Fondo cassa condominiale e fondo speciale

In tema di riparto di spese condominiali, ben può l'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.

Due condomini impugnavano una delibera assembleare per vari profili, uno dei quali riguardava l'autorizzazione conferita all'amministratore (nel dicembre 2005) per incassare quote in acconto rispetto alla gestione dell'anno successivo a quello di cui al preventivo posto in votazione (2005/2006) fissando, quale data di scadenza di pagamento, il primo giorno di inizio dell'anno del corrispondente esercizio (2006/2007). Assumendo gli attori che l'importo costituiva, illegittimamente, un fondo cassa riferito a gestione pluriennale. L'impugnativa veniva rigettata in primo grado e la sentenza veniva confermata in Corte di Appello.

Avverso la decisione di secondo grado i soccombenti ricorrevano in Cassazione che, in linea con le motivazioni del secondo giudice, rigettava il ricorso.

Sulla differenza tra fondo speciale e fondo cassa si è più volte argomentato che il primo rappresenta un genus rispetto al secondo, che è finalizzato non solo a consentire una riserva per attivare la richiesta di decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi, ma anche a garantire, più in generale, liquidità alla cassa del condominio per affrontare, in caso di sua sofferenza la gestione dell'Ente per la normale amministrazione dello stesso. E ciò può avvenire, ad esempio, quando sia necessario pagare fornitori ovvero qualora sia opportuno avere a disposizione un fondo per fare fronte a spese ordinarie di quotidiana ricorrenza.

Sul punto, infatti, la giurisprudenza ha affermato che «appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma - perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio - l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto - depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione - in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale (nella specie canone dell'appartamento dell'ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione». (Cass. civ. sez. II. 28 agosto 1997, n. 8167).

Il fondo speciale - obbligatorio per legge secondo il disposto dell'art. 1135, n. 4), c.c. - è la diretta conseguenza dell'approvazione, da parte dell'assemblea, di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni. Peraltro, secondo il testo letterale della norma, la sua costituzione sembra essere soggetta ad approvazione mentre, malgrado la sua obbligatorietà il legislatore, inspiegabilmente, non ha provveduto ad inserire la norma nell'ambito dell'art. 1138 c.c., che richiama gli articoli del codice civile che non possono essere elusi neppure da un regolamento di natura contrattuale.

Tornando all'esame del provvedimento oggetto di commento, con il ricorso dinanzi alla Corte Suprema i condomini soccombenti avevano censurato la sentenza di secondo grado nella parte in cui la Corte di Appello aveva ritenuto che l'autorizzazione data all'amministratore di riscuotere una rata di acconto non vincola il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spesa oltre quella annuale, poiché tale benestare non si pone in contrasto con il principio dell'annualità della gestione condominiale, come desumibile dai nn. 2) e 3) dell'art. 1135 c.c. Per altro verso, sempre la corte di merito aveva affermato che nessuna disposizione vieta di deliberare il versamento di acconti provvisori, destinati alla costituzione di un fondo cassa.

I giudici di legittimità, nel dichiarare infondato il motivo di ricorso, hanno ritenuto che la critica dei ricorrenti alla pronuncia di secondo grado fosse infondata poiché la richiesta di versamento di un acconto sui contributi dovuti in relazione all'esercizio 2006/2007, proprio perché da effettuarsi il primo giorno di decorrenza di detta gestione, non costituiva una previsione pluriennale di spesa, non avendo ad oggetto le spese che il condominio avrebbe dovuto sostenere nell'esercizio in questione.

In buona sostanza tale delibera - ad avviso della Corte - si limitava a regolare la tempistica dei versamenti dei contributi nell'anno successivo a quello corrente, prevedendo che fino dal primo giorno dell'esercizio stesso (ovvero: 2006/2007) venisse accreditato al condominio un acconto sui contributi relativi a detto anno onde «garantire la continuità della gestione nel tempo intercorrente tra l'inizio dell'esercizio e l'approvazione del bilancio preventivo da parte dell'assemblea all'uopo convocata».

Il tutto richiamando altra decisione della Corte con la quale era stata riconosciuta validità alla delibera assembleare che aveva autorizzato l'amministratore, in attesa di bilancio preventivo, a richiedere pagamenti provvisori sulla base dei millesimi generali e da conguagliare in sede di bilancio definitivo (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531).

Da ultimo, il supremo giudice aveva negato che tale versamento potesse essere assimilabile alla asserita costituzione illegittima di un fondo cassa sia per il fatto di non essere stato inserito come argomento all'ordine del giorno, che per l'assenza di una specifica destinazione del medesimo. Decisione resa, da un lato, sulla base della circostanza che il termine fondo cassa utilizzato dal giudice di appello aveva avuto valore meramente discorsivo e privo di portata decisoria e, dall'altro, sulla considerazione che l'operazione autorizzata dall'assemblea non poteva rientrare in tale fattispecie, rappresentando – come già detto – un semplice acconto sull'anno di gestione 2006/2007.

La decisione di legittimità appare condivisibile anche se la fattispecie oggetto della sent. n. 4531/2003, richiamata dalla Corte, non coincide perfettamente con l'oggetto della questione in esame. Infatti nel provvedimento del 2003 l'assemblea, chiamata a deliberare il consuntivo dell'anno 1995, aveva autorizzato l'amministratore ad emettere «bollettini provvisori di pagamento» per l'anno immediatamente successivo in attesa della formazione ed approvazione del relativo preventivo. Nel caso in esame, invece, la somma futura da versare riguardava l'acconto su contributi relativi ad un anno successivo (2006/2007) rispetto a quello di cui al preventivo da approvare dall'assemblea, poi oggetto di impugnativa (2005/2006).

Inoltre sulla qualificazione da dare a tale importo, fondo cassa o acconto provvisorio, malgrado l'affermazione dei giudici di legittimità, sembra che vi abbia provveduto la stessa Corte di Appello, nel momento in cui ha confermato come non vi sia norma di legge che impedisca la costituzione di un fondo di riserva formato da anticipi. Nella fattispecie, comunque, si può ritenere che i due termini si sovrappongano.

Detto questo la Corte ha correttamente ritenuto che in sede assembleare il principio dell'annualità della gestione non era stato scalfito dalla delibera impugnata, poiché con l'assenso i condomini si erano limitati a stabilire, pur se con un largo anticipo, che il primo giorno dell'anno di gestione 2006/2007 e solo per esso avrebbero versato la somma in conto contributi condominiali. Diverso, vogliamo aggiungere, sarebbe stato se con quella delibera impugnata i condomini avessero scelto di accantonare e, quindi, versare l'importo, non per l'anno in corso ma per quello a venire.

Tamanti, Il fondo per lavori straordinari nel rendiconto e nella contabilità, in Arch. loc. e cond., 2015, 149;

Lazzaro - Di Marzio - Petrolati, Codice del condominio, Milano, 2014, 534;

Scarpa, Il nuovo condominio, Torino, 2013, 941.