Atto di citazione del conduttore di risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento dei danni per mancanza del certificato di agibilitàInquadramentoCon atto di citazione il conduttore di un immobile destinato ad uso commerciale chiede la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore e la condanna di quest'ultimo al risarcimento del danno a causa del rifiuto vistosi opporre dal Comune al rilascio dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività commerciale, giustificato sulla base della circostanza che l'immobile locato fosse stato edificato in mancanza di concessione edilizia e fosse conseguentemente privo di certificato di agibilità. FormulaTRIBUNALE DI .... RICORSO EX ART. 447-BIS C.P.C. [1] Nell'interesse di ...., nato a ...., il ...., C.F. ...., residente in ...., via ...., n. ...., elettivamente domiciliato in ...., via ...., n. ...., presso lo studio dell'Avv. ...., C.F. ...., [2] fax ...., PEC .... [3], che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale in calce al presente atto PREMESSO CHE Con contratto di locazione stipulato in data ...., registrato in data ...., il Sig. .... [4] concedeva al Sig. .... l'immobile ad uso commerciale, sito in ...., via ...., n. ...., distinto al Catasto Fabbricati al Foglio ...., mappale ...., sub ...., al fine di esercitarvi l'attività di vendita al dettaglio di abbigliamento da mare, per la durata di anni sei (doc. 1). A fronte della predetta locazione, veniva pattuito un canone mensile dell'importo pari ad Euro ...., oltre al pagamento di una cauzione anticipata quantificata in due mensilità. All'atto della stipula del contratto, il ricorrente corrispondeva al proprietario la cauzione pattuita, dell'importo pari ad Euro ....mediante .... Successivamente, in data ...., il Sig. .... presentava al Comune di .... apposita istanza per il rilascio dell'autorizzazione all'esercizio di attività commerciale suddetta, ma, con provvedimento n. ...., in data ...., il predetto ente rigettava la domanda, rilevando che l'immobile locato fosse stato edificato in mancanza di concessione edilizia e fosse conseguentemente privo di certificato di agibilità (doc. 2). Immediatamente interpellato sul punto, il Sig. .... affermava di aver presentato all'ufficio competente apposita domanda di concessione in sanatoria, ma che questa non era stata ancora evasa. Tutto ciò premesso, il ricorrente ha interesse ad adire l'Autorità Giudiziaria per i seguenti MOTIVI Come è noto, l'art. 1578, comma 1, c.c. attribuisce al conduttore il diritto di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, qualora la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'uso pattuito, a condizione che questi non siano conosciuti o facilmente riconoscibili. Il secondo comma della menzionata disposizione stabilisce altresì l'obbligo del locatore di risarcire i danni derivati dai vizi della cosa. In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire, a più riprese, che la fattispecie di cui al menzionato art. 1578 c.c. deve ritenersi sussistente anche nell'ipotesi di mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative da cui derivi la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale. Sul punto, è stato, infatti, precisato che “nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata; né assume rilievo il fatto che il locatore - riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento - abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo” (Cass. n. 7081/2006; Cass., n. 12286/2011, Cass. n. 20067/2008). La Cassazione, inoltre, con sentenza Cass. n. 13651/2014, ha affermato che, “quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti”. Ebbene, alla luce dei principi esposti, non può dubitarsi del fatto che il contratto di locazione stipulato tra il Sig. .... e Sig. .... debba essere dichiarato risolto. La mancanza, al momento della consegna dell'immobile, del certificato di agibilità rappresenta, infatti, un vizio della cosa locata e consente, di conseguenza, la risoluzione del contratto, ricorrendone tutti i presupposti. Il mancato rilascio del certificato di agibilità ha, invero, impedito la concessione dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività commerciale per la quale il contratto era stato concluso, rendendo l'immobile del tutto inservibile all'uso convenuto. Tale vizio, peraltro, non era noto al Sig. ...., al momento della stipulazione del contratto, né poteva essere da quest'ultimo conosciuto o facilmente riconoscibile. Sotto altro profilo, è del tutto evidente che la circostanza per cui il Sig. .... avrebbe richiesto al Comune competente, prima della stipula del contratto di locazione, un