Comparsa di risposta per danni derivanti dalla mancato obbligo di custodia da parte del condomino custode durante i lavori di ristrutturazione

Fondamento e definizioni.

L'art. 2051 è destinato a trovare applicazione anche nel regime del condominio degli edifici, nel quale l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi, che agli stessi condomini.

Si configura una responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. quando il danno risulti cagionato non già dal comportamento del custode, bensì dalla cosa in custodia oppure quando il danno sia riconducibile nell'ambito del dinamismo connaturale alla cosa stessa: il condominio potrà liberarsi da tale responsabilità solo superando la presunzione codicistica di colpa, provando, in sostanza, il caso fortuito (Cass. VI-III, n. 6407/2016). Il condominio - custode è, dunque, responsabile qualora il fenomeno dannoso, verificatosi su di un bene di proprietà esclusiva del singolo condomino o del terzo, sia scaturito da una difettosa realizzazione di un bene comune o di una parte comune dell'edificio, ovvero sia conseguenza di una mancata manutenzione di un bene o di un impianto comune. In tutti questi casi, sarà sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa da cui discende il potere/dovere di intervento su di essa e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.

Pertanto, con riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore-venditore, al titolare di detta porzione va riconosciuta la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., ma in base all'art. 2051, in ragione del fatto che i detti danni derivano dall'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa.

Ai fini dell'attribuzione della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c., è necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso: e così, se la cattiva coibentazione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio non è responsabile, allorché tale difetto non sia dovuto alle caratteristiche intrinseche dell'edificio, ma ad altri fattori che causino effettivamente il danno (v., sul punto, Trib. Lucca 20 aprile 2016 che si sofferma sulla particolare rilevanza della prova quando il danno non sia effetto di un dinamismo interno della cosa, scatenato dalla sua struttura o dal suo funzionamento, es. scoppio di caldaia, ma richieda che al modo di essere della cosa si unisca l'agire umano e, in particolare, quello del danneggiato).

Ai fini della individuazione dell'ambito di responsabilità, occorre evidenziare che per “parte comune” si intende quella frazione di edificio di proprietà di tutti che è utile all'esistenza stessa del condominio. Nel novellato art. 1117 c.c., non si parla più di acquedotti, di fognature o di impianti dell'acqua o del gas o del riscaldamento, ma di "impianti idrici e fognari", e di interi "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo ..." tal che si definiscono in modo diverso e più ampio, gli impianti che ricadono tra le parti comuni. Impianti centralizzati, dunque, che sono da considerarsi comuni fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva ovvero, per gli impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo diversa previsione dettata dalla normativa di settore in tema di reti pubbliche di distribuzione dei vari servizi.

Nell'ambito dei rapporti tra condomini e condominio, a fronte degli obblighi e degli oneri gravanti sui singoli condomini, il condominio è titolare di una posizione mista per cui grava su di esso una responsabilità intrinseca, primaria ed oggettivamente estesa, in via ordinaria, sui proprietari partecipanti.

Ciò posto in ordine alla delimitazione della responsabilità del condominio si segnala Cass.VI, n. 18187/2021, secondo cui, in conformità all’orientamento inaugurato con le S.U. n. 1674/2015, il condomino che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, pur assumendo, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, non è esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati.

Fattispecie ricorrenti.

