Il conduttore deve pagare il canone al locatore nudo proprietario

La natura personale del rapporto che si instaura tra locatore e locatario consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in locazione, compreso il nudo proprietario, la cui legittimazione a chiedere l'adempimento dell'obbligo di versamento dei canoni non può essere pertanto contestata dal conduttore convenuto, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione.

Il locatore di un immobile destinato ad uso diverso dall'abitazione chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti della società conduttrice per il pagamento dei canoni di locazione.

La società conduttrice propone opposizione adducendo la circostanza che il locatore è mero nudo proprietario della cosa locata, sicché non è legittimato a pretendere il pagamento del canone, spettando semmai detta legittimazione all'usufruttuario.

Il Tribunale adito accoglie l'opposizione con sentenza che, però, non è condivisa dalla Corte d'appello, la quale viceversa, riformando integralmente la sentenza dinanzi ad essa impugnata, conferma il decreto ingiuntivo. Osserva la Corte d'appello che l'essere il locatore soltanto nudo proprietario dell'immobile e l'esservi invece una usufruttuaria era del tutto irrilevante, in quanto il contratto locativo era stato sottoscritto proprio dal locatore, onde l'esistenza della posizione dell'usufruttuaria era irrilevante, in quanto nei confronti della conduttrice rilevava la sottoscrizione del contratto di locazione.

La società conduttrice, rimasta soccombente in appello, propone dunque ricorso per cassazione.

Quale rilievo assume la circostanza che il locatore non sia pieno proprietario del bene, ma soltanto nudo proprietario? E in detta sua veste, il nudo proprietario che sia però al tempo stesso locatore è legittimato ad agire in giudizio per il pagamento del canone di locazione non versato dal conduttore?

La Corte di cassazione conferma la sentenza pronunciata dalla Corte d'appello.

Osservano i giudici di legittimità che la società conduttrice avrebbe con il proprio motivo dovuto dimostrare che, in presenza di un immobile oggetto di usufrutto e di stipula di una locazione da parte del nudo proprietario, costui, nel rapporto con il conduttore e, dunque, nell'àmbito del rapporto obbligatorio che è di natura personale, possa sentirsi eccepire il difetto di legittimazione, cioè di titolarità del diritto di riscuotere i canoni, a motivo dell'esistenza dell'usufrutto.

Una simile dimostrazione è tuttavia impossibile in ragione della stessa natura personale del contratto così stipulato, che rende indifferente per il conduttore la posizione dell'usufruttuario rispetto ai diritti ed agli obblighi nascenti dal contratto, che sono assunti reciprocamente solo fra le parti del contratto locativo. Una volta insorto fra il nudo proprietario ed il terzo il rapporto locativo, ciò che rileva è che le obbligazioni assunte dal primo e prima fra di esse quella di far godere il bene al terzo conduttore abbiano corso e, reciprocamente, costui sia tenuto ad adempiere gli obblighi del contratto, e primo fra tutti quello di corrispondere il corrispettivo, vero il locatore nudo proprietario.

La circostanza, allegata in giudizio, del versamento dei canoni all'usufruttuaria è dunque del tutto inidonea ad escludere che quest'ultima fosse legittimata ad agire per la riscossione dei canoni, giacché riguarda il rapporto di diritto reale fra esso e l'usufruttuaria e non il contratto fra le odierne parti. D'altro canto nulla rileva la stipulazione di un altro contratto di locazione con la usufruttuaria, trattandosi di contratto stipulato successivamente alla maturazione del credito per i canoni fatti oggetto del ricorso per decreto ingiuntivo.

In definitiva, richiamando Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9493, la Suprema Corte ha affermato che, poiché il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, la legittimazione a stipularlo riguardo ad un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene, con la conseguenza che il conduttore convenuto per l'adempimento dei canoni non può contestarne la legittimazione, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione.

La soluzione del Supremo Collegio è sicuramente da condividere.

Mentre la vendita, in applicazione del principio consensualistico, ex art. 1376 c.c., produce il trasferimento del diritto oggetto del contratto, ma l'effetto reale proprio del contratto in tanto può realizzarsi in quanto il venditore sia titolare del diritto alienato, sicché, in caso di vendita di cosa altrui, essa «degrada» da reale ad obbligatoria, con la locazione, quando ne sia riconosciuta l'efficacia meramente obbligatoria ed il diritto del conduttore sia inteso quale diritto personale, chiunque può assumere l'obbligazione di concedere ad altri il godimento della cosa per un certo tempo dietro corrispettivo, senza che la titolarità di un diritto sulla stessa in cui sia compresa la facoltà di locare si presenti non solo quale requisito di validità, ma neppure di efficacia del contratto: e dunque occorrerà soltanto verificare se, assunta validamente ed efficacemente l'obbligazione, il locatore vi presti adempimento (Mirabelli, La locazione, Torino, 1972, 277).

In sintonia con l'opinione dottrinale, la giurisprudenza muove anch'essa muove dall'osservazione che il contratto di locazione appartiene alla categoria dei contratti ed efficacia obbligatoria, sicché, per assumere la veste di locatore, non è richiesta la titolarità del potere di disposizione della cosa locata. Ben si comprende, allora, il principio, più volte ribadito, secondo cui: «La qualità di locatore non presuppone necessariamente, attesa la natura personale del rapporto di locazione, quella di proprietario, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene» (Cass. civ., sez. III, 1 dicembre 1994, n. 10270; nello stesso senso, tra le molte, v. Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2006, n. 8411; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 1995, n. 4477; Cass. civ., sez. III, 7 maggio 1982, n. 2852; Cass. civ., sez. III, 21 gennaio 1982, n. 399; Cass. civ., sez. III, 15 gennaio 1982, n. 249).

Ecco dunque che ben può assumere la veste di locatore il nudo proprietario, quando abbia la materiale disponibilità della cosa: in tal senso, v. Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9493, citata dalla pronuncia in commento, la quale ha confermato la sentenza impugnata con cui era stata riconosciuta la qualità di locatore anche al nudo proprietario dell'immobile, che aveva sottoscritto il contratto di locazione insieme all'usufruttuario, nella ragionevole presunzione che la sottoscrizione congiunta del contratto medesimo, con la conseguente consapevolezza dell'usufruttuario che la locazione era stata concessa anche da parte del nudo proprietario, aveva comportato che si sarebbe dovuta identificare, anche in capo a quest'ultimo, una situazione di concreta disponibilità dell'immobile.