Recupero crediti condominiali: è esclusa l'operatività del principio dell'apparenza del diritto nei rapporti tra condomini e terzi

In caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio e volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono i proprietari effettivi delle unità immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, poggiando la responsabilità pro quota dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari; né, onde invocare la apparentia iuris e garantire l'affidamento del terzo creditore, può negarsi rilievo a tale dato pubblicitario, giacché il principio dell'apparenza trova applicazione solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo rilievo giuridico solo per individuare il titolare di un diritto soggettivo, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore.

La società Alfa propone ricorso ex art. 633 c.p.c. nei confronti di Tizio, al fine di ottenerne la condanna al pagamento, pro quota, dell'importo dovuto per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione eseguiti da essa ricorrente all'interno di un edificio condominiale; nel proporre opposizione, ai sensi dell'art. 645 c.p.c., Tizio deduce di difettare di legittimazione passiva (recte, di titolarità del rapporto obbligatorio dal lato passivo), per non essere condomino dello stabile interessato dai lavori quanto, piuttosto, semplice amministratore della società Beta, effettiva proprietaria di un'unità abitativa sita in loco; accolta l'opposizione sul quantum debeatur, viene tuttavia confermata la condanna di Tizio al pagamento della restante parte degli importi residui.

Proposto gravame, la Corte d'Appello conferma la decisione di prime cure in punto di an debeatur, osservando come l'apparenza della qualità di condomino rilevi nei confronti dei terzi estranei al condominio - i quali non possono farsi carico di accertare la effettiva titolarità dell'immobile - con conseguente legittimità della condanna di Tizio al pagamento degli importi in questione.

Avverso quest'ultima sentenza Tizio propone ricorso, affidato a tre motivi, il primo dei quali fondato sulla «non invocabilità del principio dell'apparenza del diritto e dell'affidamento del terzo ove sussistano specifici mezzi di pubblicità, quali, nella specie, i registri pubblici immobiliari»; con il secondo, poi, si critica «la mancanza assoluta di motivazione circa la buona fede del creditore...e l'affidamento da questo riposto nel fatto che [Tizio] avesse agito come condomino in proprio e non quale amministratore della [società Beta]», per essere intervenuto precedente un pagamento in cui si dava atto che Tizio, nell'adempiere, agiva ella qualità di amministratore della società Beta.

La questione in esame è la seguente: il principio dell'apparenza del diritto è invocabile nei rapporti tra condomini e terzi?

Il principio dell'apparenza del diritto ha trovato fertile terreno di elaborazione in àmbito condominiale laddove, fino al 2002 e con specifico riferimento ai rapporti tra amministratore e condòmini, si sono contrapporti due orientamenti:

1) secondo una prima impostazione, infatti, andava considerato condomino - ed era conseguentemente tenuto al pagamento dei relativi oneri - colui che esercitava i diritti apparenti del condomino, pur non essendo proprietario di unità immobiliari nell'edificio condominiale. In tal senso sono chiare, ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 1 settembre 1990, n. 9079, per cui «il principio dell'apparenza del diritto può essere invocato anche in tema di condominio di edifici ai fini dell'individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali se il suo costante comportamento abbia indotto l'amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse il proprietario di un appartamento, appartenente invece ad altro soggetto», nonché Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1999, n. 2617, per cui «l'amministratore di un condominio può invocare il principio dell'apparenza del diritto, che giustifica il suo errore di terzo in buona fede, per ottenere il pagamento della quota per spese comuni da colui che si comporta da condomino...non avendo l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà»;

2) per altro orientamento, invece, obbligato al pagamento delle spese condominiali doveva considerarsi solo ed esclusivamente il vero proprietario dell'unità abitativa: tra le altre, Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2000, n. 5122, ad avviso della quale, «in tema di ripartizione delle spese condominiali, è passivamente legittimato rispetto all'azione giudiziaria di recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede» e, in senso assolutamente conforme, Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2001, n. 4866.

