Atto di citazione di risarcimento danni per responsabilità amministratore di condominio per ammanchi di cassa e per omesso rendicontoInquadramentoUn condominio agisce in giudizio nei confronti dell'ultimo amministratore revocato, chiedendo ordinarsi al convenuto la presentazione del bilancio consuntivo relativo ad alcuni anni in cui era stato espletato il mandato e condannarlo alla restituzione delle somme indebitamente trattenute, nonché alla consegna della documentazione ed al risarcimento dei danni, deducendo che, ai sensi dell'art. 1713 c.c., il mandatario deve rendere al mandante il conto e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. FormulaTRIBUNALE ORDINARIO DI .... 1 ATTO DI CITAZIONE 2 Condominio ...., in persona del suo amm.re p.t. .... (C.F. .... 3 ), elettivamente domiciliato 4 in ...., alla via .... n. ...., presso lo studio dell'Avv. .... che lo difende unitamente all'Avv. .... (C.F. .... 5 - fax .... 6 - PEC .... 7 ), che lo rappresenta e difende, in forza di procura speciale in calce (oppure a margine) del presente atto; CONTRO Sig. ...., residente in .... (oppure) [Soc. ...., in persona del suo legale rappresentante pro tempore in carica 8 Dott. ...., con sede in ....( ....), alla via/p.za ....n. ...., C.F ....P.I. ....)]; -convenuto- Espone 9 quanto segue: FATTO Il condominio ....è stato gestito e rappresentato dal ....e fino al ....dal convenuto .... L'assemblea straordinaria del ...., dopo aver rilevato alcuni ammanchi a lui imputabili e che si era sottratto all'obbligo di rendere il conto, ha provveduto a revocarlo dall'incarico; ciò nonostante, l'ex amministratore non ha restituito la documentazione e le somme in suo possesso. In data ....è stato esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria 10. Sicché, allo stato, altra soluzione non è offerta all'attore, se non quella di far accertare, in sede giudiziale, la fondatezza dei propri assunti. Il tutto alla stregua delle seguenti ragioni di DIRITTO Il condominio ha convenuto in giudizio l'amministratore revocato per ottenere sia la presentazione del bilancio sia, principalmente, la restituzione delle somme detenute dall'amministratore, ma spettanti al condominio. Sulla base di norme espressamente dichiarate inderogabili dall'art. 1138 comma 4 c.c., l'amministratore del condominio dura in carica un anno (art. 1129 comma 2 c.c.) e sottopone alla approvazione dell'assemblea il preventivo ed il consuntivo delle spese afferenti all'anno (art. 1135 nn. 2 e 3 c.c.), ragion per cui la gestione viene rapportata alla competenza (annuale). Poiché l'amministratore è tenuto anno per anno a predisporre il bilancio preventivo ed a far approvare dall'assemblea il bilancio consuntivo, astrattamente, anno per anno, alla scadenza dell'anno sociale corrispondente alla durata in carica, egli deve rispondere della gestione. In ogni caso alla scadenza, sia che essa avvenga alla fine dell'anno, sia che venga anticipata da un provvedimento di revoca, l'amministratore deve dare conto della gestione e restituire tutte le somme che detiene per conto del condominio. Ai sensi dell'art. 1713 c.c., il mandatario deve rendere al mandante il conto e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. L'obbligo di restituzione sorge a seguito della conclusione dell'attività gestoria, salvo che l'estinzione avvenga prima di tale conclusione, e deve essere adempiuta non appena tale attività si è realizzata. Di norma, la restituzione avverrà in seguito al rendiconto, ma, una volta che la gestione si conclude, in difetto di contrarie disposizioni pattizie, ed a questo momento si ricollega l'obbligazione di restituzione. Che alla scadenza l'amministratore sia tenuto a restituire tutto ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio - vale a dire tutto ciò che ha in cassa - si argomenta dalla considerazione che egli potrebbe avere avuto anche l'incarico di recuperare somme dovute da condomini morosi e riguardanti la precedente gestione. Sarebbe privo di senso ritenere che l'amministratore al momento della fine della gestione - sia che essa avvenga per la scadenza del termine, sia che avvenga prematuramente per effetto della revoca - debba restituire soltanto quanto afferisce la gestione dell'anno e non, invece, tutto quanto ha percepito per conto del condominio, comprese le somme riguardanti le precedenti gestioni. Il rendiconto del proprio operato da parte del mandante deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. L'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto solo quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata (oltre che, se del caso, della qualità e della quantità dei frutti percetti) e dell'entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (così, di recente, Cass XI, n. 1378/2010; e in termini analoghi Cass XI, n. 7498/2006). In ordine alla quantificazione del