La revoca dell’amministratore del supercondominio è appannaggio della sola adunanza plenaria

L'assemblea del supercondominio, costituita dai rappresentanti dei condominii singoli, designati con la procedura contemplata dall'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., non può revocare l'amministratore del supercondominio, in quanto spetta solo all'assemblea «ordinaria» decidere in qualsiasi momento di sostituire l'amministratore - peraltro, senza necessità di giusta causa - purché a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del supercondominio, attribuendo ai rappresentanti di ogni condominio il diritto di statuire esclusivamente sulle questioni riguardanti la «gestione ordinaria delle parti comuni» e la «nomina dell'amministratore».

Un condomino aveva impugnato la delibera del supercondominio, la quale aveva - tra le altre statuzioni - deciso, con il voto dei soli rappresentanti designati dai singoli condominii e, quindi, senza convocare i proprietari di tutte le unità immobiliari facenti parte del complesso immobiliare, la revoca dell'amministratore del supercondominio.

L'attuale art. 67 disp. att. c.c. ha regolamentato - in senso fortemente innovativo - il funzionamento dell'assemblea del supercondominio, prevedendo, al comma 3, che: «Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore».

In tal modo, si istituzionalizza la figura del «rappresentante» del singolo condominio all'assemblea del supercondominio (in pratica, l'edificio in condominio viene considerato un unicum, alla pari di un'unità immobiliare in proprietà indivisa); tale opzione legislativa sicuramente è stata suggerita dalle necessità della pratica, che aveva registrato indiscutibili difficoltà di riunire insieme i numerosi partecipanti in assemblee affollatissime ed ingovernabili - tenute addirittura in teatri o sale cinematografiche - per non parlare, poi, della difficoltà del formarsi dei quorum previsti dalla legge per le varie delibere.

Ammesso, dunque, che, in un modo o nell'altro, l'assemblea del supercondominio sia riuscita a convocarsi, vanno correttamente delineati i poteri dei rappresentanti dei condominii singoli.

Sul punto, il tribunale ambrosiano ha ritenuto che tale assemblea non possa revocare l'amministratore del supercondominio, in quanto spetta solo all'assemblea «ordinaria» decidere in qualsiasi momento di sostituire l'amministratore - peraltro, senza necessità di giusta causa - purché a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del supercondominio, attribuendo ai rappresentanti di ogni condominio il diritto di deliberare esclusivamente sulle questioni riguardanti la «gestione ordinaria delle parti comuni» e la «nomina dell'amministratore» (anche se si ha l'impressione che quest'ultima espressione sia, con tutta probabilità, frutto di un refuso del Legislatore).

Secondo la sentenza in commento, la Riforma del 2013 è chiara nel prevedere i precisi compiti attribuiti ai rappresentanti, non lasciando spazio, proprio perché disposizione «eccezionale», ad applicazioni analogiche: atteso che trattasi di deroghe che comprimono le facoltà ed i poteri inerenti alla partecipazione dei singoli all'organo collegiale, le stesse non potranno che essere considerate quali norme di diritto singolare, e perciò oggetto soltanto di stretta interpretazione (l'art. 67 disp. att. c.c. costituisce un «vistoso vulnus al principio di democrazia partecipata in seno al condominio che vede, quali protagonisti, unicamente i condomini e non i soggetti delegati»).

Quindi, laddove la l. n. 220/2012 chiama i rappresentanti ad intervenire sulla sola gestione «ordinaria» del supercondominio e li investe della nomina dell'amministratore implicitamente ritiene che la revoca, in quanto non menzionata, sia un atto di «straordinaria amministrazione» (il criterio discretivo rispetto agli atti di ordinaria di amministrazione è stato, da ultimo, ripreso da Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865).

Ad avviso del decidente, si è inteso semplificare il procedimento di nomina dell'amministratore del supercondominio, proprio per evitare, soprattutto in quelli di notevoli dimensioni, il crearsi di momenti di criticità nella gestione ordinaria, ma tale pericolo non si verifica nel caso della revoca, la cui mancata delibera non crea affatto interruzione della gestione (la revoca, d'altro canto, «denota momenti di fibrillazione della vita assembleare e del rapporto negoziale intercorrente tra amministratore e condomini»).

