Collegamento di unità immobiliari appartenenti a condominii diversi

In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

La società Alfa è proprietaria di due locali ad uso commerciale con sottonegozio, situati all'interno di due condominii tra loro distinti ed autonomi - con accesso da vie diverse - sebbene ubicati all'interno del medesimo edificio. Essendo i due negozi tra loro adiacenti in più punti, nell'ottica della loro migliore utilizzazione la società Alfa li pone in collegamento, realizzando un varco nel muro divisorio tra i due condominii: muro strutturalmente unico se riferito all'unico edificio.

Convenuta in giudizio da uno dei Condominii, al fine di ottenere il ripristino del muro perimetrale, la società Alfa risulta vittoriosa in primo grado ma soccombente in appello: osserva la corte territoriale che, quello oggetto di intervento, deve comunque intendersi alla stregua di un muro perimetrale, in virtù della incontestata funzione separatoria tra i due distinti Condominii, non rilevando in senso contrario l'ubicazione di questi ultimi all'interno di un edificio strutturalmente unico.

Avverso quest'ultima sentenza la società Alfa propone ricorso principale, affidato a tredici motivi, i primi nove tutti vertenti - sia pure sulla base di motivi di doglianza diversamente articolati - sull'errore ricostruttivo compiuto dalla corte di appello, la quale avrebbe ritenuto essersi in presenza di due edifici condominali, pur trattandosi di un unico fabbricato.

La questione in esame è la seguente: il muro divisorio tra due Condominii autonomi e diversi tra di loro, ma collocati all'interno di un edificio strutturalmente unico, ha funzione perimetrale o meno?

Tra le funzioni alternative riconosciute ai muri comuni (maestri o perimetrali che siano) - naturaliter destinati a fornire utilità (sostegno e confine) alle singole unità immobiliari a cui sono collegati, senza che occorra alcuna attività da parte del singolo condomino - v'è quella di consentire l'apertura di porte, finestre e, più in generale, di varchi (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2015, n. 11445), trattandosi di attività che non ne altera l'entità materiale, né modifica la loro destinazione, ma integra una consentita modificazione della cosa comune, purché non comprometta il diritto al pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4437): è pertanto lecita una maggiore e più intensa utilizzazione del muro all'interno del condominio, ad esempio per mettere in comunicazione un'unità immobiliare in proprietà esclusiva collocata nell'edificio condominiale con il cortile o il garage comune.

Nella specificazione dei limiti da rispettare - con particolare riguardo al divieto di modificazione della destinazione dei beni comuni (art. 1102 c.c.) - la giurisprudenza è, tuttavia, costante nell'evidenziare come non possa consentirsi, mediante l'esecuzione delle opere in questione, che il condominio venga gravato di un peso: nel senso che il singolo condomino non può, mediante la realizzazione del varco nel muro, mettere il cortile condominiale ovvero un'unità immobiliare di proprietà esclusiva in comunicazione con un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di proprietà esclusiva di detto condomino, giacché in tal modo si determina la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della relativa destinazione, essendo imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù - per la cui costituzione è invece necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501; Cass. civ., sez. II, 14 maggio 2014, n. 10606; Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3035).

Partendo, dunque, dagli univoci dati offerti dalla non contestazione, da un lato, in merito all'unicità strutturale, sul piano costruttivo, dell'edificio, nonché all'esistenza, al suo interno, di due diversi ed autonomi condomini, con distinti accessi da vie diverse e, dall'altro, in ordine alla collocazione dei locali di proprietà esclusiva della società Alfa in ciascuno dei due Condominii, onde pervenire alla soluzione del caso sottoposto al proprio vaglio, la Corte indugia sulla funzione in concreto svolta dal muro oggetto di intervento ad opera della società Alfa, rilevando come, pur nella specificità della situazione, non possa essere disconosciuta allo stesso una funzione perimetrale, giacché la nozione stessa di condominio implica una necessaria ed ontologica delimitazione verso l'esterno.

Tale specificità rende, pertanto, il muro «divisorio» tra i due Condomini, siccome perimetrale, comune a tutti i condomini facenti parte di ciascuno di essi, con la sua inevitabile soggezione ai limiti di utilizzo cui all'art. 1102 c.c.: ne consegue - così venendo alla soluzione del caso di specie - l'illegittimità dell'apertura realizzata dalla società Alfa, giacché l'abbattimento degli spicchi di muro al piano terra e seminterrato, posti tra i due locali commerciali insistenti nei due diversi condomini, ha comportato uso abnorme del muro stesso.

Interessante osservare come il principio affermato, nell'occasione, dalla Corte, si ponga - probabilmente inconsapevolmente - in linea con un lontano precedente (Cass. civ., sez. II, 25 settembre 1991, n. 10008) in cui si evidenziava come l'uso del cemento armato abbia profondamente modificato la funzione dei muri perimetrali, che non è più quella di assicurare la stabilità dell'edificio, bensì soltanto quella di delimitarlo esternamente, mentre la funzione portante è esercitata dai pilastri e dalle architravi in conglomerato cementizio.