danno, va ricordato che il pregiudizio cagionato dall'amministratore di condominio resosi responsabile di una serie di fatti di appropriazione indebita in danno dei condomini da lui amministrati deve essere valutato nella sua interezza e non parcellizzato in relazione alla quota - danno incidente sui singoli condomini (Cass. II, n. 37666/2015). Tutto ciò che ha ricevuto l'amministratore "a causa del mandato" consiste ovviamente, non solo in quanto gli è stato affidato dai condomini-mandanti o dal precedente amministratore all'atto dell'assunzione dell'incarico, ma anche in tutto ciò che, sempre in ragione dell'incarico, egli abbia a qualsiasi titolo ricevuto (danaro, documenti formati da lui stesso o da altri, etc.) in costanza dello stesso. Dunque, quando insorga una controversia come quella che qui ci occupa, non è chi non veda che la collettività condominiale possa trovarsi in situazione di estrema difficoltà nel dimostrare quanto è stato nella disponibilità del cessato amministratore ed il suo operato, appunto perché si tratterà di documenti o altri beni ed oggetti, i quali sono stati sotto il suo diretto controllo anche materiale, e magari da lui stesso in gran parte formati oppure che gli sono stati consegnati da un soggetto, e cioè il precedente amministratore, in analoga posizione di supremazia informativa. Per tutto quanto precede, ...., come sopra rappresentato e difeso CITA il Sig....., residente in ...., alla via .... n. ...., a comparire innanzi il Tribunale ordinario di ...., Sezione e Giudice Istruttore a designarsi ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., all'udienza del .... , ora di rito, con invito alla parte convenuta a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'articolo 166 e a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'articolo 168-bis, AVVERTE il convenuto che:
per ivi sentire accogliere le seguenti CONCLUSIONI Voglia il Tribunale, rigettata ogni contraria domanda, eccezione, richiesta e deduzione, sia di merito che istruttoria, NEL MERITO — ordinare al convenuto la presentazione del bilancio consuntivo per l'anno ....- ....; — condannarlo alla restituzione delle somme indebitamente trattenute, alla consegna della documentazione ed al risarcimento dei danni, oltre rivalutazione monetaria ed interessi nella misura di legge sulle somme rivalutate 11; — in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, con rimborso delle spese generali al 12,5%, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge. IN VIA ISTRUTTORIA — Si richiede l'interrogatorio formale del convenuto sui seguenti capitoli: “Vero è che ha ricevuto in pagamento da ...., in data ...., la somma di Euro .... a titolo di ....”; “Vero è che ....”. — Si richiede l'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli: Vero che “ .... ”. Si indicano come testimoni i signori: ( ....) — Si sollecita l'espletamento di una c.t.u. contabile finalizzata a ricostruire, anche alla luce del c/c intestato al condominio, le entrate e le uscite verificare nel periodo ....- ....ed a quantificare gli ammanchi di cassa. Nella denegata ipotesi di ammissione della prova eventualmente ex adverso articolata, si richiede sin da ora di essere ammessi a prova contraria con termine per l'indicazione dei testi. Con riserva di ulteriori argomentazioni, precisazioni e modificazioni, nonché di deduzioni istruttorie, anche alla luce delle eventuali istanze difensive della controparte, nei termini previsti dall'art. 183, comma 6, c.p.c., dei quali si chiede sin d'ora la concessione. Si allegano in copia i seguenti documenti: 1) ....; 2) .... Il sottoscritto procuratore dichiara che il valore della presente cause è .... Luogo e data .... Firma Avv. .... 12 PROCURA ALLE LITI Io sottoscritto ...., residente in ...., informato ai sensi del d.lgs.. n. 28/2010 della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione e dei benefici fiscali ivi previsti, come da atto allegato, delego l'Avv. ...., a rappresentarmi e difendermi in tutto il giudizio, conferendogli ogni potere e facoltà di legge. Eleggo domicilio, ai fini del presente processo, presso il mio difensore, con studio in ...., alla via .... Dichiaro di aver ricevuto tutte le informazioni previste dal d.lgs. n. 196/2003 e presto il consenso al trattamento dei dati personali per l'espletamento del mandato conferito. Luogo e data .... Firma .... La firma è autografa Firma Avv. .... [1] [1] La sfera di applicazione dell'art. 23 c.p.c., che prevede per le cause tra condomini il foro speciale esclusivo del giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale, non è limitata alle liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e godimento delle stesse, ma comprende qualsiasi controversia possa insorgere nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, inclusa la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di un altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall'appartamento sovrastante, come pure la domanda con cui il condomino convenuto tenda a riversare sul condominio ogni responsabilità, sul presupposto della provenienza del danno da parti comuni dell'edificio (Cass. VI, n. 180/2015). [2] [2] In tutti gli atti introduttivi di un giudizio e in tutti gli atti di prima difesa devono essere indicati le generalità complete della parte, la residenza o sede, il domicilio eletto presso il difensore ed il codice fiscale, oltre che della parte, anche dei rappresentanti in giudizio (art. 23, comma 50, d.l. 6 luglio 2011, n. 98, conv., con modif., dalla l. 15 luglio 2011, n. 111). [3] [3] In tutti gli atti introduttivi di un giudizio e in tutti gli atti di prima difesa devono essere indicati le generalità complete della parte, la residenza o sede, il domicilio eletto presso il difensore ed il codice fiscale, oltre che della parte, anche dei rappresentanti in giudizio (art. 23, comma 50, d.l. 6 luglio 2011, n. 98, conv., con modif., dalla l. 15 luglio 2011, n. 111). [4] [4] L'elezione di domicilio nel Comune in cui ha sede il Tribunale adito è obbligatoria: essa individua il luogo legale ove effettuare le comunicazioni e notificazioni inerenti al processo: artt. 165 e 170 c.p.c. [5] [5] L'indicazione del codice fiscale dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c. come modificato dalla disposizione sopra citata. [6] [6] L'indicazione del numero di fax dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c. come modificato dalla disposizione citata sub nota 2. Ai sensi dell'art. 13, comma 3-bis, d.P.R. n. 115/2002, come modificato dalla disposizione testè ricordata, «Ove il difensore non indichi il proprio numero di fax ...ovvero qualora la parte ometta di indicare il codice fiscale .... il contributo unificato è aumentato della metà». [7] [7] A partire dal 18 agosto 2014, gli atti di parte, redatti dagli avvocati, che introducono il giudizio o una fase giudiziale, non devono più contenere l'indicazione dell'indirizzo di PEC del difensore: v. art. 125 c.p.c. e art. 13, comma 3-bis, d.P.R. n. 115/2002, modificati dall'art. 45-bis d.l. n. 90/2014 conv., con modif., dalla legge n. 114/2014. L'indicazione del numero di fax dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c. e dall'art. 13, comma 3-bis, d.P.R. n. 115/2002, modificati dall'art. 45-bis d.l. n. 90/2014, conv. con modif., dalla legge n. 114/2014. [8] [8] Quando attore o convenuto sia “una persona giuridica, un'associazione non riconosciuta o un comitato, la citazione deve contenere la denominazione o la ditta, con l'indicazione dell'organo o ufficio che ne ha la rappresentanza in giudizio”: art. 163, comma 3, n. 2. [9] [9] L'esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti la ragione della domanda dell'attore rappresenta un elemento essenziale della citazione. L'indicazione della causa petendi, e cioè del titolo della domanda, è richiesto dall'art. 163 comma 3, n. 4 c.p.c. Tuttavia solo la mancanza dell'indicazione dei fatti posti a fondamento della domanda produce la nullità della citazione a norma dell'art. 164, comma 4, c.p.c. [10] [10] Il ricorso alla procedura di negoziazione assistita (che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale) nelle ipotesi in cui la somma pretesa non superi l'importo di 50.000 euro è prescritto, quando si intende proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti 50.000 euro, ad eccezione delle controversie assoggettate alla disciplina della c.d. mediazione obbligatoria (in altri termini, la procedura di negoziazione assistita non opera quando è prevista la mediazione obbligatoria). Ebbene, quest'ultima è prescritta in subiecta materia. La legge 11 dicembre 2012, n. 220 (entrata in vigore il 17 giugno 2013) ha introdotto una specifica disciplina per la mediazione, contenuta nell'art. 71-quater disp. att. c.c., che ha inciso sui profili relativi alla rappresentanza dell'ente di gestione. Si prevede, infatti, che “al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare”. Va ricordato che il termine di decadenza di 30 giorni per impugnare le delibere assembleari resta sospeso fino alla fine del procedimento di mediazione (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 28/2010). [11] [13] Nella liquidazione del danno la giurisprudenza è concorde nel riconoscere anche il danno da ritardo nella prestazione e tale importo viene liquidato in via sostanzialmente equitativa attraverso il riconoscimento al danneggiato di una ulteriore voce che correntemente viene definitiva come "interessi compensativi". Tali interessi sono calcolati dalla data del momento generativo della obbligazione risarcitoria sino al momento della liquidazione. Gli interessi vanno liquidati al tasso nella misura legale che, in base. alla normativa