Comproprietà e titolarità della locazione

Poiché il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, la legittimazione a stipularlo riguardo a un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene, con la conseguenza che il conduttore convenuto per l'adempimento dei canoni non può contestarne la legittimazione, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione.

Quando viene stipulato un contratto locativo e la posizione di locatore sia in contitolarità fra una pluralità di soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore e quindi, quello di pretendere il pagamento del canone e di attivarsi all'uopo anche giudizialmente, in difetto di previsione del contratto di un esercizio congiunto, sono da ritenersi esercitabili tanto congiuntamente dai collocatori, quanto dal singolo o da alcuni di essi.

La natura personale del rapporto che si instaura tra locatore e locatario consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in locazione, compreso il nudo proprietario, la cui legittimazione a chiedere l'adempimento dell'obbligo di versamento dei canoni non può essere pertanto contestata dal conduttore convenuto, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione.

In tema di contratto di locazione, quando la titolarità della posizione di locatore appartenga a più soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore, compreso quello di attivarsi giudizialmente per il pagamento dei canoni, in assenza di una specifica previsione contrattuale, sono esercitabili tanto congiuntamente quanto dal singolo o da alcuni dei contitolari, atteso che - secondo le regole generali della comunione dei diritti - la gestione dei rapporti obbligatori, non implicando disposizione della posizione comune ma solo una attività di gestione ordinaria, sono espressione del diritto di ciascuno all'amministrazione della stessa.

Il contratto di locazione ad uso diverso era stato sottoscritto solo dalla nuda proprietaria dell'immobile che, evidentemente, era gravato dal diritto di usufrutto a favore del terzo.

La locatrice si era vista opporre, avanti al Tribunale, il decreto ingiuntivo che aveva ottenuto per mancato pagamento dei canoni, contro la conduttrice.

Il Tribunale accoglieva l'opposizione. La Corte d'Appello al contrario su ricorso della locatrice, riformava la sentenza e respingeva la opposizione. Confermava, quindi, il decreto ingiuntivo con l'obbligo della conduttrice morosa di pagare i canoni.

Avverso la decisione della Corte d'Appello ricorreva per cassazione la conduttrice morosa.

Il problema affrontato dalla decisione in commento riguarda la titolarità della locazione quando l'immobile locato non sia in unica proprietà. Non si tratta solo della eventuale ipotesi di comunione tra più titolari ma anche, come nel caso, di un bene che risulti in nuda proprietà ad un soggetto ed in usufrutto ad altro soggetto e, comunque, in tutti i casi che permettano alla parte di disporre del bene medesimo (comodatario, conduttore che sublochi, ecc.).

Nell'ipotesi considerata, quindi, la conduttrice contestava la legittimazione attiva della (co)locatrice (ancorché il motivo fosse stato introdotto per violazione/falsa applicazione dell'art. 100 c.p.c. in tema di interesse ad agire). L'opposizione a suo dire, dipendeva dalla titolarità dell'usufrutto in capo a soggetto diverso da chi aveva promosso l'azione. Ciò veniva sostenuto anche a seguito delle affermazioni del nudo proprietario. Lo stesso, infatti, aveva evidenziato che il godimento dei frutti, era prerogativa dell'usufruttario al quale, tra l'altro, sarebbero state corrisposte le somme percepite (sul punto, tuttavia, la Suprema Corte rilevava che non risultava ove tale circostanza, riportata in ricorso, sarebbe stata avanzata nel corso dei precedenti giudizi). Si evidenziava, inoltre, che vi era stato un successivo contratto stipulato con la usufruttuaria e che, da un certo punto in poi, i canoni erano stati percepiti proprio da quest'ultima.

Tutte tali considerazioni, ferme contestazioni di ordine procedurale, si connotavano, secondo la Corte Suprema, come del tutto inidonee a criticare la motivazione della sentenza impugnata (quella della Corte d'Appello che aveva respinto l'opposizione riconoscendo il buon diritto della (co)locatrice a percepire i canoni) laddove aveva dato rilievo al dato emergente dal contratto, cioè alla posizione di (co)locatrice della titolare del contratto.

Il ricorso veniva respinto e confermato pertanto definitivamente l'obbligo di pagare i canoni di locazione in capo alla conduttrice.

Giova, al fine di individuare la esatta soluzione del quesito posto dalla sentenza in oggetto, considerare i doverosi presupposti in tema di definizione della figura del locatore e dei poteri gestionali che competono nella comunione in capo ai singoli titolari.

