di accertamento in capo al giudice, da un lato, e un onere di allegazione e prova in capo alle parti interessate, dall'altro lato, con riguardo alla verifica dell'effettiva imputabilità del sinistro specificamente ad uno dei due soggetti in questione.

Se la causa, infatti, fosse da ricercare in un fatto del terzo imprevedibile ed imprevisto, non si porrebbe un problema di imputazione di responsabilità sussistendo un'ipotesi di caso fortuito a fronte della quale, da un lato, le spese di ripristino e della terrazza in sé e per sé considerate avrebbero un rilievo meramente gestionale interno con conseguente applicazione dell'art. 1126 c.c., e, dall'altro lato, sussisterebbe il diritto di agire nei confronti del terzo danneggiante.

Laddove, invece, la causa del danno fosse riconducibile ad uno dei due soggetti in questione, Condominio (si pensi al caso in cui il proprietario ha specificamente richiesto l'esecuzione dei lavori in assemblea che poi ha omesso gli interventi richiesti), o il proprietario esclusivo (ad esempio per avere eseguito dei lavori all'insaputa del Condominio e senza che quest'ultimo avesse modo di conoscerne e prendere misure correttive), è anzitutto onere della parte che ha interesse a far emergere l'imputabilità esclusiva allegare e dimostrare tale circostanza; inoltre, una volta allegata la circostanza, qualora dall'istruttoria emerga tale specifica ed esclusiva imputazione il giudice non può applicare il criterio presuntivo di cui all'art. 1126 c.c. e deve, invece, procedere alla condanna al risarcimento danno o al pagamento delle riparazioni nei confronti dell'esclusivo responsabile.