La ripartizione delle spese di manutenzione di scale e androne nei confronti dei proprietari dei locali terranei dello stabile condominiale

I proprietari dei locali terranei, privi di ingresso nello stabile condominiale dall'androne o con altro accesso all'edificio, quali comproprietari, ai sensi dell'art. 1117 c.c., dell'androne e del vano scale, debbono contribuire, sia pure in misura minore, in rapporto all'utilità che possono trarne in concreto, alle spese di manutenzione (e, eventualmente, di ricostruzione) di predette parti comuni. Va esclusa, nella fattispecie, la possibilità di applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c., relativo al c.d. condominio parziale, per il quale le spese di manutenzione riguardanti scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire solo una parte dell'edificio non vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà, ma vanno poste a carico dei soli condomini che ne traggono utilità. Il condominio parziale, infatti, assume rilievo non già in chiave «strutturale», ma esclusivamente sotto un profilo meramente «funzionale» e non nell'ipotesi esaminata.

Nel complesso processo, concernente vari motivi di impugnativa di una delibera assembleare, il principio che emerge deve individuarsi nella proprietà dell'androne e delle scale anche in capo ai condomini proprietari dei locali siti al piano terra, con accesso dall'androne o da altro ingresso all'edificio, ma anche ove siano sprovvisti di entrata diretta allo stabile.

Secondo la Suprema Corte (anche sulla scorta della precedente giurisprudenza consolidata in merito) a tali soggetti non sono applicabili le regole riguardanti il condominio parziale, di cui al comma 3 dell'art. 1123 c.c., riguardante scale, cortili, lastrici solari, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell'edificio, per cui le spese debbono porsi a carico solo del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Nella specie, invece, la giurisprudenza ha correttamente affermato che tali beni sono da considerarsi comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., traendo anche i negozi e, comunque, i locali terranei, un beneficio dalla loro manutenzione (utilità che va individuata nella necessità per tutti di accedere al tetto ed al terrazzo comune all'ultimo piano e, quindi, nella conservazione e manutenzione della copertura comune del fabbricato).

Il tema del condominio parziale ha creato un rilevante contenzioso nei condomìni, in quanto, da un lato, i condomini proprietari dei locali terranei, richiamandosi a quanto disposto dal comma 3 dell'art. 1123 c.c. e sostenendo la propria estraneità alla manutenzione e conservazione delle parti comuni interne all'edificio, pretendono di essere esentati dalle spese relative, soprattutto in relazione alle scale ed all'androne, mentre, dall'altro, nell'ente prevale la tesi del loro obbligo di partecipazione agli oneri riguardanti tali beni, in quanto anch'essi, quali proprietari ex art. 1117 c.c., ne godono in base alle tabelle millesimali ad essi collegati.

La Suprema Corte, in sintonia con la giurisprudenza di legittimità formatasi sul tema, ha risolto il problema in senso favorevole agli enti condominiali.

A fronte della convinzione di detti soggetti (con particolare riferimento ai proprietari dei negozi che hanno accesso direttamente dalla via pubblica) di avere il diritto ad una totale esenzione dalla contribuzione a titolo di manutenzione delle scale e degli androni, pur ricavandone un'indiscutibile utilità, la Suprema Corte ha correttamente messo in rilievo, in relazione quanto meno al beneficio da loro tratto dal passaggio fino al tetto ovvero al terrazzo di copertura, come sia necessaria la loro partecipazione alle spese per la manutenzione e la conservazione del fabbricato, in ragione del potenziale accesso allo stesso (ad esempio per installare l'antenna TV e per mantenerla).

Molto simile è la questione che concerne la ripartizione delle spese di manutenzione dei frontalini dei terrazzi o dei balconi in aggetto posti sulla facciata condominiale, spese alle quali i proprietari del piano terra, privi di balconi, non intendono partecipare, non considerando i vantaggi, anche da loro goduti, del rifacimento del terrazzo sotto l'aspetto della salvaguardia del decoro architettonico dello stabile, cui gli stessi sono indiscutibilmente interessati. Anche in questo caso, infatti, la giurisprudenza prevalente si è espressa nel senso dell'obbligo della loro condivisione della spesa, pur restando l'onere del rifacimento del balcone o terrazzo (superficie di copertura e sottobalcone) a carico dei singoli proprietari.

In senso conforme a quanto ritenuto nella sentenza oggetto di commento si era già espressa chiaramente la Cassazione, che aveva più volte affermato che il condominio parziale di cui all'art. 1123, comma 3, c.c. «sussiste ogni qualvolta un bene (rientrante, salvo titolo contrario, tra i beni necessariamente comuni di cui all'art. 1117 c.c.) sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale: tale figura risponde alla ratio di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, talché il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea, nel cui o.d.g. risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate» (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016 n. 4127).

Parimenti, ed ancora più esplicitamente e direttamente, la stessa Cassazione ha precisato che, a norma dell'art. 1117,n.1), c.c., le scale dell'edifico condominiale, anche se più di una e poste concretamente a servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un diverso titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la riparazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio dell'utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae (Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1996 n. 1357).

Anche nell'ipotesi di condominio complesso, comprendente un insieme di edifici, è configurabile, ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c., il condominio parziale (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), solo se le parti comuni relative ai singoli stabili appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi (Cass. civ., sez. II 18 aprile 2005 n. 8066).

Infine, con una sentenza su un tema specifico, rilevante sotto il profilo pratico, il giudice di legittimità ha affermato che in un immobile composto di più scale, l'apertura di un nuovo varco di accesso ad una di esse «costituisce un miglioramento della funzionalità dell'intero complesso, per cui i relativi costi non possono essere posti a carico dei soli proprietari delle unità abitative che si affacciano su quella scala, ancorché ne traggano un beneficio diretto; invero, le due scale del fabbricato, anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, sono beni comuni dell'intero condominio, salvo che non risulti il contrario dal titolo, e non solo dei proprietari che ne hanno l'uso esclusivo» (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2015 n. 10483).

Alla luce della giurisprudenza raccolta, anche recentissima, tutta concorde nell'affermare il principio generale dell'obbligo dei proprietari dei locali terranei dell'edificio di partecipare, sia pur in misura ridotta, in base alle tabelle millesimali applicabili legalmente, alle spese di rifacimento, manutenzione straordinaria, ricostruzione delle scale e dell'androne dell'edificio cui appartengono i detti locali, quali proprietari di detti beni ex art. 1117 c.c., deve escludersi, in ordine alla ripartizione degli oneri relativi, l'applicabilità alla fattispecie del disposto di cui all'art. 1123, comma 3, c.c. sul condominio parziale, adottabile solo in relazione alla funzionalità del detto bene comune (e sempre che non vi sia un titolo contrario che vi sia di ostacolo, essendo la norma derogabile) e non con riguardo al profilo strutturale della cosa comune.

Chiesi, Condomino parziale (questo quasi sconosciuto), in Immob. & proprietà, 2016, 627;

Del Chicca, Il condominio parziale, questo sconosciuto, in Arch. loc. e cond., 2015, 483;

Attademo, Pluralità di scale e condominio parziale, in Giur. it., 2015, 2076;

Iannone, Condominio parziale, parti comuni, innovazioni e ripartizione spese, in Riv. nel diritto, 2015, 1084.