A nulla rileva che l'art. 1136, comma 4, c.c. accomuni la nomina e la revoca ai fini delle maggioranze richieste per validamente deliberare, poiché si tratta - ad avviso del tribunale ambrosiano - di una regola comunque applicabile al supercondominio «a prescindere dalla composizione dell'organo assembleare», anche se ciò appare in contrasto con il principio di simmetria tra potere di nomina/revoca dell'amministratore da parte del supremo organo gestorio.

Tuttavia, accolta la soluzione per cui la nomina spetta ai rappresentanti e la revoca all'assemblea di tutti i partecipanti al supercondominio, ci si potrebbe trovare davanti ad una impasse causata dall'impossibilità, da parte della suddetta assemblea, una volta deliberata la revoca dell'amministratore in carica, di procedere alla nomina del nuovo, apparendo troppo macchinoso la convocazione contestuale, in un'unica riunione, delle due assemblee, quella dei (soli) rappresentati per la nomina e quella dei (tutti) condomini per la revoca.

Non può, quindi, condividersi la soluzione raggiunta dal tribunale di Milano in quanto, se l'assemblea dei rappresentanti del supercondominio ha, ex lege, il potere di nominare l'amministratore di quest'ultimo, essa non può non avere anche il potere di revocarlo; infatti, se si fa divieto all'assemblea dei rappresentanti del supercondominio di revocare l'amministratore in carica, si espropria la stessa dell'attribuzione, ad essa legislativamente oramai spettante, di nomina del nuovo amministratore.

Appare maggiormente coerente, oltre che imposto dal carattere fiduciario del rapporto che si instaura tra assemblea nominante ed amministratore nominato, riservare all'organo collegiale la stessa competenza riguardo sia alla designazione, sia alla revoca del mandatario dapprima incaricato, quantomeno alla luce del principio del contrarius actus.

Peraltro, i giudici di legittimità hanno, di recente, ribadito che la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell'amministratore in carica, atteso che, dando luogo l'investitura ad un rapporto di mandato, essa comporta automaticamente, ai sensi dell'art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente (v. Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082, che richiama Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1994, n. 5608).

Qualora si precludesse alla suddetta assemblea il potere di revoca, non le si potrebbe impedire di procedere alla nuova investitura, e sembrerebbe incoerente considerare invalida la delibera che “esplicitamente” revochi il precedente amministratore e ritenere invece valida quella che, limitandosi con furbizia a nominare il suo successore, comporti soltanto «implicitamente» il medesimo effetto risolutivo in capo all'amministratore in carica.

Si ritiene, pertanto, che l'assemblea del supercondominio, formata dai rappresentanti dei condominii singoli, possa essere convocata sia per la revoca dell'amministratore in carica che per la nomina del nuovo amministratore.

D'altronde, il comma 10, seconda parte, del novellato art. 1129 c.c. prescrive che «l'assemblea convocata per la revoca … delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore», proprio al fine di evitare situazioni di (anche se brevissimo) vuoto gestionale; in quest'ordine di concetti, seguendo la tesi del tribunale del capoluogo lombardo la revoca vedrebbe coinvolti tutti i proprietari delle unità immobiliari facenti parte del supercondominio, i quali, disposta la revoca dell'amministratore, dovrebbe cedere il posto ai soli rappresentanti, previamente (e faticosamente) nominati dalle assemblee dei singoli condominii.

Per il resto, rimangono aperte altre questioni che la sentenza in esame non ha potuto esaminare, quali il coordinamento tra i rappresentanti designati e l'amministratore dei singoli condominii (accennato sotto forma di obiter dicta), il “peso” del voto di ciascun rappresentante all'interno dell'assemblea del supercondominio (specie laddove si registrano edifici di diversa grandezza), la legittimazione del singolo ad impugnare la delibera adottata dall'assemblea del supercondominio, la decorrenza del dies a quo per agire giudizialmente ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c.

Voi, Assemblea di condominio e supercondominio. Deleghe e mandatari, in Amministr. immobili, 2014, fasc. 184, 10;

Cintio, Supercondominio e legittimazione all'intervento nell'assemblea. Riflessioni a margine della novella del 2013, in Giur. it., 2014, 546;

Cirla, Il supercondominio, l'assemblea e il diritto a impugnare le delibere, in Consul. immob., 2013, fasc. 921, 29;

Santersiere, Assemblea del supercondominio e inderogabilità delle sue attribuzioni essenziali, in Arch. loc. e cond., 2003, 215;

Varrone, Il problema della validità dell'assemblea in tema di supercondominio: verifica e conferma dei principi regolatori dell'istituto, in Giust. civ., 1997, I, 2563.