La prima pronuncia di legittimità sull'omessa registrazione della locazione: una soluzione non del tutto convincente

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

La ricorrente ha chiesto al Tribunale di accertare l'illegittimità del recesso esercitato dalla conduttrice, di immobile locato ad uso non abitativo con condanna al versamento dei canoni fino al termine del rapporto, ovvero, in subordine, per la durata necessaria a pervenire alla prima scadenza di esso.

La domanda è stata accolta dal Tribunale che ha accertato che la registrazione della locazione era stata effettuata, seppur tardivamente. A sua volta, la Corte territoriale ha confermato la decisione.

Contro la decisione la convenuta ha proposto ricorso deducendo in primis che il contratto di locazione non registrato sarebbe stato affetto da nullità per violazione di norma imperativa.

La questione che si pone è la seguente: quali siano le conseguenze giuridiche scaturenti dall'omessa o tardiva registrazione della locazione immobiliare a fronte del disposto affidato all'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004.

La massima ufficiale della pronunzia sopra riportata evidenzia in modo trasparente quale sia il focus.

La nomofilachia, per la prima volta ed ex professo, affronta l'annoso problema delle conseguenze scaturenti dall'omessa registrazione della locazione a fronte della previsione affidata alla norma della finanziaria per il 2005, che recita: «i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” (art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004).

Questo testo normativo, per oltre dieci anni, ha dato molto filo da torcere agli interpreti che, come dà conto la pronunzia, si sono in maggioranza rifiutati di avallarne un'interpretazione meramente letterale, che sancisca la nullità della locazione; in quanto la disciplina è stata da più parti giudicata contrastante con i principi generali che escludono l'interferenza tra profilo fiscale e profilo civilistico del rapporto; oltre che per la previsione di una nullità extratestuale, non connessa al difetto di un elemento costitutivo del contratto (art. 1325 c.c.), ma, piuttosto, all'omissione di un adempimento tributario estrinseco, qual è la registrazione.

La Corte riassume le plurime ed in gran parte contrastanti interpretazioni formatesi sul comma 346 in discorso, in ottica prevalentemente «correttiva” di un testo normativo bei poco comprensibile, disomogeneo, oltrechè largamente distonico rispetto ai principi generali.

Viene, anzitutto, ricordato il prevalente formante di merito che, opina la previsione in discorso non caratterizzata da imperatività, pervenendo per tal via ad una lettura «costituzionalmente orientata» che svaluta il riferimento alla nullità; in particolare, considerando la registrazione del contratto condicio iuris di efficacia del medesimo, un adempimento che può intervenire in momento successivo rispetto alla conclusione del negozio in tal modo determinando, con effetto ex tunc, la definitiva efficacia del rapporto, ai sensi dell'art. 1360, comma 1, c.c.

Altro formante minoritario, in aderenza alla lettera del testo normativo, ha opinato che la norma della legge finanziaria avrebbe introdotto una forma di invalidità non prevista dal codice civile, una violazione che determinerebbe la nullità del negozio ex art. 1418 c.c.

Anche la Corte Costituzionale (Corte Cost. n. 420/2007), in una delle pronunzie che hanno attinto il problematico testo normativo, ha fornito la sua interpretazione; in modo particolare ritenendo che l'ipotesi oggetto della l. 30 dicembre 2004, n. 311 individuerebbe una «nullità del contratto per violazione di norme imperative ai sensi dell'art. 1418 c.c.».

La pronunzia riporta pure il passaggio di una recente decisione delle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18213), pronunciatasi sull'irrilevanza della tardiva registrazione del patto occulto sul canone nelle locazioni abitative con riguardo all'art. 13 della l. n. 431/1998, affermando che «se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell'obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempie a quell'obbligo».

Il percorso motivazionale della decisione evidenzia il carico di intensa problematicità interpretativa di cui è portatore il testo normativo (affidato al comma 346 della l. n. 311/2004), che ha impegnato severamente, senza pervenire a risultati definitivi, l'ermeneutica giuridica per oltre un decennio.

Solo ora la Corte di legittimità, per la prima volta, prende posizione sulla spinosa problematica.

In particolare, la Corte ritiene di non discostarsi dalla lettera normativa che si riferisce alla «nullità» del contratto non registrato, in ciò confortata dall'insegnamento di Corte Cost. n. 420/2007. In tal modo rifiutando la lettura prevalente, che ipotizza che il contratto non registrato sia temporaneamente inefficace, fino a registrazione successiva.

Peraltro, riprendendo le conclusioni cui erano pervenute le Sezioni Unite (e, possiamo aggiungere, anche la prevalente giurisprudenza di merito) in tema di sanabilità dell'omissione, la pronuncia ritiene sanabile tale manchevole adempimento fiscale con effetti ex tunc («se il contratto è registrato - non importa quando - è contratto valido»).