provvedimento di concessione in sanatoria non possa determinare il venir meno del diritto del Sig. .... alla risoluzione del contratto né valga ad escludere il risarcimento dei danni cagionati dai vizi della cosa, essendo questi ultimi comunque sussistenti. Caio, pertanto, dovrà essere dichiarato tenuto al risarcimento dei danni derivati al ricorrente dal vizio della cosa locata, da quantificarsi nella somma pari ad Euro .... Il Sig. ...., infatti, ha subito un danno patrimoniale di rilevante entità, pari al guadagno che avrebbe potuto conseguire avviando l'attività commerciale alla quale l'immobile era destinato. Peraltro, in ragione della risoluzione del contratto, che obbliga le parti alla restituzione di quanto ricevuto in ragione della esecuzione dello stesso, la cauzione versata dal Sig. .... al proprietario dell'immobile dovrà essere integralmente restituita. Tutto ciò esposto, ...., come sopra rappresentato e difeso RICORRE all'Ill.mo Tribunale adito, affinché, previa fissazione dell'udienza di comparizione delle parti avanti a sé per la discussione della causa ed assegnazione del termine per la notifica del presente ricorso e dell'emanando decreto, voglia accogliere le seguenti CONCLUSIONI Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: — dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato tra il Sig. .... e il Sig. .... in data ...., ai sensi dell'art. 1578, comma 1, c.c. per inadempimento del proprietario; — per l'effetto, condannare il convenuto al risarcimento dei danni patiti da ...., da quantificarsi nella somma pari ad Euro ...., o in quella che verrà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria; — condannare altresì il convenuto alla restituzione della cauzione versata, oltre interessi a decorrere dal ....; — con vittoria di spese e di onorari. Si produce: 1. contratto di locazione ad uso commerciale in data ...., registrato in data ....; 2. provvedimento n. .... del ...., emesso dal Comune di .... Si sollecita sin da ora l'espletamento di una c.t.u. finalizzata a quantificare il pregiudizio economico, sotto forma di mancato guadagno, subìto dall'attore. Con riserva di ogni ulteriore produzione e deduzione nei termini di Legge. Ai fini del contributo unificato si dichiara che il valore della presente causa è pari ad Euro .... [5]. Luogo e data .... Firma Avv. .... PROCURA SPECIALE [6] Il sottoscritto Sig. ...., delega l'Avv. .... (C.F. ....) a sottoscrivere il presente atto, conferendogli il potere di rappresentarlo e difenderlo, in ogni fase e grado del presente procedimento anche d'appello come nel procedimento di esecuzione ed eventuali opposizioni e di rinnovare precetti. Conferisce altresì ogni facoltà di Legge, quale, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il potere di rinunciare agli atti del giudizio ed accettare la rinuncia, chiamare terzi in causa, proporre impugnazioni, transigere, conciliare, incassare somme dalla controparte, dal debitore, da terzi e dal soccombente, trattenere gli onorari, diritti e spese su dette somme, rilasciare quietanze a saldo, eleggere domicili, nonché di nominare, sostituire a sé, revocare altri procuratori. Dichiara di aver per rato e valido fin d'ora l'operato del costituito procuratore senza necessità di ulteriori ratifiche e sotto gli obblighi di Legge. Dichiara di essere stato informato, ai sensi dell'art. 4, comma 3, d.lgs. n. 28/2010, della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ivi previsto e dei benefici fiscali di cui agli artt. 17 e 20 del medesimo decreto, nonché dei casi in cui l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Dichiara di essere stato informato, ai sensi dell'art. 2, comma 7, d.l. n. 132/2014, della possibilità di ricorrere alla convenzione di negoziazione assistita da uno o più avvocati disciplinata dagli artt. 2 e ss. del suddetto decreto legge. Dichiara di essere stato reso edotto circa il grado di complessità dell'incarico che con la presente conferiscono, nonché di avere ricevuto tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento sino alla conclusione dell'incarico. Dichiara, ai sensi e per gli effetti di cui al d.lgs. n. 196/2003 e s.m.i., di essere stato informato che i propri dati personali, anche sensibili, verranno utilizzati per le finalità inerenti al presente mandato, autorizzando sin d'ora il rispettivo trattamento. La presente procura alle liti è da intendersi apposta, comunque, in calce all'atto, anche ai sensi dell'art. 18, comma 5, d.m. Giustizia n. 44/2011, come sostituito dal d.m. Giustizia n. 48/2013. Elegge domicilio in ...., via .... Luogo e data .... Firma .... È autentica Firma Avv. .... [1] In tutti gli atti introduttivi di