Le spese per la manutenzione dei frontalini sono a carico di tutti i condomini e non solo dei proprietari dei balconi

In tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

La controversia prendeva le mosse dall'azione, promossa da un condomino, volta a dichiarare nulla o annullare o privare di efficacia la delibera assembleare, in quanto i costi per la manutenzione e riparazione dei frontalini, e delle fioriere dei balconi e dei terrazzi che ne fruivano, dovevano gravare sui relativi proprietari e non dovevano essere ripartiti secondo le tabelle millesimali di proprietà.

Sulla resistenza del condominio, il Tribunale adìto aveva rigettato la domanda attorea, ed eguale sorte negativa subiva il condomino nel giudizio di gravame.

Il condomino - evidentemente non pago, anche a fronte della condanna alle spese processuali - aveva proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione degli artt. 12 preleggi nonché 1362, 1363 e 1366 c.c., in quanto la Corte territoriale avrebbe interpretato in maniera non corretta il regolamento di condominio e avrebbe omesso di valutare le obiezioni da esso ricorrente sollevate contro la decisione di primo grado.

Si trattava, quindi, di verificare se le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi dovessero essere ripartite tra tutti i condomini oppure restassero a carico dei solo proprietari dei balconi, in quanto la doglianza relativa al regolamento era stata ritenuta inammissibile in applicazione del principio dell'autosufficienza del ricorso per Cassazione, atteso che il condomino impugnante aveva omesso di riportare in tale ricorso il contenuto delle disposizioni del suddetto regolamento di cui aveva riferito la non corretta interpretazione, e in particolare l'elenco delle cose comuni di cui all'art. 1.

Al riguardo, i magistrati di Piazza Cavour hanno ribadito l'orientamento giurisprudenziale secondo cui gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (v., ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624).

Nella specie, il giudice distrettuale si era conformato a tale orientamento, sul presupposto, non contestato, che venisse in rilievo la ripartizione dei costi di manutenzione delle «parti verticali e prospicienti» dei balconi e dei terrazzi del condominio.

In particolare, nell'interpretare l'art. 1 del regolamento condominiale - attività da condurre secondo i criteri ermeneutici previsti dal codice civile, v. Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1987, n. 2888 - la Corte d'Appello aveva ritenuto che tale disposizione, nel prescrivere che i proprietari dei balconi e dei terrazzi dovessero attenersi alle delibere dell'assemblea «circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza e di estetica», si riferisse a beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Sul punto, il condomino ricorrente aveva contestato questa lettura dell'art. 1 summenzionato, ma anche sotto tale punto di vista la doglianza si presenta inammissibile poiché, ad avviso degli ermellini, qualora siano possibili due o più interpretazioni di una clausola contrattuale - e lo stesso ragionamento deve essere applicato con riferimento al regolamento condominiale contrattuale - non è consentito alla parte, che aveva proposto quella disattesa dal giudice, dolersi, in sede di legittimità, del fatto che sia stata privilegiata l'interpretazione avversata (Cass. civ., sez. I, 22 febbraio 2007, n. 4178).

Premesso che la materia condominiale non è così semplice come molti ritengono e, in particolare, che la questione relativa alla titolarità dei beni che compongono l'edificio si presenta assai complessa e dibattuta, la fattispecie oggetto della pronuncia in commento registra aspetti abbastanza problematici in quanto i balconi risultano composti da diverse porzioni, soggette ciascuna ad un regime particolare.

In estrema sintesi, vanno distinti i balconi «incassati» all'interno dei muri perimetrali, da considerarsi al pari dei solai divisori di cui all'art. 1125 c.c. e, quindi, stante la funzione di copertura e sostegno, di proprietà comune dei titolari dei rispettivi piani sovrapposti, ed i balconi «aggettanti» i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

All'interno di quest'ultima porzione architettonica, va ulteriormente verificato se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.

In questa prospettiva, l'assemblea dovrebbe considerarsi incompetente a deliberare le spese attinenti alla proprietà individuale, mentre risulterebbe lecito addossare al singolo, sia pure pro quota, le spese riguardanti le parti comuni dell'edificio.

