Applicazione della disciplina di tutela del consumatore ai contratti condominiali

Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.

La decisione della Suprema Corte ha avuto origine dal un contratto di appalto riguardo al quale l'impresa aveva richiesto il pagamento di lavori edili già eseguiti e il risarcimento dei danni per la mancata esecuzione di tutti i lavori inizialmente appaltati; nel contratto vi era però una clausola compromissoria e per questo motivo il Tribunale aveva dichiarato la competenza arbitrale relativamente alla causa promossa dall'impresa, che da parte sua aveva quindi proposto il regolamento di competenza, ritenendo nulla la clausola compromissoria perché carente della necessaria reciprocità, dato che prevedeva in favore della sola parte committente la facoltà di declinare la competenza arbitrale e di fare decidere la controversia al giudice ordinario.

La questione da risolvere riguardava, quindi, la legittimità della clausola compromissoria che manca di reciprocità in quanto attribuisce ad una sola parte del contratto di appalto la facoltà di declinare la competenza arbitrale in modo da fare decidere la controversia al giudice ordinario. Nell'accertare la legittimità o meno di una simile clausola, il giudice deve verificare anche lo status che connota le parti interessate al contratto.

Nella sua motivazione, la Corte - che ha rigettato il ricorso, dichiarando la legittimità della clausola compromissoria contenuta nel contratto - ha rilevato innanzitutto che l'attivazione dell'arbitrato prevedeva un meccanismo complesso, in base al quale era possibile adire il collegio arbitrale solo dopo la comunicazione, da parte della committente, delle proprie decisioni sulle argomentazioni formulate dall'appaltatore e comunque dopo l'effettuazione del collaudo definitivo, attribuendo alla sola committente la facoltà di declinare la competenza arbitrale; ma - secondo la Corte - una simile previsione non era idonea ad inficiare la validità del patto, in quanto al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, trova applicazione la normativa a tutela del consumatore, dal momento che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale, come la stessa giurisprudenza della Cassazione ha più volte affermato.

E la Suprema Corte, dall'osservazione che al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio deve essere applicata la normativa a tutela del consumatore, ha tratto la conclusione che non vi possono essere profili di squilibrio negoziale rilevabili di ufficio, poiché committente era il condominio e non l'impresa; e che inoltre non vi sono ragioni per ritenere che la derogabilità unilaterale possa confliggere con l'esercizio dell'autonomia privata.

Nello specifico caso deciso dalla Corte, la decisione ha comportato il risultato concreto che la clausola compromissoria derogabile unilateralmente dal condominio non è stata giudicata in contrasto con la disciplina sulle clausole vessatorie dal momento che essa era prevista a favore solo del condominio appaltante - specificamente qualificato come consumatore anche in questa decisione, così come è avvenuto in altre occasioni precedenti - e non pure dell'impresa appaltatrice; e anche in questa pronunzia è stato ritenuto irrilevante il fatto che l'amministratore fosse un professionista.

Tuttavia, se il risultato è condivisibile, non si può negare che questa impostazione determini una grossa incongruenza coni il sistema complessivo delle disciplina sulla tutela dei consumatori; infatti la qualità di professionista dell'amministratore qualche rilevanza dovrebbe invece averla, dato che si discosta nettamente dalle altre ipotesi dell'amministratore non professionista che viene nominato per amministrare il proprio condominio oppure del condominio in cui non viene nominato formalmente alcun amministratore e quindi la gestione viene esercitata congiuntamente dai condomini interessati.

In questi ultimi due casi, l'impostazione della Cassazione risulta ineccepibile, perché rispetta puntualmente il testo letterale della disciplina giuridica sui consumatori (l'art. 3 d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, prevede che ai fini del Codice del consumo, ove non diversamente previsto, si intende per consumatore o utente la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta); ma proprio per effetto della definizione legale di consumatore, se da una parte è vero che il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica, dall'altra non si può neppure nascondere che l'amministratore immobiliare professionista in realtà, proprio per la sue caratteristica della professionalità, fuoriesce decisamente dall'ambito applicativo della disposizione.

Bosso, I contratti del condominio e il condominio come consumatore. Introduzione e principi generali, in Arch. loc. e cond., 2017, fasc. 4, 14;

Sanfilippo, Il condominio consumatore: applicabilità della specifica normativa per i contratti conclusi dall'amministratore di condominio, in Dossier condominio, 2010, fasc. 117, 35;

Scripellliti, Tecniche di protezione del contraente debole, tra Codice del consumo, disciplina speciale delle locazioni e codice Civile, 2008, Torino, 603;

Tortorici, Il condominio-consumatore e i diversi rapporti contrattuali, in Immob. & diritto, 2008, fasc. 6, 14;

Graziuso, La tutela del consumatore, Torino, 2002, 84;

Terzago, Condominio e tutela del consumatore, in Riv. giur. edil., 2001, I, 866.