In caso di sopraelevazione attenzione al rispetto della legislazione antisismica

Qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico, senza che abbia rilievo dirimente, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione edilizia relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio.

La causa decisa, di recente, dai magistrati di Piazza Cavour prendeva le mosse da un ricorso per denuncia di nuova opera proposto, ai sensi dell'art. 1171 c.c., dall'amministratore di un condominio, assumendo che un condomino, proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, aveva ottenuto dall'assemblea, costituita in difetto del numero legale, l'autorizzazione ad eseguire la copertura a tetto della propria unità immobiliare, e che tale condomino stava procedendo alla copertura di metà dell'area interessata dalla terrazza, mediante una sopraelevazione con innalzamento dei muri maestri per la realizzazione di un altro appartamento.

Atteso che tali opere recavano un grave pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, che sorgeva in area già interessata da episodi di instabilità geologica, perché lo appesantivano di un apporto edilizio, il suddetto condominio aveva chiesto all'autorità giudiziaria di ordinare al condomino l'immediata sospensione dei lavori edilizi in atto, di disporre il prosieguo del giudizio per sentir dichiarare l'illegittimità dell'opera nuova iniziata, di ordinare la riduzione in pristino dei luoghi e di condannare il convenuto al risarcimento dei danni prodotti al condominio.

Il condomino aveva contestato la domanda ex adverso avanzata, eccependo, per un verso, che l'opera denunciata era stata iniziata con il previo consenso dei condomini e, comunque, era stata eseguita su una terrazza di sua esclusiva proprietà, sicché non era tenuto a chiedere alcuna preventiva autorizzazione al condominio, e rilevando, per altro verso, che la copertura di tale terrazza era state eseguita in conformità alla concessione ediliziarilasciata dal sindaco del Comune.

Entrambi i giudici di merito, sulla base degli accertamenti tecnici esperiti, avevano rigettato la domanda del condominio, affermando che la sopraelevazione denunciata non ledesse la statica dell'edificio, neppure quanto ai pericoli sismici.

Si trattava di verificare - per quel che rileva in questa sede - se, nel caso di specie, risultassero violati gli artt. 1127 e 2697 c.c. nonché gli artt. 9 della l. n. 1684/1962 e 14 della l. n. 64/1974.

In particolare, il condominio ha contestato all'impugnata sentenza di aver confuso «la stabilità statica con quella diversa in presenza di forze sismiche»: in proposito, il giudice distrettuale aveva ricordato come il CTU escludesse che i maggiori carichi realizzati dal condomino potessero comportare un pericolo di instabilità sismica per l'edificio condominiale, pur avendo lo stesso ausiliario evidenziato che il fabbricato, al pari di quello contiguo, non fosse in linea con la normativa antisismica, ciò indipendentemente dalla sopraelevazione.

Si è aggiunto che, trattandosi di edificio costruito nel 1968, mai reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione antisismica, doveva per forza ritenersi insussistente la possibilità di eseguire la sopraelevazione.

Tali doglianze sono state ritenute fondate dagli ermellini, cassando l'impugnata sentenza relativamente al motivo di gravame accolto.

Invero, il limite segnato dalle condizioni statiche si intende come espressivo di un «divieto assoluto», cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Ne consegue che le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione.

E' comunque consolidato l'orientamento dei giudici di legittimità, secondo il quale il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., debba interpretarsi - non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, bensì - nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non permettano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.

Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e «la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione», che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico, senza che abbia rilievo dirimente, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione edilizia relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio.

Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva richiamato le conclusioni dell'indagine peritale rinnovata in sede di gravame, avendo il CTU specificato che l'ampliamento in sopraelevazione realizzato dal condomino, mediante chiusura del terrazzo prospiciente l'appartamento dell'ultimo piano ed incremento dei carichi del 40%, comunque non pregiudicava la stabilità sismica dell'edificio condominiale, «non mancando di sottolineare che il fabbricato - al pari di quello contiguo - non risultava a norma rispetto alla normativa attuale indipendentemente dalla sopraelevazione».