vigente, viene variato in relazione alle dinamiche dei tassi correnti sul mercato, sia un parametro di riferimento adeguato per determinare il danno da ritardo nella prestazione risarcitoria. Tali interessi, infine, vanno calcolati non sulle somme integralmente rivalutate (il che condurrebbe ad una duplicazione delle voci risarcitorie, come affermato nella nota sent. Cass. S.U., n. 1712/1995), ma sulla somma via via rivalutata con periodicità annuale (cfr. Cass. n. 6209/1990, soluzione accolta, in genere, anche con riferimento alle esigenze di semplificazione dei calcoli). [12] [14] La sottoscrizione dell'avvocato è richiesta a pena di nullità dall'art. 125 c.p.c. Egli deve essere munito di procura che può essere rilasciata in calce o a margine dell'atto di citazione. In questo caso e l'autenticità della sottoscrizione deve essere autenticata dal difensore. Se la procura è, invece, rilasciata in un atto separato, la citazione deve farne menzione (art. 163, comma 4, n. 6) e deve essere autenticata da Notaio. CommentoGli obblighi a carico dell'amministratore L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza dell'incarico, l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (così Cass. II n. 10815/2000), precisandosi, peraltro, che l'amministratore non può trattenere i documenti concernenti la gestione finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio avvalendosi del principio inadimplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (in tal senso Cass. II, n. 13504/1999). Inoltre, l'amministratore cessato, nel caso in cui non provveda a restituire all'ente di gestione mandante tutta la documentazione ad esso pertinente, rimane responsabile di tutti i danni che il condominio affermi e dimostri di aver subito per effetto di tale mancata e/o ritardata restituzione. L'art. 1710 c.c. prevede, poi, che l'amministratore di condominio, quale mandatario del gruppo dei condomini che lo ha nominato, deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, e che se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore, anche se sono da ritenere assai residuali i casi in cui l'amministratore non abbia richiesto, al momento dell'accettazione dell'incarico, un adeguato compenso economico per il mandato conferitogli, considerati i compiti che gravano sul suo operato. La violazione di uno degli obblighi gravanti sull'amministratore di condominio - ad esempio, la mancata convocazione dell'assemblea dei condomini e l'omessa esecuzione delle deliberazioni ivi assunte, l'omessa riscossione dei contributi nei termini previsti dalla legge, il mancato compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, l'omessa tenuta dei registri previsti dalla legge, la ritardata od omessa consegna della documentazione afferente la gestione condominiale al momento della cessazione dell'incarico, il mancato assolvimento dei necessari adempimenti fiscali, l'omessa redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione nei termini di legge, nonché, infine, l'omessa predisposizione ed apertura di un apposito conto corrente postale o bancario intestato al condominio amministrato ove far transitare le somme di denaro ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi ed i pagamenti effettuati - ne comporta la responsabilità nei confronti dei condomini per negligente esecuzione del mandato e può essere foriera di revoca dall'incarico, secondo quanto previsto dagli artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., nonché di eventuale condanna al risarcimento del danno secondo l'ordinaria disciplina dei contratti in tema di quantificazione del danno prevista dagli artt. 1218-1229 c.c. L'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. Quest'obbligo non viene meno neanche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall'amministratore. Ne consegue che l'amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza dell'inciampo in una insidia (si pensi ad una buca nel cortile condominiale) creata dall'impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell'immobile condominiale (Cass. III, n. 25251/2008; contra, nel senso che gravano sui condomini le responsabilità per danni subiti da terzi in conseguenza di omissioni addebitabili all'amministratore del condominio ovvero di inerzia da parte dell'assemblea condominiale nell'adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo, Cass. n. 6467/1981). Posto che l'amministratore di condominio - ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. - è titolare di un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni dell'edificio e che, con riguardo al reato colposo per condotta omissiva, la sua responsabilità va considerata e risolta nell'ambito dell'art. 40 c.p. (secondo cui "non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo"), l'affermazione della colpevolezza di tale soggetto presuppone sia