Quanto ai titoli delle responsabilità, il condominio può rispondere per "culpa in vigilando", espressione utilizzata per descrivere la responsabilità di un fatto illecito accaduto in conseguenza della mancata sorveglianza che esso, come custode, era tenuto a prestare, ovvero per "culpa in eligendo", intesa come responsabilità nei confronti di chi effettua una scelta errata a causa di negligenza nella selezione del soggetto a cui è stato affidato un incarico. Ad es., nel contratto di appalto il condominio, titolare di mero potere di controllo e vigilanza, non è responsabile dei danni cagionati a terzi nell'esecuzione delle opere appaltate, sussistendo, invece, una sua culpa in eligendo, allorché venga dimostrato, sulla base di valutazione da operarsi in concreto e con riferimento alla situazione conosciuta e conoscibile al momento della stipula del contratto, che i lavori siano stati affidati ad un'impresa non in grado di svolgere con capacità e diligenza i lavori di cui al contratto stesso (Cass. VI, n. 2014/2014); si v. altresì Cass. III, n. 25251/2008 secondo cui l’obbligo gravante sull’Amministratore di condominio di custodire le cose comuni al fine di evitare che le stesse possano cagionare danni a terzi o agli stessi condomini, non viene meno neanche laddove il condominio appalti i lavori a terzi. Pertanto, l’amministratore è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condomini in conseguenza dell’inciampo in una insidia creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile). 

Il tradizionale principio desumibile dalla struttura del contratto di appalto, secondo il quale l'autonomia dell'appaltatore comporta che lo stesso sia l'unico responsabile dei danni derivati a terzi dall'esecuzione dell'opera, è oggi infatti temperato, ammettendosi la configurabilità della responsabilità del committente quando si ravvisino, a suo carico, specifiche violazioni del principio del neminem laedere riconducibili all'art. 2043 c.c. o quando l'evento dannoso gli sia addebitabile a titolo di culpa in eligendo per aver affidato l'opera ad un'impresa che, palesemente, difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative per eseguirla correttamente. Nell'ipotesi di installazione delle impalcature e dei ponteggi per agevolare i lavori di ristrutturazione, la corresponsabilità del committente viene da alcuni riconosciuta anche nell'ulteriore caso in cui vengano violate le regole di custodia di cui all'art. 2051 c.c., poiché si ritiene che il condominio-committente sia il custode del bene comune (per approfondimenti, v. formula su responsabilità del condominio per furto in appartamento tramite ponteggi).

Regime probatorio.

Nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno provocato da una cosa in custodia, il danneggiato deve dimostrare la relazione (di proprietà o di uso) intercorrente fra il condominio convenuto e la res, il danno subito ed il rapporto di causalità fra la cosa e l'evento dannoso, mentre grava sul custode l'onere di fornire la prova liberatoria del caso fortuito, idonea a superare la presunzione "iuris tantum" prevista a suo carico, dimostrando che l'evento dannoso si è verificato per l'intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato), imprevedibile, inevitabile ed eccezionale che abbia inciso, interrompendolo, sul nesso causale.

In particolare, la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è oggettivamente configurabile qualora la cosa custodita sia di per sé idonea a sprigionare un'energia o una dinamica interna alla sua struttura, tale da provocare il danno (scoppio di una caldaia, esalazioni venefiche da un manufatto, etc.; tra le molte v. Cass. VI – III, n. 22787/2014). Qualora, invece, si tratti di cosa di per sé statica e inerte tale da richiedere l'agire umano, per la prova del nesso causale occorrerà dimostrare che lo stato dei luoghi presentasse peculiarità tali da renderne potenzialmente dannosa la normale utilizzazione (gradini sconnessi, finestroni rotti che consentano il passaggio dell'acqua tale da rendere scivoloso il pavimento; etc.). Spetta, invece, al condominio provare che il verificarsi del danno sia stata conseguenza di un fattore estraneo alla propria sfera di controllo, idoneo come tale ad interrompere quel nesso causale che si è visto essere indispensabile per la sussistenza di responsabilità in capo al condominio stesso. Giova evidenziare che l'incertezza sulla individuazione della causa del danno comporterà la mancata prova circa il fortuito ed il conseguente permanere della responsabilità del condominio nei confronti del condomino o del terzo. Diverso è il caso, invece, in cui il fatto dannoso risulti provocato da persona rimasta ignota, perché in tale ipotesi si interrompe il nesso causale tra la cosa e l'evento, con la conseguenza che viene esclusa la responsabilità del custode (v. così Cass. III, n. 5072/2012).