un giudizio, compresa l'azione civile in sede penale e in tutti gli atti di prima difesa devono essere indicati, le generalità complete della parte, la residenza o sede, il domicilio eletto presso il difensore ed il C.F., oltre che della parte, anche dei rappresentanti in giudizio (art. 23, comma 50, d.l. 6 luglio 2011 n. 98, conv., con modif., in l. 15 luglio 2011, n. 111). [2] L'indicazione del codice fiscale dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c. come modificato dalla disposizione sopra citata. [3] A partire dal 18 agosto 2014, gli atti di parte, redatti dagli avvocati, che introducono il giudizio o una fase giudiziale, non devono più contenere l'indicazione dell'indirizzo di PEC del difensore, è sufficiente l'indicazione del numero di fax, poiché l'indirizzo PEC è un dato ormai acquisito nei rapporti con la cancelleria: v. art. 125 c.p.c. e art. 13, comma 3 bis, d.P.R. n. 115/2002 modificati dalla l. n. 114/2014. [4] Se si tratta di persona giuridica, occorre indicare il nome del legale rappresentante pro tempore, la sede legale e il codice fiscale e/o il numero di partita Iva. [5] La dichiarazione di valore è prevista dall'art. 14, comma 2, d.P.R. n. 115/2002 secondo cui “Il valore dei processi, determinato ai sensi del codice di procedura civile, senza tener conto degli interessi, deve risultare da apposita dichiarazione resa dalla parte nelle conclusioni dell'atto introduttivo, anche nell'ipotesi di prenotazione a debito”. Orbene, l'art. 13, comma 6 del medesimo decreto prevede la conseguenza dell'omissione della predetta dichiarazione di valore affermando che “Se manca la dichiarazione di cui all'articolo 14, il processo si presume del valore indicato al comma 1, lettera g)...”; pertanto, si presume che il valore del procedimento sia quello dello scaglione più elevato (i.e. superiore a 520.000,00 Euro) con obbligo di versamento di un contributo unificato più elevato. L'indicazione del numero di fax dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c. come modificato dalla disposizione sopra citata. Ai sensi del citato art. 13, comma 3-bis: “Ove il difensore non indichi il proprio numero di fax ...ovvero qualora la parte ometta di indicare il codice fiscale .... il contributo unificato è aumentato della metà”. [6] La procura può essere generale o speciale (art. 83 c.p.c.). Nel caso di procura generale alle liti, redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, dovranno esserne indicati gli estremi. La procura speciale, invece, può essere apposta in calce o a margine del ricorso. Nell'ipotesi di scelta di deposito telematico del ricorso (art. 16-bis comma 1-bis d.l. n. 179/2012) occorrerà indicare la seguente dicitura: “giusta procura allegata mediante strumenti informatici e apposta in calce al presente ricorso ai sensi dell'art. 83 comma 3 c.p.c.”. CommentoLa mancanza del certificato di abitabilità (o di agibilità) in tema di locazioni La ratio del certificato di abitabilità va individuata nella necessità di protezione degli interessi igienici, sanitari e urbanistici e a tal fine, prima del rilascio del predetto certificato, deve essere accertata la sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio. L'obbligo di cui all'art. 221 t.u. delle leggi sanitarie, che prescrive il rilascio del cosiddetto certificato di agibilità sanitaria, riguarda non soltanto gli immobili ad uso strettamente abitativo, ma anche quelli adibiti (o da adibire) a scopi diversi, purché l'attività che vi si dovrà svolgere preveda comunque un uso che comporti la frequentazione da parte delle persone. Invero, la frase "gli edifici o parti di essi non possono essere abitati senza autorizzazione” va interpretata in senso estensivo, attese le finalità che la legge chiaramente si prefigge, che sono quelle di evitare danni alle persone che si trovino ad intrattenersi in locali che, qualora non sottoposti ad adeguato controllo da parte dell'autorità sanitaria, potrebbero non avere determinate caratteristiche di igienicità, salubrità, sufficiente areazione, ecc. In tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe - salvo patto contrario - sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici - richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edifìcio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere "abitato" e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche -, la cui mancanza (al pari del suo definitivo rifiuto) determina non già la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto o per aliud pro alio, bensì una situazione d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (Cass. III, n. 8409/2006). Per le ipotesi di autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio di specifiche attività o per poter adibire l'immobile a pubblici spettacoli, il relativo obbligo grava, invece, sul conduttore. Peraltro, se non può escludersi che l'immobile temporaneamente privo di licenza di abitabilità possa costituire oggetto di valida costituzione di un rapporto locativo, sempre che il conduttore ne abbia usufruito, è solo il definitivo diniego del rilascio del certificato che legittima il conduttore al ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e del risarcimento del danno. La mancanza del certificato di abitabilità (o di agibilità) in tema di vendite Nell'ambito di una vendita, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibirla legittimamente all'uso contrattualmente previsto; pertanto, il venditore-costruttore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi (Cass. II, n. 2438/2016). Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia l'ordinaria azione di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e ss., sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento (a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza), concretando un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, non sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (Trib. Salerno 18 marzo 2013, n. 754). L'omessa consegna del certificato di abitabilità tout court non è, peraltro, sufficiente ad integrare l'ipotesi della consegna di aliud pro alio, richiedendosi, a tal fine, che non sussistano anche le condizioni per ottenerla, a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica; quando non sia questo il caso (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilità), la risoluzione non potrebbe essere senz'altro pronunciata, bensì si dovrebbe verificare l'importanza e la gravità dell'omissione alla luce di quanto previsto nell'art. 1477 comma 3 c.c., in concreto, in relazione al godimento, alla commerciabilità del bene e alle specifiche esigenze del compratore (Trib. Nola II, 3 gennaio 2015). In quest'ottica, la risoluzione non può essere pronunciata, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda (Cass. II, n. 13231/2010). Giustifica, invece, la risoluzione per inadempimento la circostanza che la mancanza del permesso di abitabilità dipenda non dalla colpevole inerzia dell'amministrazione, ma dal fatto che la costruzione oggetto di compravendita sia stata eseguita in violazione delle norme edilizie o di igiene. La mancata consegna dell'anzidetto documento integra una ipotesi di responsabilità contrattuale del venditore, tenuto, pertanto, al risarcimento del danno, con legittima parametrazione al costo necessario per ottenere da terzi professionisti tutta la documentazione necessaria a conseguire tale certificato. In tale contesto va, invece, respinta la domanda di condanna del venditore alla consegna dei documenti mancanti, poiché, diversamente opinando, l'acquirente conseguirebbe due volte per equivalente e in natura i medesimi beni, con conseguente relativo ingiustificato arricchimento (Trib. Roma X, 8 gennaio 2016, n. 194). Il diritto al risarcimento del danno, anche quando viene azionato per effetto della mancata realizzazione di un diritto indisponibile, conservando la propria autonomia rispetto al diritto originario, non ne assume il carattere dell'indisponibilità ed è, pertanto, soggetto alla prescrizione decennale di cui all'art. 2934 c.c. Ne consegue che, in tema di compravendita immobiliare, decennale è la durata del termine di prescrizione del diritto dell'acquirente ad ottenere l'indennizzo da mancato rilascio del certificato di abitabilità, atteso che detta omissione costituisce non già un illecito, ma un inadempimento dell'obbligazione derivante dal contratto di vendita, connaturale alla destinazione abitativa dell'immobile alienato; tale termine decorre dalla stipula del contratto o dal diverso termine indicato dal giudice per l'adempimento (Cass. II, n. 19204/2011). In tema di preliminare di compravendita, l'eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile o della presenza di difformità edilizie sanabili non può essere proposta, qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione. Presupposto dell'obbligo che l'art. 1477, ultimo comma, c.c. pone a carico del venditore di consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta è che tali documenti siano necessari per l'uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale dovrà, in caso negativo, curarne la formazione al momento della conclusione del contratto, cosicché, in caso di preventiva conclusione di contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo di vendita (Cass. II, n. 25427/2013). |