La sentenza di appello, poggiando su tali premesse argomentative - ad avviso del supremo consesso decidente - contravveniva il ricordato orientamento giurisprudenziale, secondo il quale la domanda di demolizione può essere paralizzata unicamente dalla prova che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia adeguata a fronteggiare il rischio sismico, di tal che, se detta prova non è acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere.

Condizione di liceità della sopraelevazione eseguita dal condomino è, dunque, la verifica che il fabbricato de quo fosse stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione speciale (art. 14 della l. n. 64/1974), dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della sopraelevazione e dell'edificio sottostante.

Soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell'opera eseguita e dell'intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, avrebbe permesso di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall'inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale, laddove la considerazione del CTU, secondo cui «dopo quasi venti anni non sono mai stati rilevati segnali di cedimento o instabilità locale» non serviva, evidentemente, a tranquillizzare circa l'idoneità dell'edificio a resistere alle sollecitazioni di un eventuale evento tellurico.

La sentenza in commento ci offre lo spunto per perimetrare l'àmbito dell'iniziativa edificatoria con particolare riferimento alla sopraelevazione, contemplata nell'art. 1127 c.c., ribadendo importanti principi esportabili anche in altre fattispecie e, quindi, di indubbia rilevanza pratico-operativa.

Innanzitutto, va ricordato che il diritto di sopraelevazione non è soggetto ad una previa autorizzazione da parte dell'assemblea, la quale, peraltro, non deve neanche essere preventivamente informata della realizzazione della nuova costruzione; quindi, la facoltà di sopraelevare viene esercitata dal titolare in maniera libera e diretta, secondo i diritti e gli obblighi ad essa connessi, ma ciò non vuol dire, ovviamente, che la realizzazione della nuova fabbrica sia del tutto svincolata dal rispetto di ben precise condizioni.

Invero, l'art. 1127 c.c. pone - secondo un meccanismo di opposizione ex post - una triplice serie di condizioni negative al verificarsi delle quali i condomini (non sopraelevanti) possono impedire la realizzazione della nuova fabbrica.

In questa sede, interessa in particolare il comma 2 dell'art. 1127 c.c., il quale prescrive che «la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono»: il tenore della norma chiaramente rivela che si tratta di un divieto assoluto, e la ratio di una tale impostazione fonda le sue ragioni nell'intenzione di evitare il prodursi anche di un semplice pericolo per la stabilità e la sicurezza del fabbricato.

A corollario di quanto sopra, va ricordato che è stata ricondotta nell'alveo del divieto di cui sopra la sopraelevazione realizzata in violazione delle norme antisismiche: si è, infatti, sostenuto che la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle suddette norme speciali, è riconducibile nell'àmbito della previsione dell'art. 1127, comma 2, c.c., in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato.

Nello specifico, si è ritenuto - sulla scia di Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2012, n. 8643 - che l'art. 1127, comma 2, c.c. debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione è vietata solo se le strutture dell'edificio non permettono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche qualora le strutture dell'edificio siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentono di sopportare l'urto di forze in movimento, quali le sollecitazioni di origine sismica; pertanto, se le leggi antisismiche prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione di edifici, esse sono da considerarsi integrative della norma codicistica, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. civ., sez. II,11 febbraio 2008, n. 3196, la quale ha legittimato il proprietario dell'ultimo piano, in caso di opposizione dei condomini interessati, a dimostrare la stabilità strutturale dell'edificio in condizioni di quiete e l'adeguatezza della struttura del fabbricato al grado di sismicità della zona).

Coerentemente, quindi, l'art. 1127, comma 2, c.c., il quale fa divieto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione (Cass. civ., 26 aprile 2013, n. 10082).

Rufo Spina, Diritto di sopraelevazione e limiti sismici, in Giur. it., 2008, 2186;

Colonna, Accertamento dell'idoneità statica dell'edificio e diritto di sopraelevazione, in Foro it., 1997, I, 3375;

Salis, Sopraelevazione ed opere di consolidamento, in Riv. giur. edil, 1964, I, 20.