l'individuazione della condotta in concreto esigibile in relazione alla predetta posizione di garanzia, sia l'accertamento che, una volta posta in essere tale condotta, l'evento lesivo non si sarebbe verificato (Cass. pen. IV, n. 39959/2009). In quest'ottica, in tema di omessa esecuzione di lavori in edifici che minacciano rovina, la mancata formazione della volontà assembleare e l'omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può determinare alcuna responsabilità dell'amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall'attribuibilità ai medesimi dell'origine della situazione di pericolo (Cass. pen. I, n. 21401/2009). Non può, parimenti, ascriversi a responsabilità dell'amministratore l'aver omesso di impedire, all'interno di uno degli appartamenti condominiali, l'avvio di lavori di restauro che non si presentassero ictu oculi abusivi o pregiudizievoli per la proprietà comune (Trib. Roma 9 ottobre 1996). L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni - nè obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare (Cass. II, n. 8804/1993). Quanto all'impugnazione di una sentenza, l'eventuale delibera della maggioranza che abbia deciso di prestare acquiescenza vale ad esonerare l'amministratore dal dovere di impugnazione e, al contempo, dalle relative responsabilità verso i condomini (Cass. II, n. 25288/2015). La responsabilità da condotta omissiva Qualora ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall'art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l'autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell'amministratore unicamente qualora sussistano le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo. Trib. Mantova, 22 ottobre 2015, ha ritenuto giustificata la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio e non costituiva una grave irregolarità ai fini della revoca dell'amministratore. Ai fini dell'accertamento della negligenza dell'amministratore di condominio nella gestione di una pratica assicurativa per omissione degli atti interruttivi della prescrizione, occorre tener conto sia della tempestiva denuncia del sinistro che, ai sensi dell'art. 2952, comma 4, c.c., sospende il corso della prescrizione finché il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile oppure il diritto del terzo danneggiato non sia prescritto, sia dell'eventuale avvicendamento del nuovo amministratore che sia subentrato nella gestione condominiale e, conseguentemente, nella cura della pratica assicurativa (Cass. II, n. 7401/2012). La colpevole e protratta inerzia serbata dall'amministratore alla richiesta avanzata da un creditore del condominio di ottenere copia delle tabelle millesimali (onde poter agire pro quota per quanto effettivamente dovuto da ciascun condomino), aggravando in termini economici e temporali la posizione del creditore e costringendolo ad una serie di defatiganti attività per conseguire il quantum dovuto, rientra nell'ambito di operatività del novellato terzo comma dell'art. 96 c.p.c. (cfr. Trib. S. Angelo Lombardi, 5 ottobre 2011, che ha quantificato in Euro 500,00 l'indennizzo in favore del creditore). La natura giuridica della responsabilità dell'amministratore Quanto alla natura della responsabilità a carico dell'amministratore, secondo l'opinione prevalente, la stessa, nei confronti dei singoli condomini, è da inquadrare nell'ambito della responsabilità contrattuale di cui agli artt. 1176 e 1218 c.c.: la diligenza adempitiva che ragionevolmente ci si deve attendere dall'amministratore di condominio nello svolgimento delle sue funzioni deve essere adeguatamente commisurata alla natura di attività professionale da quest'ultimo espletata. Così l'azione promossa dal condominio contro l'amministratore dello stesso diretta a far valere la responsabilità dello stesso per omesso versamento all'ente previdenziale dei contributi a carico del condominio che gli siano stati corrisposti dai condomini è da qualificare come azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale all'obbligo dell'amministratore di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c.: tale azione, appunto di natura contrattuale, è soggetta all'ordinaria prescrizione decennale ex art. 2946 c.c. (cfr. Cass. II, n. 3233/1982). La responsabilità dell'amministratore si ravvisa ogni qual volta quest'ultimo ecceda i limiti delle sue attribuzioni o abusi dei poteri-doveri conferitigli dalla legge o dal regolamento condominiale o dall'assemblea, ovvero quando ometta di eseguire ciò che la legge, il regolamento o la volontà dei condomini gli impongano di fare (Cass. n. 20317/2005). Nei rapporti con i terzi, generalmente l'amministratore del condominio rileva quale legale rappresentante del condominio amministrato: manca, pertanto, un rapporto negoziale diretto tra il terzo che venga a contatto con il condominio e l'amministratore che tale