È illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra due condominii anche se volta a collegare locali di proprietà di uno stesso soggetto

In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, qual è, ai sensi dell'art. 1117, n. 1), c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

La situazione fattuale registrava una società proprietaria di due locali ad uso commerciale con sottonegozio che si trovavano all'interno di uno stesso edificio, ma con la peculiarità che ciascuno dei negozi faceva parte dei due diversi condominii, da tempo costituiti, con accessi da civici e vie diversi; in particolare, i negozi risultavano tra loro adiacenti in alcuni punti, sia al piano terra che nell'interrato, e la società, per meglio utilizzarli sul piano commerciale, aveva realizzato un'apertura che li metteva tra loro in collegamento, abbattendo così in parte il muro tra i due condominii, muro strutturalmente unico se riferito all'intero edificio.

La controversia prendeva le mosse dalla domanda proposta da uno dei due condominii di cui sopra, il quale lamentava l'abbattimento del muro perimetrale comune condominiale, chiedendo la condanna della suddetta società a compiere le opere necessarie per il ripristino della situazione statica e di sicurezza.

Il Tribunale aveva rigettato tale domanda, mentre la Corte territoriale, in parziale accoglimento dell'appello del condominio, aveva condannato la società al ripristino dello stato dei luoghi, sul presupposto che si trattava di muro perimetrale, dovendosi far riferimento all'incontestata esistenza dei due condominii, e non già alla circostanza che essi facevano parte di un unico edificio sul piano strutturale.

Orbene, posto che la struttura architettonica unitaria degli edifici costituenti i due condominii non era dirimente, giacché ciò che rilevava era che i due edifici avessero autonomia amministrativa e gestionale, si trattava di verificare se i muri abbattuti, benché di divisione tra due proprietà contigue, svolgessero l'ulteriore funzione di recingere i due diversi condomini e che sostanzialmente fossero, quindi, muri perimetrali.

Invero, il fatto che il muro abbattuto fosse interno poteva non eliderne la funzione di recinzione, in quanto esso serviva a dividere non solo le due proprietà, bensì a delimitare i due diversi edifici costituenti enti separati, sicché l'abbattimento degli spicchi di muro al piano terra e seminterrato, posti tra i due locali commerciali insistente nei due diversi condominii, avrebbe comportato un uso abnorme del muro stesso in violazione dell'art. 1102 c.c.

I giudici di Piazza Cavour hanno dato ragione al condominio (attore), ritenendo illegittima l'iniziativa edificatoria posta in essere dalla società (convenuta), il cui ricorso per cassazione proposto da quest'ultima non è stato accolto.

In tal senso, è costante la giurisprudenza di vertice, la quale, anche di recente (Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3035), ha affermato che, mentre l'apertura di un varco nel muro perimetrale per le esigenze del singolo condomino può ritenersi consentita, quale più intenso uso del bene comune ex art. 1102 c.c., non può ritenersi legittima - costituendo un uso abnorme del bene comune - allorché il varco consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, seppure di proprietà del medesimo condominio, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, ciò perché il collegamento tra tali unità abitative determina, inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato e può, in ipotesi, creare un'eventuale servitù di passaggio a carico di un eventuale ingresso condominiale su via pubblica.

Il fatto che, nel caso di specie, entrambi i locali avessero ingresso sulla via pubblica comunque non rilevava in quanto la servitù di passaggio, oltre che quella su fondamenta, solai, suolo, sussisteva in quanto il varco aperto nel muro perimetrale comportava l'asservimento del muro al passaggio dall'uno all'altro immobile; né rilevava che l'eventuale maggior peso imposto non riguardasse il solo condominio, perché ciò che rendeva abnorme l'uso era la costituzione di servitù, senza il consenso unanime dei condomini, servitù prima non esistente in quanto il varco dava luogo ad un passaggio cui il muro non era destinato.

Pertanto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1102 c.c., si è confermata l'illegittimità della demolizione e della congiunzione dei due locali commerciali, e la conseguente statuizione di condanna della società al ripristino dello stato dei luoghi.

In particolare, gli ermellini hanno ritenuto citata a sproposito dalla ricorrente quella pronuncia (Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16097), ad avviso della quale il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittimava il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentivano di trarre, dal bene in comunione, nonché una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini - e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva - a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro (o la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi) e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudicassero la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

Infatti, tale sentenza, dedotta dalla ricorrente per sostanziare la propria tesi sulla legittimità dell'intervento demolitivo, pur inerendo a diversa ipotesi, in realtà confermava l'indirizzo giurisprudenziale condiviso dalla Suprema Corte anche sul punto della servitù che si instaurava: invero, il principio secondo cui costituisce uso illegittimo del muro perimetrale l'apertura da parte di un condomino di un varco che consenta la comunicazione di un'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà con altro immobile sempre di sua proprietà ricompreso in diverso edificio condominiale - in quanto il collegamento tra tali immobili determina la creazione di una servitù a carico del muro e, quindi, delle parti comuni del fabbricato in favore di un bene estraneo al condominio - non poteva trovare applicazione nella fattispecie, considerato che l'apertura nel muro perimetrale dava accesso da un locale del condominio ricompreso nell'edificio condominiale (non già ad un altro immobile di sua proprietà esclusiva estraneo al condominio, ma) ad una rampa utilizzata da tempo per accedere ad altra unità immobiliare.

Va riconosciuto che la fattispecie sottoposta all'esame del supremo consesso decidente si presentava alquanto peculiare, anche se non era contestata, in punto di fatto, per un verso, sia l'unicità strutturale, sul piano costruttivo, dell'edificio, sia l'esistenza, al suo interno, in due diversi ed autonomi condominii con distinti accessi dalla pubblica via - tali condomini risultavano specificamente individuati attraverso le unità immobiliari che li componevano ed erano tra loro confinanti - e, per altro verso, che la società ricorrente era proprietaria di immobili tra loro attigui (su due piani), ma ciascuno collocato in uno due diversi condomini.