Può oramai ritenersi ius receptum che i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, mentre soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., ex multis, Cass., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576).

Nulla esclude, però, che, sussistendo un pericolo per l'incolumità delle persone, l'amministratore risulti legittimato a compiere gli «atti conservativi» delle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130, n. 4), c.c. - così come rimodulato dalla l. n. 220/2012 - con ratifica successiva da parte dell'assemblea, anche se i lavori de quibus interessino parti individuali, segnatamente a fronte di un'urgenza (ad esempio, evidenziata da un'ordinanza sindacale).

Ad ogni buon conto, tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - riportando i termini adoperati dalle pronunce giurisprudenziali edite - appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini.

Pertanto, all'interno dei balconi, possono eventualmente anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell'art. 1117 c.c., alle parti comuni dell'edificio; tuttavia, non solo l'individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza - condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio e, quindi, in quanto «destinati all'uso comune» a norma del n. 3) dell'art. 1117 c.c., oppure di pertinenza dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest'ultimo - non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.

Pertanto, anche se risultano numerose le sentenze che ne affermano la natura condominiale, non può essere escluso che, nel caso particolare, il bene non presti nessuna utilità o servizio a favore di tutti i condomini e che, quindi, sia mero accessorio della soletta del balcone, con sua titolarità esclusiva se aggettante o in comproprietà tra i titolari contrapposti se «a loggia» (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1784, in cui si è statuito che la spesa relativa ai frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa/ornamentale dell'immobile).

In ogni caso, vista la rilevanza numerica dei pronunciamenti, è opportuno attestarsi in accordo all'orientamento prevalente, che si è concretizzato nel senso che: le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2008, n. 2241); il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637); i cementi decorativi relativi ai frontalini ed ai parapetti, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568); i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano, quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio (Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159); deve essere riconosciuta la natura comune dei frontalini di marmo, riguardo all'esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come gocciolatoi (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831).

Nella stessa lunghezza d'onda, si pone la giurisprudenza di merito, secondo la quale le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano all'esterno dell'edificio condominiale gravano sempre e comunque sul condominio, in quanto tali elementi ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all'immobile, attraverso l'armonia nonché l'unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile (Trib. Napoli 27 ottobre 1993); gli interventi di manutenzione riguardanti la parte dei balconi prospettante verso l'esterno gravano sull'intera collettività dei condomini, in quanto gli elementi verticali dei balconi, ed in particolare i loro frontalini, costituiscono parte integrante della facciata (Trib. Milano 14 ottobre 1991); i balconi progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonioso rispetto all'intera facciata, costituiscono parte integrante della stessa, della quale sono elemento decorativo, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile, conseguentemente, qualora questo sia in condominio, la manutenzione dei relativi frontalini o cornicioni, o dell‘intonaco esterno delle balaustre deve essere posta a carico di tutti i condomini (Trib. Torino 22 ottobre 1986).

Come si vede, la soluzione delle questioni sottese alle singole fattispecie non è sempre agevole, e va risolta mediante un'attenta disamina della peculiare fattispecie.

Gnesutta, Problematiche sottese alla proprietà dei balconi: obbligo di custodia e manutenzione, illeciti, danni e prescrizione del diritto al risarcimento, in Foro pad., 2012, I, 74;

Scarpa, Balconi, lastrici e terrazze: attribuzione della proprietà e ripartizione delle spese, in Immob. & proprietà, 2009, 435;

Guida, Balconi: la proprietà e le spese di manutenzione, in Immob. & diritto, 2008, fasc. 1, 27;

Santersiere, Assemblea condominiale per la ripartizione delle spese di rifacimento dei frontalini ai balconi, in Arch. loc. e cond., 2004, 83;

Carrato, Osservazioni essenziali sul regime delle spese attinenti alle riparazioni dei frontalini dei balconi, in Rass. loc. e cond., 2001, 138.