Durata delle locazioni in corso nei contratti tipo

Il secondo inciso dell'art. 2, comma 5, della l. n. 431/1998 deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del primo triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia, in relazione ad essa, dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia, anteriormente alla scadenza triennale, manifestato l'intenzione di rimanere nell'immobile e, quindi, gli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata da locatore, oppure se una simile proposta l'abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l'abbia rifiutata (ritenendola non conveniente); in mancanza di una tale eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatosi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina del comma 1 dell'art. 1596 c.c.; qualora si sia verificato l'operare della fattispecie dell'art. 1596 c.c., ne deriverà anche l'eventuale operare dei commi 1 e 2 dell'art. 1597 c.c. e, correlativamente, dell'art. 1574, nn. 1) e 2), c.c.

Nel caso concreto, le parti avevano concluso un cosiddetto «contratto tipo» ai sensi dell'art. 2, comma 3, della l. n. 431/1998 della durata di tre anni più due.

Pur riconoscendo che la legge prevede che la proroga biennale alla prima scadenza potesse evitarsi da parte del locatore solo per i motivi tassativi indicati dall'art. 3 della l. n. 431/1998, il conduttore aveva inviato tempestivamente, prima della scadenza triennale, al locatore una raccomandata a.r., con la quale comunicava la propria rinuncia al prosieguo del contratto per l'ulteriore biennio, precisando, altresì, che, alla data della prima scadenza, avrebbe rilasciato l'immobile.

Parte locatrice, invece, sosteneva che la rinuncia del conduttore, in quanto non prevista dalla normativa vigente, non aveva alcuna efficacia e che il rapporto locatizio doveva intendersi prorogato ex lege fino al quinto anno dalla conclusione del contratto.

Il Tribunale accoglieva la tesi del locatore, poiché, secondo l'interpretazione data dal giudicante, permaneva nella fattispecie la piena validità della proroga (in assenza del diniego di rinnovo da parte del locatore per gravi motivi), mentre la Corte d'Appello accoglieva l'impugnazione del conduttore, ritenendo scaduto il contratto, alla luce del recesso del conduttore, comunicato tempestivamente entro la scadenza del primo triennio.

Pur riaffermando che, secondo la legge, in linea di principio, la proroga dipende dalla condizione negativa del mancato rinnovo alla prima scadenza, si trattava di precisare se il principio valeva solo nel caso in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare il contratto e il locatore invece non l'ha voluto, e non anche in quello in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia, al contrario, il locatore o lo sia anche lui.

La Suprema Corte ha respinto l'impugnazione del locatore avverso la decisione del giudice del gravame, sia pure con una diversa motivazione.

Si è, quindi, riaffermato il principio per cui la normativa non prevede alla prima scadenza la possibilità per le parti di far cessare la locazione immotivatamente, sussistendo solo il diritto o meglio la facoltà per il locatore di far cessare il rapporto in presenza dei gravi e tassativi motivi di cui all'art. 3 della l. n. 431/1998.

Da ciò consegue, se non si verifica tale ipotesi, l'automatica prosecuzione per un biennio del rapporto locatizio anche nel caso di trattative non andate a buon fine.

La legge, tuttavia, non ha per nulla valutato e disciplinato l'ipotesi in cui sia il conduttore a non voler restare nell'immobile alla scadenza triennale della locazione, come è avvenuto nella specie, avendo, come detto, il conduttore inviato prima di detta scadenza (la comunicazione - va evidenziato - deve, in ogni caso pervenire anteriormente ad essa) una raccomandata a.r. al locatore, con la quale non solo dichiarava di non intendere avvalersi della proroga legale prevista a suo favore, ma si impegnava anche alla riconsegna contestuale del bene locato alla controparte per la prima data di scadenza contrattuale

Ancora una volta la giurisprudenza ha coperto incertezze e vuoti normativi relativi a fattispecie non disciplinate dal legislatore.

Infatti, in assenza di una normativa in ordine alla rinuncia espressa e tempestiva da parte del conduttore ad avvalersi della proroga biennale prevista a suo favore dalla normativa vigente (ovvero dal citato art. 3 della l. n. 431/1998), nonché in mancanza anche di precedenti giurisprudenziali relativi al tema esaminato, il giudice di legittimità ha emesso una decisione valida e non contrastante con la legge vigente.

La Suprema Corte, in particolare, ha adottato una soluzione, oltre che corretta sotto il profilo giuridico, anche logica ed equa, pur non trascurando di considerare che la durata del contratto tipo è fissata sostanzialmente in cinque anni, con la sola possibilità per il locatore di impedire la proroga biennale alla scadenza del triennio in presenza dei motivi (gravi, specifici e tassativi) di cui allo stesso art. 3 cit.

La correttezza della decisione - che, peraltro, si appalesa presumibilmente valida anche nell'ipotesi dei contratti liberi (di durata quadriennale da prorogarsi alla prima scadenza per un pari periodo) - va individuata nel fatto che la proroga è stata disposta a favore del solo conduttore, il quale, pur non potendovi rinunciare preventivamente al momento della stipula del contratto, può sempre farlo successivamente, purché tempestivamente, ovvero almeno sei mesi prima della scadenza del contratto e non anche quando questo si sia già prorogato di un biennio.

E' opportuno ricordare che l'art. 2, n. 3) della l. n. 431/1998, dispone che le parti possano concludere contratti di locazione di immobili da destinarsi all'abitazione, in alternativa ai c.d. contratti liberi, definendo, in tal caso, in modo diverso, non solo la durata della locazione (come detto di tre anni, con proroga di diritto di altri due), ma anche la misura del canone (imposto dalla legge con accordi locali presi sulla base della Convenzione Nazionale e dal d.m. 5 marzo 1999 del Ministero dei Lavori Pubblici), consentendo, così una maggiore e quasi totale uniformità degli strumenti da utilizzare per la stipula dei contratti tipo.