La società ricorrente aveva sostenuto, in punto di diritto, che, trattandosi di un unico edificio, il muro che separava i due distinti condominii non poteva considerarsi né muro perimetrale, né muro maestro, ma solo un muro divisorio, così rendendo legittimo il suo utilizzo (mediante parziale abbattimento) per la realizzazione del collegamento tra i due immobili dello stesso proprietario; in altri termini, l'esistenza di due distinti condominii non poteva far venir meno l'entità strutturale-costruttiva del muro di delimitazione tra gli stessi condomini, dovendosi invece aver riguardo esclusivamente alla specificità costruttiva del muro stesso, di qui l'errore compiuto dal giudice di appello laddove aveva ritenuto illegittimo il collegamento operato dei due immobili mediante parziale eliminazione del muro divisorio tra i condominii di cui sopra.

Tuttavia, pur nella specificità della situazione - unico edificio sul piano strutturale/costruttivo - si è ritenuto giustamente di dare prevalenza alla circostanza dell'esistenza di due distinti condomini, il che implica la necessaria ed ontologica delimitazione tra gli stessi, risultando la diversa soluzione incompatibile con la nozione stessa di condominio.

Tale affermazione determina l'inevitabile conseguenza che il muro in questione (almeno per una parte di esso) debba essere ritenuto perimetrale perché delimita ciascun condominio e, quindi, svolge tale funzione; tale specificità del muro lo rende comune (per la parte che qui interessa) ai condomini facenti parte di ciascun condominio.

Ha trovato, dunque, applicazione il principio, ripetutamente affermato (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2007, n. 4978), secondo cui i muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., in quanto delimitano la superficie coperta.

Una volta stabilita la condominialità del muro in questione, il suo uso non può che essere effettuato nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., dovendosi escludere la legittimità dell'uso fattone dalla società in concreto.

Viene così ribadito il costante orientamento del Supremo Collegio (v., da ultimo, Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501), in base al quale «in tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini».

A necessario completamento di quanto sopra, tuttavia, non può esimersi di dar conto di una questione assai rilevante in merito alla ricomprensione dei muri (quelli maestri o i pannelli perimetrali) nel patrimonio condominiale: perché questo avvenga, infatti, è necessario aver preliminarmente identificato la precisa consistenza (e volumetria) dell'edificio in condominio, cioè qual è esattamente lo stabile al cui patrimonio deve riferirsi l'attribuzione del bene; la questione è particolarmente rilevante nel caso di edifici contigui (frequenti nelle città storiche), relativamente ai quali può anche risultare assai difficile l'individuazione dei «confini» del singolo fabbricato.

Per far ciò, va tenuto presente un principio generale di grande importanza, ed in base al quale viene precisato che il condominio consiste in un edificio diviso per piani orizzontali, le cui porzioni (di piano, appunto) sono distribuite in proprietà separata tra uno o più soggetti.

Il concetto è espresso con l'affermazione secondo cui il condominio sussiste allorché esistano più parti (piani o porzioni di piani) di proprietà esclusiva in senso orizzontale, e talune parti che, per necessità pratiche, derivanti dall'uso, dall'utilità e dal godimento di tutti, restano in comunione pro indiviso (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 1968, n. 2955).

Medesimo principio può riscontrarsi nella giurisprudenza più risalente, per la quale i limiti di applicabilità degli artt. 1117-1139 c.c. sono stati fissati nel senso che tali disposizioni riguardano essenzialmente le case divise in piani orizzontali e trovano applicazione anche per quei fabbricati che siano verticalmente divisi da una semplice paratia di legno, mentre esse non si applicano, invece, quando l'edificio sia diviso in due parti da un muro interno verticale, dalle fondamenta al tetto, in modo da formare due corpi di fabbricato distinti e autonomi (Cass. civ., sez. II, 13 maggio 1949, n. 1177).

Se, dunque, si applica il suddetto principio in sede di individuazione della condominialità di un muro maestro o di un pannello perimetrale, ne discende che il «piano verticale» costituisce il «confine» tra edifici limitrofi, con l'ulteriore conseguenza che l'attribuzione al patrimonio comune di un determinato bene o impianto deve operarsi all'interno del singolo edificio (e, quindi, all'interno di due piani verticali); in altri termini, atteso che le norme che disciplinano il condominio riguardano le sole case divise in piani orizzontali e non si applicano agli edifici divisi in due o più parti verticalmente, ne consegue che, mentre in quest'ultima ipotesi sono comuni i muri divisori delle diverse porzioni immobiliari affiancate, sono di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare di cui sono parte integrante i muri perimetrali (Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1979, n. 2448).

Avigliano, Muri perimetrali e costituzione di servitù con l'apertura di un varco tra differenti condomini, in Ventiquattrore avvocato, 2015, fasc. 4, 27;

Cirla, Parti comuni - L'apertura di un varco nel muro comune: attenzione alla costituzione di servitù, in Immob. & proprietà, 2014, 635;

Meo, Apertura di varco nel muro perimetrale: la cassazione ribadisce quali sono i limiti, in Immob. & diritto, 2010, fasc. 1, 27;

Coscetti, Apertura di un varco nel muro perimetrale di un edificio condominiale ed uso indebito della cosa comune, in Riv. giur. edil., 2009, I, 1493;

De Tilla, Apertura nel muro comune di un varco per accedere a proprietà esclusiva, in Rass. loc. e cond., 2004, 187;

Santarsiere, Proprietà esclusiva del muro a confine tra due condominii. Degrado e responsabilità, in Arch. loc. e cond., 2004, 604.