Va, infatti, considerato che - contrariamente alla ipotesi più comune, che vede quale locatore il proprietario dell'immobile - la figura del locatore può stare in capo anche a soggetti diversi. Li abbiamo già indicati. Secondo oramai consolidato principio è locatore chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico a meno che la detenzione non sia stata acquisita illecitamente (Cass. n. 27021/2016 oggetto del presente commento; Cass. civ., sez. III, 13 ottobre 2016, n. 20644; Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 2016, n. 20387; Cass. civ., sez. III, 22 ottobre 2014, n. 22346). Il principio è talmente consolidato ed ampio che la legittimazione è stata riconosciuta anche in capo al promissario acquirente di un preliminare di compravendita nel caso dove, ovviamente, si era già provveduto al trasferimento del possesso dell'immobile (Trib. Pisa 31 gennaio 2017).

Inoltre, nel caso di proprietà comune, vige il principio ex art. 1105 c.c., per cui tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Si tratta di quello che comunemente viene detto diritto di pari poteri gestori che competono, singolarmente, ai titolari del diritto medesimo.

In base allo stesso, come detto, è riconosciuto il potere di compiere atti di ordinaria amministrazione compresi negozi giuridici o azioni giudiziali. Tale facoltà è riconosciuta sulla base della presunzione del consenso da parte degli altri (con)titolari del relativo diritto. La eventuale carenza di potere e, quindi, di legittimazione attiva del singolo che agisce, potrà essere contestata, da parte del soggetto contraente e che stia subendo l'azione, solo dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri titolari. Ciò per una quota maggioritaria o eguale alla comunione senza, peraltro, che il dissenso risulti espresso in una delibera a norma dell'art. 1105, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2017, n. 5014; Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2017, n. 9556).

Pertanto l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileverà solo nei confronti interni fra comproprietari e non potrà essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o comportamenti di chi appariva agire per tutti (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1986).

Inoltre, ma non meno importante, è il fatto che la locazione è contratto di natura personale. Lo stesso, quindi, quando persistono le condizioni delineate (disponibilità non contraria a norme di ordine pubblico, presunzione di pari poteri gestori, non dimostrata contrarietà degli aventi diritto …) intercorre esclusivamente fra le parti che lo hanno stipulato.

Le precisazioni di cui sopra permettono di affrontare la fattispecie in esame al fine di individuare la corretta soluzione. La stessa doveva tener conto di quanto segue:

- il locatore del contratto in oggetto aveva la disponibilità dei locali senza che ciò fosse contrario a disposizioni di ordine pubblico;

- che non vi era la contrarietà del titolare del diritto reale o di altra posizione che potesse autorizzare la eventuale pretesa di essere unico legittimato del diritto a locare;

- che la locazione è contratto avente natura personale.

Corretta, pertanto su tali presupposti, la soluzione data alla controversia. Tale ultima è stata nel senso di riconoscere la legittimazione del nudo proprietario, sottoscrittore del contratto, ad agire per l'adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto. Al contrario il conduttore non era, per i motivi sopra esposti, legittimato a sollevare alcune eccezioni in relazione alle domande contro di lui proposte.

Né, nel caso, valgono altre e diverse considerazioni quali quelle collegate agli adempimenti di ordine fiscale o relativi al fatto, come era stato evidenziato ancorché in modo proceduralmente inammissibile, che il (co)locatore avesse l'obbligo di versare a sua volta i canoni all'usufruttuario.

Si tratta, infatti, di aspetti che, proprio per la caratteristica personale della locazione che interviene solo tra le parti del contratto, non hanno rilievo. Le stesse, infatti, sono riferite alla regolazione dei rapporti tra il nudo proprietario (co)locatore e l'usufruttuario e riferibili, quindi, esclusivamente a tali ultimi.

Dice bene la motivazione nel senso di definire tali aspetti solo riflesso della regolamentazione del rapporto di diritto reale fra usufruttuario e nudo proprietario. La posizione del (co)locatore, nel caso mero nudo proprietario, è e rimane, comunque, espressione della sua attività di ordinaria gestione di cui ogni titolare della medesima ha la contitolarità e, quindi, il diritto di esplicarla.

Volendo sinteticamente riprendere quanto emerso dal commento alla sentenza qui considerata, deve evidenziarsi come - nell'ambito della proprietà comune fra più parti di un immobile compresa la detenzione che non abbia vincoli o divieti di disponibilità - è ammissibile la locazione da parte del o dei singoli con il rispetto dei limiti sopra evidenziati. Inoltre, per quanto qui interessa il conduttore non potrà contestare al (co)locatore una qualche carenza di legittimazione a disporre della locazione in quanto gli aspetti inerenti ai rapporti fra i comproprietari, rimarranno limitati all'interno dei diritti di questi ultimi.