Locazione: incendio e riparto di responsabilità

Ai fini del superamento della presunzione di responsabilità del conduttore in caso di incendio della cosa locata è dirimente la prova della non imputabilità dell'incendio in capo al conduttore. In tal senso, è necessario l'accertamento positivo che l'origine dell'incendio sia dipesa da una causa non imputabile al conduttore: acclarato quindi che l'incendio è stato causato dal fatto doloso di un terzo, la mancata identificazione di quest'ultimo non fa venire meno la detta ragione esimente, non potendo onerarsi il conduttore degli esiti di attività di indagine che non gli competono.

Nella vicenda in esame, il contratto di locazione aveva ad oggetto un capannone ad uso agricolo, per l'esattezza un fienile, che è rimasto distrutto in seguito ad un incendio. Il locatore ha, quindi, agito in giudizio per ottenere il risarcimento del danno, sulla base della disciplina posta in particolare dall'art. 1588 c.c. che pone una presunzione di responsabilità in capo al conduttore se non provi che l'incendio è avvenuto per causa a lui non imputabile. Il giudice di primo grado ha accolto la domanda attrice, ritenendo provata la responsabilità del conduttore in conseguenza del verificarsi dell'incendio. In sede di appello la decisione di primo grado veniva riformata in considerazione del fatto che nel corso del giudizio era emerso che l'incendio era stato determinato dal fatto doloso di un terzo ancorché non identificato. La Corte di Appello di Bologna ha, infatti, ritenuto che l'intervenuta individuazione del fatto doloso del terzo quale causa dell'incendio rendesse irrilevante ai fini della determinazione del riparto delle responsabilità la mancata identificazione dell'autore dell'incendio ossia che il terzo fosse rimasto non identificato. Avverso tale decisione il locatore, soccombente, ha proposto ricorso per Cassazione.

Sulla base dei motivi dedotti dal ricorrente, la Cassazione si trovava, quindi, a dover valutare se i giudici del merito avessero fatto buon governo dei principi che regolano il riparto delle responsabilità in caso di incendio e di distruzione o danneggiamento del bene locato.

In particolare, si trattava di stabilire se per superare la presunzione di responsabilità del conduttore in caso di incendio per il conduttore stesso fosse sufficiente dimostrare che l'incendio era dipeso dal fatto doloso di un terzo, anche se non era stato in grado di identificare il terzo che aveva agito dolosamente.

A detta del ricorrente la mancata identificazione del terzo, infatti, non consentiva di mandare indenne il conduttore dalla presunzione di responsabilità stabilita dall'art. 1588 c.c. In tale vicenda, inoltre, è stato rilevato dal ricorrente che il conduttore avrebbe omesso di fornire la prova di aver custodito l'immobile con la dovuta diligenza.

La Cassazione, all'esito dell'esame del ricorso, e pur sempre nei limiti della valutazione di legittimità, ha ritenuto sostanzialmente corretta la decisione con la quale i giudici di appello avevano mandato indenne il conduttore da ogni responsabilità per l'incendio che ha distrutto il capannone (fienile) concesso in locazione. E' opportuno sottolineare come il ricorrente abbia posto in rilievo due principi che, secondo la sua prospettazione, erano stati violati dalla decisione di merito. Ci si riferisce, in particolare, alla presunta violazione dei principi posti dall'art. 1588 c.c. perché il fatto doloso del terzo non avrebbe integrato l'ipotesi del caso fortuito esimente in quanto il terzo non sarebbe stato positivamente identificato e, inoltre, il conduttore non avrebbe fornito la prova di avere custodito l'immobile con la dovuta diligenza, avendovi accatastato una eccessiva quantità di materiale infiammabile, senza aver previsto sistemi antiincendio.

La Corte di Cassazione, in linea con altre recenti decisioni in argomento, ha ritenuto di dover disattendere i motivi di ricorso, considerando assolutamente prevalente la circostanza che la causa dell'incendio, che aveva determinato il deterioramento o la distruzione dell'immobile locato, era stata positivamente individuata in una causa «non imputabile» al conduttore e, segnatamente, nel fatto doloso di un terzo (ancorché non identificato).

