Accesso alla documentazione contabile condominiale

Le prescrizioni del regolamento di condominio aventi natura solo organizzativa, come quelle che disciplinano la facoltà di accesso ai documenti contabili, possono essere interpretate, giusta l'art. 1362, comma 2, c.c., anche alla luce della condotta tenuta dai comproprietari posteriormente alla relativa approvazione ed anche per facta concludentia, in virtù di comportamento univoco.

Tizia impugna la delibera assembleare di approvazione del bilancio condominiale, per non avere l'amministratore messo a sua disposizione, nei dieci giorni antecedenti allo svolgimento della riunione, i documenti contabili ed i giustificativi di cassa, nonché per avere lo stesso omesso di trasmetterle, nel medesimo termine, preventivo e consuntivo, nonostante una specifica previsione del regolamento di condominio lo obbligasse espressamente ad entrambe le attività predette.

Accolta in primo grado l'impugnativa, la sentenza viene riformata dalla Corte di Appello la quale, rilevato in via preliminare come dagli atti risultasse che la menzionata previsione regolamentare era sempre stata costantemente interpretata, nel corso di tutto il decennio precedente, nel senso di prevedere, nell'avviso di convocazione, un giorno per consentire ai singoli condomini che ne avessero fatto richiesta la visione, previo appuntamento, della contabilità, ha concluso infine nel senso dell'avvenuto rispetto di tale prassi anche relativamente al caso sottoposto al proprio vaglio, con conseguente infondatezza dei motivi di doglianza proposti da Tizia.

Avverso quest'ultima sentenza propone ricorso principale Tizia, affidato a tre motivi, il primo ed il secondo dei quali sostanzialmente denunciano la violazione e falsa applicazione della clausola del regolamento di condominio, nonché degli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c., nella parte in cui la corte territoriale ha ritenuto prevalente, rispetto all'(asseritamente) non diversamente interpretabile obbligo gravante sull'amministratore, la prassi applicativa che di esso si era fatto nel corso del tempo.

La questione in esame è la seguente: la clausola del regolamento di condominio che prescriva determinate modalità di accesso alla documentazione contabile può essere interpretata alla luce della condotta tenuta dai comproprietari posteriormente alla relativa approvazione e anche per facta concludentia?

È consolidato, in materia condominiale, il principio per cui ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (non soltanto, dunque, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), senza dovere specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210). A tale diritto corrisponde, peraltro, l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che ne consenta l'esercizio, informandone i condomini (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2014, n. 19799).

La decisione della Corte fonda, dunque, sul corretto bilanciamento tra i summenzionati diritti (dei condomini) ed obblighi (dell'amministratore, ma anche dei medesimi comproprietari): nel senso che i primi (sub specie di facoltà di controllo e vigilanza) non possono essere esercitati in contrasto con il doveroso rispetto del principio di buona fede e correttezza, ex art. 1175 c.c.

Sicché, la natura meramente organizzativa e regolamentare della clausola in questione, dal tenore apparentemente univoco, ne consente un'interpretazione non necessariamente agganciata alla formulazione letterale (o, comunque restrittiva, al pari quanto invece comunemente si ritiene a proposto di clausole dal contenuto c.d. contrattuale, ovvero incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi; v. Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2016, n. 24958) quanto, piuttosto, alle modalità con cui la stessa è osservata nel corso del tempo, dovendosi dare rilevanza al comportamento (anche tacito, purché univoco ed eventualmente perfino modificativo del relativo contenuto) posteriore alla sua approvazione ex art. 1362, comma 2, c.c.

Consegue inevitabilmente da quanto precede una risposta positiva al quesito innanzi posto.

Osserva la Corte, infatti, che la reiterata ed incontestata osservanza, nel corso del decennio antecedente alla delibera contestata, di una prassi applicativa parzialmente modificativa di quella previsione regolamentare, rendere legittimo l'operato dell'amministratore che - come nella specie - ad essa si sia uniformato; tanto più considerando che detta prassi appare rispettosa del diritto di accesso alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, senza paralizzare il normale svolgersi dell'attività di gestione condominiale.

L'interpretazione del regolamento di condominio va pacificamente compiuta dal giudice di merito seguendo i principi fissati dalle disposizioni sull'interpretazione del contratto (artt. 1362 ss. c.c.) ed il relativo esito è insindacabile in sede di legittimità, salvo che riveli la violazione dei canoni di ermeneutica oppure per vizi logici (Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2016, n. 138).

La novella del 2012 - benché non applicabile, ratione temporis, al caso in esame - ha, poi, ulteriormente rafforzato i diritti dei condomini ed i corrispondenti obblighi dell'amministratore con riferimento all'accesso alla contabilità condominiale, mediante molteplici previsioni: l'art. 1129, comma 2, c.c., alla cui stregua l'amministratore, all'atto della nomina, deve comunicare, tra l'altro, il locale ove si trovano i registri condominiali di cui ai nn. 6) e 7) dell'art. 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata; l'art. 1129, comma 7, c.c., che prevede, infatti, che «ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica»; l'art. 1130-bis c.c., che ha completamente procedimentalizzato le modalità di redazione ed approvazione del rendiconto annuale; il novellato art. 1130, comma 1, n. 7), c.c., per cui che l'amministratore deve tenere, tra gli altri, un apposito registro di contabilità, in cui annotare «in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate».

Da ultimo, ai sensi del novellato art. 1129, comma 7, c.c., l'amministratore é obbligato (a pena di revoca, ex art. 1129, comma 12, n. 3, c.c.) a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio: generalmente si ritiene che l'accesso alla documentazione relativa a tale conto debba avvenire per il tramite dell'amministratore ex art. 1129, comma 7, c.c., siccome formale intestatario dello stesso, sebbene recentemente sia stato precisato la richiamata previsione codicistica non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all'amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto - piuttosto - di preventiva richiesta all'amministratore stesso (Arb. banc. e fin. di Roma, 16 settembre 2016).

Celeste - Scarpa, Riforma del condominio, Milano, 2012, 155;

Lazzaro, Il condominio dopo la riforma, Milano, 2013, 123.