A giudizio della Corte, la sanatoria deriva non tanto dall'applicazione della normativa civilistica, quanto dalla trasposizione di quella tributaria e fiscale, che prevede la possibilità di sanatoria (con richiamo all'art. 76, comma 5, del d.P.R. n. 131/1986; disposizione che ammette, implicitamente, la possibilità della registrazione tardiva) e come emergerebbe dalle norme sul c.d. ravvedimento operoso.

A conforto di questa lettura viene da ultimo richiamato pure il testo innovato (dalla l. n. 208/2015) dell'art. 13 della l. n. 431/1998, che evidenzia come l'emersione a fini fiscali del contratto per effetto di tardiva registrazione, «comporti il riconoscimento della sua giuridica esistenza».

Per la prima volta la Corte Suprema ha preso posizione sulla vexata quaestio relativa all'omessa registrazione della locazione e sui relativi effetti che ne discendono. Per quanto la medesima sezione qualche mese addietro fosse pervenuta, si ignora quanto consapevolmente, ad un risultato ermeneutico antitetico; colà ritenendo, seppur con motivazione assai sbrigativa, che l'omessa registrazione della locazione determinasse, invece, nullità del contratto, con susseguente natura indebita delle prestazioni eseguite in costanza di rapporto ex art. 2033 c.c. (Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2016, n. 25503).

Opposta la conclusione cui è pervenuta l'ultima pronunzia della III sezione in commento, che, al contrario, ammette la sanatoria della nullità del negozio locativo.

La conclusione cui si perviene appare condivisibile laddove la sanatoria susseguente a registrazione tardiva del contratto consente di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, sia nell'interesse del locatore, che nell'interesse del conduttore, il quale, in tal modo, come precisa la pronunzia, non rischia azioni di rilascio e può godere della locazione fino al termine del rapporto.

Dove invero la pronunzia non convince è nel passaggio motivazionale seguente; laddove la sanatoria della nullità del negozio locatizio viene fatta derivare dall'applicazione della legislazione fiscale, che «implicitamente l'ammette» e dall'istituto del ravvedimento oneroso.

Appare assai curioso, oltrechè assai ardito in diritto, ritenere, come fa la pronuncia, che la nullità civilistica comminata ex art. 1418 c.c. per violazione di norma imperativa fiscale (afferente ad omessa registrazione del contratto), possa essere posta nel nulla (è proprio il caso di dirlo!) e con ciò sanata in applicazione della normativa fiscale che implicitamente l'ammetterebbe, a seguito dell'effettuazione dell'adempimento fiscale tardivo inizialmente omesso dalle parti.

In forza dei principi, la sanatoria del negozio giuridico nullo (negozio che secondo l'ordinamento è tamquam non esset, a tutela di interessi generali) è eccezionalmente ammessa unicamente quando «la legge dispone altrimenti» (art. 1423 c.c.); ovvero, in applicazione del principio di conservazione del rapporto, nelle classiche ipotesi della donazione (art. 799 c.c. ), del testamento (art. 590 c.c.), le cui disposizioni vengono confermate, come pure in materia di società per azioni (art. 2332, comma 5, c.c.). Questo significa che, per ammettersi l'eccezionale forma di convalida, «la legge» deve «disporre» al riguardo; ovvero, prevederne espressamente l'effetto convalidante a fronte di un determinato comportamento attivo, mantenuto a seguito del verificarsi della nullità. E questo effetto, di eccezionale sanatoria, in forza di quanto precede, non può che essere espressamente previsto dalla legge, non potendosi, altrimenti, desumere, implicitamente, dalle fonti normative (fiscali), come sembra, invece, ritenere la decisione che precede.

In conclusione, la soluzione cui è giunta la pronunzia rischia di creare ulteriore confusione, aggiungendo una nuova puntata al già ampio catalogo di ardite (e talvolta fantasiose) proposte ricostruttive formulate in passato, purtroppo, senza riuscire a portare una parola chiarificatrice in grado di sciogliere l'intricata matassa.

Buset, Locazione non registrata e prestazione indebita di far godere, in Nuova giur. civ. comm., 2017, 860;

Masoni, L'incubo fiscale si staglia di nuovo sulle locazioni in seguito alla novella dell'art. 13, 6° comma, della l. 431 del 1998, in Arch. loc. e cond., 2016, 526;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2015, 423;

Cuffaro, La disciplina delle nullità, in La locazione, a cura di Cuffaro, Bologna, 2009, 434;

La Marca, Costituzione di diritti personali di godimento e difetto di registrazione: legittima la previsione della nullità del contratto, in Nuova giur. civ. comm., 2008, 590;

Di Marzio, La nullità del contratto di locazione per omessa registrazione, in Giust. civ., 2007, 484;

Scarpa, L'interpretazione costituzionalmente orientata dell'onere di registrazione delle locazioni, in Giur. merito, 2006, 2623;

Tomassini, voce Sanatoria (dir. priv.), in Enc. dir., Milano, 1989, XLI, 230;

Santoro Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 1986, 248;

Bianca, Diritto civile. Il contratto, Milano, 1984, 597;

Messineo, Il contratto in genere, Milano, 1972, 383.