Comparsa di costituzione in giudizio instaurato dal locatore di un laboratorio per ottenere il risarcimento dei danni da ritardata restituzione

L'onere di provare il danno da ritardata restituzione dell'immobile

In caso di illegittima detenzione dell'immobile locato per la cessazione del contratto, il danno risarcibile in via presuntaex art. 1591 c.c. è quello prodotto sino alla riconsegna dell'immobile (salvo il maggior danno). Il danno successivo va provato (Cass. III, n. 19981/2016).

La responsabilità del conduttore a norma dell'art. 1591 c.c. per ritardata restituzione dell'immobile locato ha natura contrattuale, con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall'art. 1218 c.c., deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione, con l'ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno è il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio (Cass. III, n. 18499/2012). In particolare, la prova del maggior danno, di cui alla seconda parte dell'articolo 1591 c.c., non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede, invece, la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato (cioè superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente), nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita a un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato (Cass. III, n. 8707/2015). Il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una generica condanna al suo risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo in relazione alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di una effettiva lesione del patrimonio (Cass. III, n. 12962/2011).

L'onere di tale prova è a carico del locatore, che può darla anche per presunzioni. Queste ultime, peraltro, non possono essere invocate in astratto, al solo scopo di provare l'esistenza di un maggior canone virtuale di mercato, ma devono essere idonee a dare in concreto la prova del danno del locatore derivante dal fatto provato dal quale si risale al fatto ignoto (in una fattispecie Cass. III, n. 4352/2013, ha ritenuto che la prova del maggior danno non sorgesse automaticamente dal raffronto tra il potenziale canone ricavabile e quello invece corrisposto, né il locatore potesse sottrarsi all'onere probatorio e rimettere l'accertamento dei propri diritti all'attività di un consulente tecnico d'ufficio). Il principio è stato di recente ribadito da Cass. III, n. 27287/2021, secondo cui, in tema di responsabilità del conduttore per ritardata restituzione dell'immobile locato, il maggior danno risarcibile ex art. 1591 c.c. (in aggiunta alla liquidazione automatica in misura corrispondente al canone pagato prevista da detta norma) dev'essere provato dal locatore - anche per presunzioni - nella sua certa e concreta esistenza e non si identifica nel danno da perdita di chance, la cui configurabilità nel caso è esclusa per la intrinseca incertezza sulla possibilità di conseguire il vantaggio economico che connota questa figura. 

Occorre, peraltro, tener presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative all'immobile è obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. III, n. 1372/2012). In definitiva, il locatore è tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. III, n. 2552/2011), non essendo all'uopo sufficiente il raffronto tra un potenziale canone di mercato ricavabile da una nuova locazione e quello corrisposto dal conduttore al momento del rilascio.

Valutazione prognostica ex ante

La valutazione relativa alla configurabilità o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l'attore abbia provato l'esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l'immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarità causale concludere l'affare (Cass. III, n. 22352/2014).

Il locatore, una volta scaduto il contratto, o in previsione della scadenza dello stesso, può stipularne uno nuovo con un diverso conduttore, anche se l'immobile non gli sia stato ancora restituito; tuttavia qualora sia prevedibile, con l'uso dell'ordinaria diligenza, che il primo conduttore si renderà moroso nel rilascio del bene locato, e ciononostante il conduttore lo conceda in locazione a terzi, pattuendo volontariamente clausole onerose per l'ipotesi di un proprio inadempimento, senza tempestiva e completa informazione dell'originario conduttore, egli non può pretendere dal medesimo il risarcimento di questo maggior danno, ostandovi il disposto dell'art. 1227, comma 2, c.c., in considerazione della propria condotta contraria a buona fede e correttezza (così Cass. III, n. 9722/2013, in una fattispecie in cui il locatore aveva concesso l'immobile in locazione ad un terzo soltanto due giorni prima della scadenza dell'obbligo di rilascio da parte del precedente inquilino, quando era evidente che quel termine non sarebbe stato rispettato, e pattuendo col terzo una onerosissima penale per ogni giorno di ritardo nella concessione del godimento del bene). Peraltro, in caso di rilascio successivo alla data prevista, se il locatore non ha informato il conduttore uscente di aver stipulato nuovo contratto di locazione, il secondo non risponderà dei danni derivanti dal ritardo. Nel rapporto obbligatorio, compreso quello locativo, il comportamento secondo correttezza - diretta espressione del principio solidaristico ex art. 2 Cost. - non può essere individuato in schemi comportamentali predefiniti; deve, invece, individuarsi nella condotta utile a trasferire reciprocamente informazioni tali da consentire alle parti di valutare opportunità, effetti e conseguenze della propria azione.

