La presunzione di consegna in buono stato locativo può essere vinta solo da una rigorosa prova contraria

La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (in applicazione del principio, la Suprema Corte ha escluso che potessero superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosomiglianza del deterioramento dovuto all'uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso, e ciò in presenza di una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell'immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneità del bene all'uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la già debole portata indiziaria di quegli elementi).

I locatori di un immobile destinato a scuola, a seguito dello scioglimento del rapporto, svolgono domanda risarcitoria per i danni cagionati dal cattivo stato di conservazione del bene, a seguito della mancata effettuazione della manutenzione ordinaria da parte dell'ente pubblico locatore.

La domanda è accolta in primo grado e rigettata dal giudice di appello, il quale ritiene che non vi sia la prova di un deterioramento imputabile all'ente conduttore e che, in ogni caso, nessun danno concreto si sia verificato per i proprietari, i quali successivamente avevano completamente ristrutturato l'immobile per adibirlo ad attività commerciali ed abitazioni private.

Quale rilievo assume sul piano probatorio la mancanza di un verbale di consegna dal quale risulti il concreto stato dell'immobile locato all'inizio del rapporto, con conseguente operatività della presunzione della consegna in buono stato locativo prevista dall'art. 1590 c.c.?

La Suprema Corte accoglie, cassa e rinvia, interrogandosi nella pronuncia in commento per l'appunto sul quesito se la presunzione di legge di cui all'art. 1590, comma 2, c.c. possa essere vinta attraverso presunzioni, quesito che non potrebbe che ricevere risposta negativa.

A suffragio di detta soluzione viene richiamato il principio secondo cui la presunzione del secondo comma dell'art. 1590 c.c. può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2005, n. 14305).

Nel caso esaminato la prova richiesta, secondo la Suprema Corte, non sarebbe stata fornita, non potendo consistere nella semplice considerazione, espressa dal giudice di merito, che «è impensabile che l'edificio già non presentasse il deterioramento dovuto all'uso specifico», la quale costituirebbe più una opinione che una vera e propria argomentazione giuridica. Né il suddetto elemento indiziario potrebbe dirsi rafforzato dalla considerazione che nella determinazione del prezzo di aggiudicazione del bene, acquistato all'asta dai locatori in corso del rapporto, doveva ritenersi valutato lo stato manutentivo dell'immobile, giacché il prezzo spuntato in sede di asta non rispecchia necessariamente il valore commerciale del bene, potendo essere il frutto di numerosi ribassi, per i più svariati motivi. A fronte di tale quadro presuntivo vi era al contrario la circostanza della clausola contrattuale che indicava l'idoneità del bene all'uso pattuito. Difatti, è costante l'affermazione secondo cui: «In tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell'immobile locato effettuata dalle parti nel contratto» (Cass. civ., sez. III, 29 novembre 2013, n. 26780; Cass. civ., sez. III, 1 ottobre 2004, n. 19652). Nel caso in esame in mancanza di tale descrizione, vi era invece l'indicazione che l'immobile era confacente alle esigenze dell'ente conduttore e tale indicazione, sebbene non determinante, era più che idonea a sterilizzare la pur debole portata indiziaria degli elementi indicati a favore della tesi del conduttore, di modo che la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c. non poteva dirsi affatto superata.

Stabilisce il comma 1 dell'art. 1590 c.c. che il conduttore deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti, ed aggiunge il secondo comma che in mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Allo scopo di ridurre le eventualità di contestazione la legge prevede in tal modo un particolare onere probatorio ed una specifica presunzione, collegata con questo. Viene attribuito, infatti, valore probatorio preminente alla c.d. «descrizione» (art. 1590, comma 1, c.c.), la quale è una dichiarazione confessoria reciproca, che i contraenti si rendono l'un l'altro con riguardo alle caratteristiche che la cosa locata ha al momento della consegna (Mirabelli, 481). Sulla rilevanza prioritaria della descrizione concorda la giurisprudenza, la quale afferma che in tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell'immobile locato effettuata dalle parti nel contratto (Cass. civ., sez. III, 1° ottobre 2004, n. 19652). In tal caso il locatore non può invocare la presunzione di consegna della cosa in buono stato di manutenzione ove si sia fatto luogo a descrizione: stante la riserva espressa nella norma, la presunzione stessa non potrà dunque operare e andrà ad essa sostituito il dato certo costituito dal verbale di descrizione e di consistenza della cosa locata.

