È vietato assegnare a maggioranza in via esclusiva e a tempo indefinito i posti auto del cortile

In tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2 (attualmente 4), c.c., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera impugnata.

Alcuni condomini aveva impugnato una delibera con cui l'assemblea aveva concesso l'utilizzazione di alcune piazzole per il parcheggio dei veicoli ad altri condomini, chiedendo altresì che si accertasse la legittimità dell'uso del posto macchina, come deliberato in una precedente riunione.

Il Tribunale aveva accertato che le aree a cortile ed il giardino risultavano di proprietà condominiale e di uso comune, sicché affermava che le medesime non potevano essere destinate al godimento anche di un solo condomino; rilevava inoltre che la precedente delibera, con cui era stato concesso a quattro condomini il diritto di parcheggio esclusivo della loro autovettura, con esclusione del concorrente diritto degli altri, non era stata adottata all'unanimità, concludeva nel senso che la delibera stessa dovesse considerarsi affetta la nullità (invalidità, questa, che escludeva la decadenza per il decorso del termine previsto dall'art. 1137 c.c.).

La Corte d'Appello, in riforma della pronuncia gravata, rigettava l'originaria domanda; in particolare, dopo aver escluso, con riferimento alla posizione di un condomino attore, che esistesse un atto scritto individuante specificatamente l'area su cui alla stessa era stato attribuito un diritto reale limitato, riconosceva che l'assegnazione di uno spazio a parcheggio nell'area comune del condominio potesse essere deliberata a semplice maggioranza ex art. 1136 c.c., sempre che non si facesse luogo all'applicazione di criteri sperequativi; affermato, quindi, che l'assegnazione del posto auto in favore dei suddetti condomini trovava ragione dell'esigenza di compensare la perdita di un'area di cui era proprietaria esclusiva, riteneva che la delibera adottata fosse valida.

Si trattava di verificare se l'assemblea avrebbe potuto riconoscere il diritto all'uso esclusivo del posto auto, dal momento che tale uso non poteva essere qualificato che come diritto reale, soprattutto con riferimento all'accertata esclusione del godimento in pregiudizio degli altri condomini.

Era, altresì, controverso se l'assemblea avrebbe potuto deliberare a semplice maggioranza l'uso del parcheggio in spazi comuni, in quanto ciò contrastava quanto previsto dall'art. 9 della l. n. 122/1989, la quale, nel prevedere che le delibere concernenti la realizzazione dei parcheggi nelle zone di pertinenza dei fabbricati urbani erano approvate dall'assemblea del condominio con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., modificava la precedente normativa che richiedeva al riguardo, l'unanimità dei consensi.

Infine, avrebbe potuto ritenersi violato anche l'art. 1102 c.c., che imponeva che fosse garantita ai partecipanti della comunione il paritario uso del bene, laddove, nella fattispecie, invece, i condomini cui non erano stati assegnati posti auto nella precedente delibera si erano visti privati del diritto di godere di una parte dell'area di cortile, attuando così una vera e propria discriminazione.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione del giudice distrettuale, secondo cui l'assemblea possa deliberare a semplice maggioranza l'uso a parcheggio di spazi comuni: in particolare, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c., non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 29 dicembre 2004, n. 24146; Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2004, n. 21287).

Tuttavia, la suddetta affermazione in tanto vale in quanto la delibera regolamenti l'uso e il godimento nel senso di disporre un'innovazione diretta al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell'art. 1120, comma 1, c.c. (come più volte riconosciuto dalla giurisprudenza della Corte regolatrice).

E' lo stesso art. 1120 c.c. a marcare il limite che si frappone all'attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto: il comma 2 (ora 4) dell'articolo prevede, infatti, che sono vietate le innovazioni «che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino», e il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva.

In effetti, la disposizione di cui al citato art. 1120 replica il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall'art. 1102 c.c.: precetto che trae origine dalla medesima ragione ispiratrice, facendo infatti divieto a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto.

In tal modo, deve negarsi che l'utilizzo che il singolo condomino faccia del bene comune possa risolversi in «una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri».

Sulla base delle considerazioni che precedono, gli ermellini hanno, quindi, riconosciuto che l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all'interno di un'area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (v., sul punto, Cass. civ., sez. II, 22 gennaio 2004, n. 1004, la quale ha ritenuto affetta da nullità l'assegnazione nominativa ai singoli condomini di posti fissi, ubicati nel cortile comune, per il parcheggio della seconda autovettura, valorizzando il fatto per cui una tale delibera sottraeva l'utilizzazione del bene comune a coloro che non possedevano la seconda autovettura).

In sintesi, dunque, la predetta assegnazione è di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene: uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio.

Pertanto, è stata considerata - non soltanto annullabile, bensì - nulla la delibera dell'assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione, senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell'edificio condominiale, rechi pregiudizievoli invadenze nell'àmbito dei coesistenti diritti altrui (Cass. civ., sez. II, 28 agosto 1993, n. 9130).