condominio amministri, dal momento che gli atti ed i comportamenti posti in essere dall'amministratore ridondano nella sfera giuridica soggettiva sostanziale del gruppo di condomini che lo stesso rappresenta ed in nome del quale esercita i compiti e le funzioni previsti dalla legge; può, ciò nonostante, venire in rilievo una ipotesi di responsabilità extracontrattuale, secondo il noto schema dell'art. 2043 c.c., allorché l'amministratore di condominio, esorbitando dai limiti delle sue attribuzioni e violando il principio del neminem laedere, cagioni un danno ingiusto a terzi a seguito di una propria condotta dolosa o colposa, sia essa omissiva o commissiva. Non è configurabile la responsabilità dell'amministratore di condominio in carenza di potere, se vi è ratifica, anche parziale, dell'operato del falsus procurator (Trib. Ascoli Piceno 8 settembre 2004). I vari tipi di responsabilità L'amministratore di condominio può anche incorrere in responsabilità di carattere penale, qualora le sue azioni od omissioni sfocino in un reato: l'amministratore, infatti, risponde per la violazione delle norme previste in materia di sicurezza ed in materia antinfortunistica, per l'omissione di interventi a beneficio di edifici che minacciano rovina, per l'inosservanza delle ordinanze di pubblica sicurezza, per l'inosservanza degli obblighi in materia di contributi previdenziali per il personale al sevizio del condominio, per la violazione delle norme a tutela della sicurezza e della salute da attuare nei cantieri di lavoro mobili, e per i mancati interventi volti a prevenire situazioni di pericolo. L'amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma 2, c.p., in virtù del quale ha l'obbligo di attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo per l'incolumità di terzi (cfr. Cass. pen. IV, n. 34147/2012, in una fattispecie rappresentata dall'omesso livellamento della pavimentazione dell'edificio condominiale che aveva determinato la caduta di un passante; conf. Cass. IV, n. 39959/2009, Cass. IV, n. 6757/1983, Cass. III, n. 4676/1975). Nessuna responsabilità può, però, essere accollata all'amministratore, qualora costui abbia tempestivamente provveduto a convocare apposita assemblea per l'assunzione delle necessarie delibere e per la raccolta dei fondi ai fini dell'esecuzione delle opere manutentive senza che poi il consesso assembleare sia riuscito a deliberare fattivamente sui relativi punti all'ordine del giorno; nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio alla situazione che dà luogo al pericolo, nessuna responsabilità penale in definitiva può essere ipotizzata a carico dell'amministratore (cfr. Cass. pen. n. 16790/2011). Da ultimo, il danno cagionato dall'amministratore di condominio resosi responsabile di una serie di fatti di appropriazione indebita in danno dei condomini da lui amministrati deve essere valutato nella sua interezza e non parcellizzato in relazione alla quota - danno incidente sui singoli condomini (Cass. pen. II, n. 37666/2015). Per evidenziare le peculiarità di ordine processuale con riguardo allo status giuridico che riveste l'amministratore di condominio quale potenziale agente di responsabilità civile da fatto illecito, occorre distinguere a seconda che quest'ultimo agisca in nome e per conto dell'ente condominiale che amministra o quale titolare di obblighi negoziali scaturente dal mandato conferitogli dai partecipanti al condomino che lo ha nominato. Nel primo caso colui che intende agire per ottenere il risarcimento del danno - soggetto quest'ultimo che sarà generalmente un terzo qualsiasi, ma che potrebbe anche essere il singolo condomino - deve convenire in giudizio il condominio per conto del quale l'amministratore ha agito: in tal caso la legittimazione passiva spetta all'amministratore e l'atto di citazione ben può essere notificato presso la sede dell'ufficio di quest'ultimo, ma occorre che il condominio si doti necessariamente di apposita delibera assembleare che autorizzi l'amministratore a resistere in giudizio avverso il terzo danneggiante (cfr. Cass. S.U., n. 18331/2010; Cass. III, n. 12972/2013) o prima della costituzione in giudizio o, una volta costituitosi in giudizio, a seguito di apposito termine concesso all'uopo dal giudice da considerare avente natura perentoria (cfr. Cass. n. 8570/2005 e Cass. n. 5862/2007). Nel caso, invece, in cui agisca un condomino, asserendo di essere stato leso da una condotta ascrivibile alla sfera soggettiva dell'amministratore di condominio quale suo mandatario e facendo valere la responsabilità contrattuale di quest'ultimo, il condomino ha a disposizione o l'ordinaria azione di responsabilità civile a mezzo atto di citazione o uno strumento specifico, disciplinato minuziosamente dal legislatore, consistente nella revoca dell'amministratore dall'incarico gestorio conferitogli. |
