L'installazione di un ascensore sul pianerottolo è vietata se il suo uso rechi pregiudizio anche a un solo condomino

L'installazione di un ascensore costituisce un'innovazione per l'abbattimento delle barriere architettoniche ex art. 2, commi 1 e 2, l. n.13/1989; tuttavia, secondo quanto prescritto dal comma 3 di detta norma, vanno sempre osservati i limiti previsti dagli articoli 1120 e 1121 c.c.; pertanto, tale installazione è vietata se comporta per il condomino un rilevante pregiudizio dell'originaria possibilità di utilizzazione del pianerottolo.

Un partecipante al condominio (nel caso, una società a responsabilità limitata) impugnava la delibera dell'assemblea del condominio che aveva approvato l'installazione di un ascensore sul pianerottolo condominiale sul quale si aprivano due accessi dell' immobile della suddetta ricorrente.

In primo grado il Tribunale riconosceva la validità della delibera dell'assemblea, mentre la Corte d'appello, considerato violato il limite previsto dall'art. 1120, comma 2, c.c., in quanto compromesso il limite dell'inservibilità del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino, ne dichiarava la nullità.

Il condominio proponeva ricorso in Cassazione contro la sentenza e la società resisteva con controricorso.

La questione posta all'attenzione della Corte è relativa all'interpretazione coordinata della legge sulle c.d. «barriere architettoniche» (citata l. n. 13/1989, che prevede la possibilità di deliberare l'installazione di strumenti tecnici per rendere più comodo ed agevole l'accesso agli edifici da parte dei soggetti disabili) con l'art.1120, comma 2, c.c. (ora, dopo la riforma di cui alla legge n. 220/2012, divenuto comma 3, con il medesimo testo), che vieta l'intervento qualora renda talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Per comprende appieno il ragionamento della Corte di Cassazione è necessario analizzare la pronuncia della stessa sezione con il medesimo relatore emessa solo sei mesi prima (Cass. civ., sez. VI, 9 marzo 2017, n. 6129) in una situazione analoga ma a parti invertite.

Nella fattispecie decisa con la sent. n. 6129/2017 la Corte ha cassato con rinvio la sentenza d'appello al fine di valutare il limite di compromissione delle parti comuni in forza dell'intervento innovativo di abbattimento delle barriere architettoniche anche, in ragione dell'applicazione del principio della solidarietà condominiale a cui spesso i supremi giudici fanno riferimento (sul punto, v. Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2012 n.18334).

Mentre nel caso qui oggetto di commento la Corte ha statuito che il disposto dell'art. 1120, comma 2 (ora comma 3), c.c. va interpretato nel senso che «la sensibile menomazione dell'utilità secondo l'originaria costituzione della comunione» non può consistere nel «semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione… ma è costituito dalla concreta inutilizzazione della res communis secondo la sua naturale fruibilità», nel caso deciso con la precedente sent. n. 6129/2017 in commento, era una piccola parte del giardino comune ad essere compromessa. Da qui il rinvio.

Anche se è da considerarsi ormai superato il problema se l'installazione dell'ascensore costituisca uno degli strumenti idonei per l'abbattimento delle barriere architettoniche anche se costituisce una struttura non facilmente removibile (art. 2, comma 2, legge n. 13/1999 – cfr. Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n.14096), è sempre interessante analizzare i limiti delle innovazioni.

Come scritto dai giudici la sensibile menomazione dell'utilità si deve concretizzare non in un disagio ma in una inutilizzabilità.

La menomazione/inutilizzabilità deve incidere sull'essenza della cosa idonea ad alterarne l'originaria funzione e destinazione (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2013, n.945; Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1999, n.11936), l'innovazione vietata deve così portare alla modificazione materiale della cosa che ne muti l'entità sostanziale o la destinazione originaria (Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1986, n.5101), ovvero ancora una trasformazione (Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1998, n.8622).

In particolare, come ebbe a chiarire Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2006, n.12654 (rel. Corona) l'innovazione, che consiste sempre nell'atto o nell'effetto del facere, se non incide sullo status quo condominiale, cioè sulla consistenza materiale o l'opus novum e non porta all'utilizzabilità diversa del bene, è sempre lecita.

Ormai i principi ed i limiti delle innovazioni, specialmente quando entrano in gioco i diritti dei soggetti più sfortunati sembrano essere stati chiariti dalla Suprema Corte.

I due poli della problematica sono, da una parte, la vera e concreta «inutilizzabilità» del bene comune, e dall'altra, il «disagio», che costituisce un'accettabile compromissione nell'utilizzo del bene comune così com'era ab origine.

Quando vi è la richiesta o l'esigenza di una modifica, tali due aspetti devono essere contemperati dal più volte ribadito «principio di solidarietà condominiale» finalizzato all'ordinato svolgersi della convivenza condominiale.

Detto «principio di solidarietà» appare ben delineato nel pensiero della Suprema Corte con la pronuncia n. 20237/2009, in relazione all'uso e godimento delle parti comuni. La giurisprudenza di legittimità, peraltro, si è recentemente incaricata di mettere in confronto detto principio con il regolamento di condominio, nel caso in cui questo documento contenga una clausola limitativa. Sul punto, è stato quindi precisato che «la l. 9 gennaio 1989, n. 13, in materia di eliminazione di barriere architettoniche, costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici, sicché la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale, non possono essere esclusi unicamente in forza di disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione di qualunque opera che interessi le strutture portanti, modifichi impianti generali o che comunque alteri l'aspetto architettonico dell'edificio all'autorizzazione del condominio, risultando una tale disposizione del regolamento condominiale recessiva rispetto all'esecuzione di opere indispensabili, ai fini di una effettiva abitabilità dell'immobile, pur nel rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c.»(Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2017, n. 7938). Detta ultima pronuncia, per di più, ha ribadito la necessità di una ben ponderata considerazione di tale aspetto, che comporta per il giudice di merito l'obbligo di tener presente che la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, che prescinde dall'effettiva dell'utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati.

Il giudizio quindi si incentra nella prevedibilità dell'uso che gli altri partecipanti potranno fare in concreto di quella parte cosicché la modifica apportata al bene può diventare lecita o meno in ragione di quell'interesse.

È evidente che si tratta di una materia in continua espansione e modificazione anche in ragione delle nuove tecnologie che è possibile installare nelle parti comuni ed ora previste dal nuovo art. 1122bisc.c. per l'installazione degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

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Brunetti, La disciplina condominiale sulle barriere architettoniche: normativa, interventi, incentivi e agevolazioni, Maggioli, 2004