L’esecuzione contro il singolo condomino da parte del terzo creditore

L'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà opporsi all'esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore; nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà invece essere accolta, l'atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento.

Una società di costruzioni ottiene decreto ingiuntivo di pagamento nei confronti di un condominio, per somme da questo dovute in adempimento di una obbligazione sorta in forza di contratto stipulato dall'amministratore del fabbricato. Proposta opposizione contro il decreto ingiuntivo la stessa viene rigettata e la società creditrice si accinge ad agire in via esecutiva in forza del decreto ingiuntivo. Notificato il titolo al condominio, il terzo creditore si accinge a procedere ad esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini, taluni dei quali propongono opposizione al precetto, sulla scorta di una serie di motivi, sostenendo che il titolo ottenuto contro il condominio non legittimerebbe l'esecuzione contro i singoli condomini e che, in ogni caso, è onere del creditore procedente provare la misura della quota dovuta dai singoli. L'opposizione è accolta dal tribunale di Napoli, con decisione confermata dalla Corte d'appello partenopea

Le questioni da risolvere, sottese alla pronuncia, sono diverse e di grande interesse, sia sotto il profilo dogmatico - poiché coinvolgono uno dei terreni più complessi della materia condominiale, su cui la Riforma del 2013 ha apportato ulteriori ombre - sia sotto il profilo pratico, poiché stabiliscono un riparto dell'onere probatorio circa gli elementi costitutivi dell'azione esecutiva che risulta di grande interesse per il creditore procedente.

La pronuncia affronta la valenza del titolo ottenuto contro il condominio nei confronti dei singoli, le modalità con le quali tale titolo possa essere fatto valere contro i singoli in fase esecutiva e - soprattutto - l'onere della prova cui è chiamato il creditore nella attuazione esecutiva dell'obbligazione parziaria che fa capo a ciascuno condomino, in attuazione del disposto dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., anche al fine di garantire il meccanismo di preventiva escussione dei morosi previsto dalla norma attuativa.

Sotto tale ultimo profilo, la pronuncia di legittimità cassa il criterio interpretativo adottato dai giudici di merito e che li aveva condotti ad accogliere l'opposizione, ritenendo il precetto privo di efficacia.

Il giudice di legittimità affronta e risolve la questione circa la natura della obbligazione parziaria ascrivibile ai singoli che, a detta dei ricorrenti, impedirebbe la condanna di costoro in persona dell'amministratore. La Corte osserva che è ormai sufficientemente consolidata in giurisprudenza la tesi che l'obbligazione contrattuale assunta dal condominio (e riconducibile ai singoli condomini) abbia natura parziaria, così come è pacifico che sussista legittimazione passiva dell'amministratore per le azioni di condanna conseguenti all'inadempimento di detta obbligazione.

Si è, anzi, affermato che risulti inammissibile, ottenuta la condanna del condominio, agire nuovamente in sede di cognizione per ottenere un ulteriore titolo nei confronti dei singoli (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2004, n. 20304).

Tale titolo, sia esso condanna definitiva o decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, dovrà nuovamente essere notificato al singolo condomino in uno con l'atto di precetto, non valendo nei suoi riguardi - in quanto soggetto diverso dal condominio - il disposto di cui all'art. 654 c.p.c. (Cass. civ., sez. VI/III, 29 marzo 2017, n. 8150) ed avendo l'esecutato pieno diritto di conoscere il titolo in forza del quale si procede esecutivamente nei suoi confronti.

La pronuncia in commento circoscrive poi l'oggetto del giudizio al mero «accertamento dell'efficacia dell'intimazione di pagamento, sulla base del titolo posto a suo fondamento, ottenuto nei confronti del condominio e utilizzato dal creditore per minacciare l'esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini».

A tal proposito, enuncia diversi principi di grande interesse pratico, che prospettano una interpretazione originale di norme che in precedenza parevano aver trovato, almeno in sede di merito, applicazione assai più rigorosa.

In primo luogo, si afferma che, accertata la natura parziaria della obbligazione riconducibile ai singoli condomini e la facoltà del creditore di procedere nei confronti di ciascuno unicamente per la relativa quota millesimale e non per l'intero importo reclamato nei confronti del condominio, non sia tuttavia onere del procedente provare l'effettivo ammontare di tale quota.

Affermazione certamente innovativa se si considera che, al fine di conoscere i dati dei condomini morosi, taluni giudici di merito avevano ritenuto attuabile anche in via cautelare il diritto del terzo creditore ad ottenere tali indicazioni dall'amministratore (Trib. Milano 26 maggio 2014; Trib. Pescara 8 maggio 2014; Trib. Reggio Emilia 14 maggio 2014).