Riguardo all'operatività del limite di cui al comma 4 (ex comma 2) dell'art. 1120 c.c., ossia allorquando l'innovazione de qua renda «taluni parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino», va registrato che non sussiste un orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità.

Tanto per fare qualche esempio, sono state considerate innovazioni illegittime:

a) la costruzione, in un cortile comune, di un'autoclave per il servizio di una singola unità abitativa, qualora comporti la sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all'uso e godimento degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911);

b) l'escavazione nel sottosuolo comune allorché vengono realizzate opere che ne limitino l'uso ed il godimento da parte degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 5 maggio 1981, n. 2805);

c) la costruzione di un gabinetto sul cortile comune a vantaggio esclusivo di un condomino, in quanto, oltre a costituire tale opera un onere reale a danno della cosa comune, costituisce altresì una limitazione del diritto degli altri condomini di disporre in ogni parte, ed eventualmente anche del sottosuolo, del cortile a vantaggio della comunione stessa (Cass. civ., sez. II, 25 giugno 1962, n. 1632);

d) l'utilizzazione di una parte del cortile per la realizzazione di un'autorimessa per auto, comportando questa un'alterazione della destinazione funzionale della stessa, così utilizzata, oltre che per la sosta della macchina, per il deposito dei relativi accessori e di altri beni (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996);

e) la costruzione di una fossa di latrina per uso esclusivo nel sottosuolo del terreno comune, costituendo un'appropriazione della parte stessa, rimanendo precluso agli altri comproprietari di farne parimenti uso (Cass. civ., sez. II, 12 giugno 1982, n. 3599);

f) la costruzione nel sottosuolo di un vano destinato esclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari, impedendo agli altri condomini di fare dello stesso sottosuolo e del relativo sedime un pari uso, soprattutto considerando la vastità della superficie interessata e la destinazione del vano ad uso esclusivo incompatibile con la natura condominiale del bene utilizzato (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6921);

g) la creazione di un vano destinato ad ospitare una centrale termica che limita l'accesso al garage di uno dei condomini (Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2288);

h) l'installazione, a servizio del proprio laboratorio, di un macchinario sul cortile del fabbricato, che abbia stabilmente occupato una data superficie dell'area comune condominiale, utilizzata in parte come strada di comunicazione con la pubblica via ed in parte come cortile (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2006, n. 23608);

i) la modificazione di una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, costituendo un'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non assumendo rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950).

In altre ipotesi, invece, si è deciso diversamente, ritenendo legittime le seguenti innovazioni:

a) l'erezione di un comignolo sul tetto di proprietà comune per la fuoriuscita del fumo di un camino installato nell'abitazione del proprietario dell'ultimo piano, in quanto non incide sulla sostanza e sulla struttura del bene comune, sì da alterarne l'originaria ed unica funzione di copertura dell'edificio, senza impedire l'eventuale uso identico del tetto stesso (Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1990, n. 8040);

b) la costruzione, nel sottosuolo del cortile, di un tubo di scarico che collega l'appartamento di un condomino alla fogna comunale, giacché essa, non alterando la destinazione del cortile di dare aria e luce, costituisce un'utilizzazione accessoria che il bene può offrire ai condomini (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1978, n. 3405);

c) l'installazione nel seminterrato di un'autoclave autonoma per il sollevamento dell'acqua in favore dell'appartamento di un condomino, rientrando nel potere di modifica spettante ad ogni singolo, ove non precluda agli altri condomini la possibilità di utilizzare la cosa comune (Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1998, n. 6146);

d) l'occupazione di una porzione esigua di un cortile comune assai ampio con la base di una rampa di scala esterna per l'accesso ad un locale al primo piano, non essendo stato recato pregiudizio all'areazione o all'illuminazione dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 1970, n. 1817);

e) l'escavazione del sottosuolo per installarvi tubi onde allacciare un bene di proprietà esclusiva agli impianti idrici centrali, poiché rientra nella funzione sussidiaria del sottosuolo del cortile il passaggio in esso di tubi e condutture (Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 1997, n. 9785);

f) l'impegno stabile di una sola parte del muro perimetrale comune, purché non sia entità tale da impedire un conveniente uso della parte residua dagli altri condomini, potendosi trarre della cosa comune tutte le utilità di cui è capace (Cass. civ., sez. II, 18 novembre 1975, n. 3872);

g) l'interramento nel sottosuolo del cortile di un serbatoio per gasolio alimentante l'impianto termico di un appartamento, a condizione che per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, non si escluda che gli altri condomini possano fare del cortile analogo uso (Cass. civ., sez. II, 20 agosto 2002, n. 12262);

h) la decisione di adibire il cortile comune - di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali - a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2008, n. 5997).

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