L'evidenziato contrasto è stato, poi, risolto in senso favorevole alla seconda teoria (contraria, dunque, all'applicabilità del principio dell'apparenza) da Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2002, n. 5035 - costantemente seguita dalle pronunce successive, v. Cass. civ., sez. II, 27 dicembre 2004, n. 23994; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2007, n. 17039; Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2007, n. 22089 - la quale, nell'affermare la necessità, per l'amministratore che intenda recuperare gli oneri condominiali, di evocare in giudizio il vero proprietario e non anche chi possa apparire tale, ha fondato tale soluzione sulla mancanza delle «condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale».

È sulla scia di tale autorevole precedente che si innesta, dunque, la pronuncia in esame, la quale affronta la medesima questione - risolvendola, peraltro, allo stesso modo - sotto un angolo prospettico diverso: quello dei rapporti, cioè, tra terzi estranei e condomini, per l'adempimento (pro quota)delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio.

Orbene, al fine di escludere l'applicabilità, in siffatta evenienza, del principio affermato dalle Sezioni Unite e sostenere, dunque, l'operatività dell'apparentia iuris, la Corte d'Appello aveva sostenuto che «diversa è l'ipotesi in cui l'apparenza della qualità di condomino sia rivolta a soggetti terzi ... rispetto al condominio, laddove non può farsi carico di accertare la proprietà dell'immobile, in particolare quando il condomino apparente abbia partecipato alle decisioni in sede di assemblea condominiale, senza mai palesare all'esterno tale qualità...»; sennonché - osserva la decisione in commento - tale soluzione non solo non tiene conto della diretta riferibilità ai condomini delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio, ma neppure della circostanza per cui ciò avviene nei limiti della caratura millesimale ascrivibile a ciascuno di essi («nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote», afferma Cass. civ., sez. un., 7 aprile 2008, n. 9148): onde la vicenda obbligatoria che ne consegue e che si imputa al singolo partecipante non può che essere geneticamente correlata al diritto reale condominiale emergente dai pubblici registri.

Difettando, dunque, un disallineamento tra stato di fatto e realtà giuridica, pacificamente emergente dai registri immobiliari, l'omessa consultazione di questi ultimi non può essere invocata, da parte del terzo creditore, quale errore scusabile, idoneo a giustificare l'evocazione in giudizio di chi non rivesta la qualità di condomino.

Il principio dell'apparenza del diritto gioca, in àmbito condominiale, anche un altro ruolo, con precipuo riferimento alla convocazione (e conseguente partecipazione) alle assemblee.

Rappresenta, infatti, orientamento consolidato quello in virtù del quale la convocazione va rivolta al condomino effettivo e, cioè, al vero proprietario e non a chi si comporta come tale senza esserlo, non potendo invocare il principio dell'apparenza il condominio che abbia trascurato di accertare la realtà sui pubblici registri (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2015, n. 8824; Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2001, n. 7849): ove ciò non avvenga e sia, dunque, convocato il condomino apparente, la delibera è annullabile (Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2005, n. 2616; v. anche l'art. 66, comma 3, ultimo periodo,disp. att. c.c., come introdotto dalla l. n. 220/2012).

Sempre in proposito, per altro verso, già prima della Riforma del 2013, la giurisprudenza di legittimità aveva ritenuto valida, siccome in armonia con il principio appena esposto, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunicare all'amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, aveva lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2005, n. 2616); la soluzione è stata ora recepita a livello normativo, a seguito dell'introduzione degli artt. 1129, comma 2, e 1130, n. 6), c.c., mediante l'introduzione del registro di anagrafe condominiale.

Chiesi, Le spese nel condominio, Piacenza, 2013, 47;

Celeste - Scarpa, Le nuove norme in materia di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, in Giur. merito, 2013, 1249;

Villani, Il principio dell'apparenza del diritto e la sua applicazione in materia condominiale: le Sezioni Unite compongono il contrasto di giurisprudenza, in Corr. giur., 2002, 1577;

Celeste, Apparenza e mala fede nella convivenza all'interno degli edifici urbani, in Riv. giur. edil., 1999, 143.