Secondo i giudici di legittimità, infatti, per superare la presunzione di colpa stabilita dall'art. 1588 c.c. per il conduttore sarebbe stato sufficiente dimostrare che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo, non fosse a lui imputabile. Poiché in sede di merito era stato positivamente verificato che l'incendio era dipeso dall'azione dolosa di un terzo, il Supremo Collegio ha ritenuto che la sentenza impugnata aveva correttamente considerato raggiunta la prova liberatoria che consentiva al conduttore di essere esonerato dalla presunzione di colpa altrimenti incombente a suo carico. Secondo la sentenza in rassegna, infatti, una volta accertato che l'incendio era dipeso dal fatto doloso del terzo, la circostanza - dedotta dal ricorrente - della mancata identificazione del terzo non faceva venire meno l'aspetto dirimente della questione ossia il fatto che fosse stato positivamente accertato che l'incendio era dipeso da una causa (il fatto doloso del terzo) non imputabile al conduttore. L'accertamento in ordine alla origine dell'incendio escludeva che potesse considerarsi in qualche modo rilevante la omessa identificazione del terzo giacché l'esimente che consente di superare la presunzione della responsabilità in capo al conduttore sarebbe legata:

1) al mero accertamento della causa dell'incendio

2) alla sua non imputabilità al conduttore.

Sotto tale profilo, il verificarsi di tali due condizioni, senz'altro compresenti nel «fatto doloso del terzo» rendeva del tutto superflua, ai fini civilistici, l'identificazione o meno della identità personale del terzo. In ogni caso la Cassazione ha chiarito come l'identificazione del terzo non rientrasse tra gli obblighi del conduttore mentre ciò che rileva, al fine di mandare indenne quest'ultimo rispetto alla responsabilità per il deterioramento o il perimento dell'immobile è di fornire la prova che l'incendio sia accaduto per causa a lui non imputabile.

Fornito tale elemento di prova in ordine alla causa dell'incendio e alla non imputabilità a sé, il conduttore ha assolto all'onere probatorio su di lui incombente e può restare indenne rispetto alle conseguenze dell'incendio.

Con la sentenza in rassegna viene, dunque, ribadita la presunzione di responsabilità, in caso di incendio, a carico del conduttore.

La decisione del Supremo Collegio precisa, inoltre, quale sia il contenuto dell'obbligo gravante sul conduttore per potersi esonerare dalla detta presunzione di responsabilità. In tal senso, la pronuncia in questione è estremamente puntuale nel chiarire il contenuto dell'obbligo del conduttore: quest'ultimo, infatti, non deve tanto fornire la prova di avere adeguatamente e diligentemente custodito l'immobile locato, il che potrebbe prestarsi a valutazioni estremamente soggettive, quanto più specificamente deve fornire la prova che l'incendio sia avvenuto per causa a lui non imputabile. Perché il conduttore sia esente da responsabilità la causa dell'incendio deve essere dipesa dal caso fortuito ovvero da una causa precisamente individuata che non sia imputabile al conduttore: quale certamente è il fatto doloso del terzo.

Non può, invece, ravvisarsi a carico del conduttore l'onere di identificare il terzo, autore dell'atto doloso: un tale onere non rientra certamente tra gli obblighi del conduttore. Ciò che rileva è, invece, che il conduttore sia in grado di dimostrare e far accertare che l'incendio sia ascrivibile ad un terzo (ovvero che non sia a lui imputabile), non essendo rilevante, ai fini del riparto di responsabilità, che si conosca chi sia l'autore materiale del fatto causativo dell'incendio ovvero del danneggiamento.

Tortorici, Il risarcimento dei danni procurati all'immobile locato, in Immob. & proprietà, n. 11/2010;

Gallo, Obbligazioni del conduttore e deterioramento della cosa locata, in I contratti, n. 4/2009;

Pontonari, Incendio della cosa locata e risarcimento danni, in Immob. & proprietà, n. 1/2008;

Laghezza, Incendio di proprietà limitrofe e responsabilità del custode, in Danno e responsabilità, n. 10/2012.