Si dà sovente il caso, tuttavia, in cui il contratto non contenga una vera e propria descrizione ma la semplice attestazione che l'immobile, al momento dell'inizio della locazione, si trova in buono stato di manutenzione. Può discutersi, infatti, se una tale sintetica locuzione sia atta a precludere la prova di modesti deterioramenti presenti all'atto della consegna e di cui il locatore si dolga quando il conduttore proceda alla restituzione. In presenza di una puntuale descrizione dell'immobile, sarà invece onere del conduttore provare che lo stato della cosa locata è mutato per fatti a lui non imputabili.

Non di rado la descrizione del bene nello stato iniziale manca. Se le parti non provvedono a tale descrizione, viene in gioco la presunzione di buono stato di manutenzione. La presunzione è relativa e ammette, quindi, la prova contraria (Mirabelli, 482).

In termini generali, il conduttore per vincere la presunzione, avrà l'onere di provare rigorosamente che le condizioni dell'immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall'incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell'immobile stesso (Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2005, n. 14305). Si è ritenuto, poi, che la presunzione del buono stato locativo iniziale risulti superata ove l'immobile, al momento della riconsegna, presenti dei vizi e, nondimeno, il locatore accetti senza riserva il bene e restituisca al conduttore il deposito cauzionale (Trib. Roma 25 ottobre 2002; Lazzaro - Di Marzio, 1049).

Tale presunzione, come si diceva, non trova invece applicazione qualora si sia fatto luogo a descrizione: alla presunzione va sostituito il dato certo del verbale di consistenza della cosa locata (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 1957, n. 3045).

Nessuna presunzione è stata invece posta per il momento della riconsegna: pertanto, se non si proceda ad accertare eventuali danni alla cosa locata, non si presume che essa sia stata restituita in buono stato locativo (Cass. civ., sez. III, 19 dicembre 1949, n. 2621) ed il locatore, anche se «abbia tralasciato di constatare all'atto della riconsegna l'esistenza di danni cagionati dal conduttore, ha sempre diritto a chiederne giudizialmente il risarcimento» (Cass. civ., sez. III, 11 aprile 1972, n. 1118), sino a quando la relativa azione non sia estinta per prescrizione o per rinuncia, non potendo l'omissione considerarsi espressione di una volontà abdicativa in ordine al suo diritto ai danni, come tale preclusiva di successive iniziative giudiziali al riguardo dello stesso diritto (Cass. civ., sez. III, 14 ottobre 1993, n. 10152; Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2006, n. 8616). Insomma anche l'accettazione delle chiavi senza riserva non comporta implicita rinuncia da parte del locatore agli eventuali danni, potendo la rinuncia tacita ad un diritto desumersi soltanto da un comportamento concludente del titolare, che riveli, in maniera univoca la sua definitiva volontà di un avvalersi del diritto.

Resta una considerazione che attiene alla pronuncia, ma non al tema in esame: da quanto si apprende dall'espositiva contenuta nella stessa sentenza della Corte di cassazione, il giudice di merito aveva fondato il rigetto della domanda risarcitoria proposta dai locatori su una duplice ratio decidendi: per un verso sul superamento della presunzione di consegna in buono stato locativo, per altro verso sull'assunto che i locatori, proprietari del bene, lo avevano integralmente ristrutturato per destinarlo ad abitazione, il che escludeva che essi avessero subito alcun concreto pregiudizio. Ebbene questa seconda ratio decidendi, palesemente idonea a sostenere anche da sola la decisione adottata, non risulta essere stata censurata: e tutti lettori sanno cosa ciò comporti.

Mirabelli, La locazione, Torino, 1972