Oggi, invece, la Corte afferma un principio che sembra rendere meno pressante tale esigenza: si esclude rigorosamente che il creditore del condominio «debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori)» così come che lo stesso debba provare la misura della quota millesimale di ciascun condomino; l'unico onere che incombe al creditore è di provare che i soggetti contro i quali agisce sono condomini, mentre sarà onere di colui che si veda esecutato per somme non corrispondenti al suo impegno parziario pro quota proporre opposizione al precetto ai sensi dell'art. 615 c.p.c. e far accertare in tale sede di cognizione l'esatta misura della sua quota.

In quella sede ove si accerti che il soggetto aggredito in via esecutiva non sia condomino, il giudice dovrà dichiarare la nullità del precetto, mentre ove si accerti la sua legittimazione passiva all'azione esecutiva ma emerga una discrasia fra le somme azionate dal creditore e l'effettiva obbligazione parziaria cui è tenuto il singolo condomino - in virtù dei criteri legali (artt. 1123 ss. c.c.) o convenzionali di riparto - il precetto dovrà essere ritenuto efficace nei limiti della effettiva quota dovuta e non di quella erroneamente indicata dal creditore.

Ove l'intimato non si opponga, oppure non riesca dimostrare l'effettiva portata del suo obbligo, l'intimazione varrà per l'intero.

La pronuncia ha il pregio di ribadire alcuni concetti ormai in via di approfondita delineazione da parte della più recente giurisprudenza in tema di obbligazioni condominiali contrattuali (Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2017, n. 199, Cass. civ., sez. II, 11 agosto 2017, n. 20073; Cass. civ., sez. VI/II, 9 giugno 2017, n. 14530) e di sottolineare, in maniera conforme ai precedenti già noti, la valenza del titolo ottenuto nei confronti dell'amministratore e le modalità della sua possibile utilizzazione nei confronti dei singoli condomini.

Contiene inoltre alcuni spunti decisamente peculiari e innovativi, che sarà opportuno verificare se troveranno conferme future e che indubbiamente gettano una nuova luce nella lettura dell'art. 63 disp. att. c.c., pur lasciando perplessi sotto il profilo sistematico: difficilmente condivisibile, se non sotto il mero profilo pratico dal punto di vista del creditore, che costui non possa essere costretto a promuovere tante azioni quante sono i condomini morosi, ove non sia riuscito a soddisfarsi sui beni del condominio, poiché tale sviluppo appare invece ineludibile conseguenza della reiteratamente affermata natura parziaria dell'obbligazione condominiale e dell'onere di preventiva escussione previsto dall'art. 63, comma 2 disp. att. c.c.

Va detto che la Corte, in realtà, pur effettuando espressamente tale affermazione, inverte semplicemente i ruoli, lasciando libero il creditore di agire anche per l'intero contro un singolo, che potrebbe in ipotesi non reagire e subire l'esecuzione per l'intero; in tal caso tuttavia le conseguenze parrebbero difficilmente armonizzabili con quell'orientamento che nega il regresso a chi abbia adempiuto l'intero nei confronti del terzo (Cass. civ., sez. II, 11 agosto 2017 n. 20073).

Anche la semplificazione procedurale per il creditore rischia di rimanere solo apparente, poiché il rimettere ad una fase di cognizione endoesecutiva l'effettivo accertamento della sua pretesa rischia di moltiplicare un contenzioso che la preventiva limitazione alla quota effettivamente dovuta potrebbe evitare.

Vero è che, sotto il profilo letterale, l'art. 63 disp. att. c.c. impone all'amministratore di comunicare i dati dei condomini morosi al terzo creditore che ne faccia richiesta, di talché sembra previsione destinata a soddisfare solo l'onere probatorio circa la qualità di condomino dell'esecutato, oggi affermato dalla Corte in capo al procedente, piuttosto che quello relativo alla quota che potrebbe essere elemento non ricompreso nel concetto di dati espresso dalla norma attuativa.

Scarpa, Le spese, in Il nuovo condominio, AA.VV. a cura di Triola, Torino, 2017;

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017;

Triola, La riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, Milano, 2014;

Corona, Le obbligazioni dei condomini. Per farla finita con la solidarietà, Milano, 2013;

Colonna, Della proprietà, in Commentario al codice civile sub. art. 1129, Torino, 2013;

Poli, Limiti della legittimazione processuale dell'amministratore condominiale nelle cause che non potrebbe autonomamente proporre, in Riv. trim. proc. civ., 2012, 2, 504;

Celeste, Liti condominiali e nuovo processo civile, Milano, 2007;

Izzo, L'amministratore e la difesa del condominio, in Giust. civ., 2006, I, 116.