La quantificazione del danno

In ordine alla quantificazione del danno, va evidenziato che la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, sia in caso di locazione di immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto. Ne consegue che solo a seguito di tale richiesta il locatore può domandare il canone aggiornato, per cui, ove non sia mai stato richiesto l'aggiornamento (o non sia stato convenuto tra le parti), lo stesso non rileva per la quantificazione dell'indennità ex art. 1591 c.c. per il ritardato rilascio dell'immobile (Cass. III, n. 11675/2014).

La liquidazione equitativa del risarcimento del danno da lucro cessante derivante da ritardata riconsegna dell'immobile locato, per non risultare arbitraria, deve essere fondata su ragioni congrue anche se sommariamente indicate, tra tali ragioni non potendosi comprendere decurtazioni per oneri fiscali, comunque a vario titolo incombenti sul risarcimento nonché per le conseguenze dirette della mancata disponibilità o per il ripristino e la modifica dei locali, quando il valore locativo è stato calcolato in rapporto al loro stato affettivo. Ne consegue che, qualora vengano eseguite riduzioni rispetto alla quantificazione dei ricavi lordi emergenti dal quadro probatorio a disposizione del giudice di merito, deve essere dato conto, soprattutto se i tagli sono d'ingente entità, sia delle ragioni della misura complessiva delle decurtazioni operate rispetto al dato di partenza del valore locativo potenziale, sia della scelta di riferire la liquidazione all'attualità, anziché al tempo dei fatti, e di limitare la decorrenza degli accessori (Cass. III, n. 8322/2011). Sotto il profilo del danno emergente, è, invece, necessaria una specifica indagine tecnica condotta sulla base degli elementi acquisiti per accertare i costi di ripristino del bene nelle condizioni esistenti all'inizio della locazione (Cass. III, n. 8322/2011).

A seguito della dichiarazione di parziale incostituzionalità dell'art. 6 comma 6 l. n. 431/1998 (che, in quanto destinata ad agevolare la transizione verso il regime pattizio delle locazioni, ha efficacia retroattiva ed è immediatamente applicabile ai giudizi in corso), per effetto di Corte cost. n. 482/2000 che ha ritenuto illegittima la suddetta disposizione nella parte in cui esimeva il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c., anche nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell'esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio (il detto art. 6 ha introdotto una determinazione predeterminata e forfettaria del risarcimento del danno da occupazione illegittima degli immobili nella misura massima del 20 per cento del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall'art. 1591 c.c., salvo – dopo l'intervento della Consulta - che nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell'esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell'immobile), sussiste l'obbligo del conduttore, durante i periodi di sospensione dell'esecuzione degli sfratti, di corrispondere la somma di cui all'art. 1 bis l. n. 61/1989 e non altra diversa, per tutto il periodo effettivo di sospensione, e, dunque, fino all'effettivo rilascio, e non soltanto limitatamente al periodo di sospensione legalmente previsto, a prescindere dall'eventuale maggior danno sofferto dal locatore ai sensi dell'art. 1591 c.c., che è dovuto, per il periodo intercorrente tra la scadenza della sospensione ope legis e la data del reale rilascio, solo nel caso in cui il locatore ne abbia offerto prova (Cass. III, n. 18359/2010; conf. Cass. n. 821/2006; per Cass. n. 8502/2003, la norma contenuta nell'art. 6, comma 6, è una norma eccezionale, di efficacia temporanea; conf. Cass. n. 9368/2003, Cass. n. 14624/2004 e Cass. n. 10836/2007). Pertanto, ove il rilascio avvenga in data successiva, spetta al locatore il risarcimento integrale, ai sensi dell'art. 1591 c.c., sempre che egli fornisca la prova di avere subito un maggior danno, mentre durante il periodo di sospensione per legge il canone va corrisposto nella misura indicata dall'art. 6, comma 6, ricordato, anche a prescindere dalla prova del danno.

L'art. 1591 c.c. disciplina un'obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale, che, sostituendosi a quella contrattuale di pagamento del canone di locazione, costituisce un debito di valore (Cass. III, n. 22592/2013).

Anche l'offerta non formale, pur non essendo idonea a costituire in mora il locatore, può - tuttavia - fondare la liberazione del conduttore dal pagamento delle indennità di occupazione, a condizione che venga formulata in maniera seria, concreta e efficiente, rispetto allo scopo (Cass. III, n. 1980/2014).

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt. 27 e 34, della l. n. 392/1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è esonerato solo dal risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c., restando comunque obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, salvo che offra al locatore, con le modalità dell'offerta reale formale exartt. 1216, comma 2, e 1209 c.c., la riconsegna del bene condizionandola al pagamento dell'indennità di avviamento medesima, atteso il forte legame strumentale che lega le due prestazioni (Cass. III, n. 890/2016).