È invalida la delibera che approva un bilancio privo della nota esplicativa?

In tema di condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l'osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest'ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata.

Il fatto trova genesi nell'impugnazione di una delibera condominiale proposta da alcuni condomini che hanno contestato l'imputazione delle spese di riscaldamento, peraltro avvenute in violazione al regolamento di condominio. Hanno, altresì, contestato che il rendiconto approvato fosse privo delle «pezze giustificative» e della relativa documentazione a supporto della formazione del rendiconto.

Il condominio si è difeso sostenendo che la delibera assunta non violava alcuna norma del regolamento e che i documenti afferenti la contabilità erano stati messi a disposizione dei condomini.

La sentenza in commento porta alla luce due problematiche legate alla Riforma del 2013, e una che possiamo definire “un classico" delle controversie condominiali, peraltro confermando il principio più volte espresso dalla giurisprudenza. Riguardo al distacco dall'impianto centralizzato, la l. n. 220/2012, facendo proprio un orientamento giurisprudenziale consolidato, ha enunciato il principio secondo il quale la lettera dell'art. 1118 c.c. è chiara e non necessita di alcuna interpretazione. Il distacco può essere validamente operato solo e soltanto laddove non leda l'impianto comune e non arrechi pregiudizio (maggiori costi) agli altri condomini. Tale requisito non può che essere certificato da un tecnico abilitato con idonea relazione tecnica. In tal senso, un regolamento condominiale non può porre deroghe che siano conflittuali con la norma di legge. Il condomino che si assenta per un periodo o decide di far minor uso del bene, deve contribuire comunque alle spese di imputazione generale.

Riguardo ai nuovi precetti contabili, l'art. 1130-bis c.c. pone dei requisiti che non possono essere ignorati dall'amministratore. In particolare, il registro contabilità, il riepilogo contabile e la nota di accompagnamento sintetica sono documenti introdotti su specifica volontà del Legislatore nella riforma e come tali obbligatori affinché un rendiconto possa essere validamente approvato. Appare quindi legittima la contestazione del condomino che ritiene annullabile la delibera ove vi sia difetto di questi elementi a prescindere dalla correttezza del bilancio. Ed è questo l'aspetto di particolare rilevanza ed innovativo che emerge della pronuncia in commento.

La validità della delibera è legata ad un aspetto sicuramente sostanziale (i tre documenti detti), ma di veste formale. Infatti, un bilancio corretto in ogni sua componente, rimane approvato «in violazione alla legge» (per usare le parole del Tribunale di Torino) se ad esso non sono allegati i documenti elencati nell'art. 1130-bis c.c. Resta fermo altresì il principio che, al bilancio del condominio, non si applicano le rigide norme del diritto societario (in senso conforme, v. Cass. civ. n. 454/2017 e Trib. Firenze 12 settembre 2017, n. 2863).

Il terzo aspetto trattato dal Tribunale del capoluogo piemontese è un classico della controversia condominiale: l'ordine del giorno. La confezione dell'ordine del giorno è importantissima affinché il condominio possa validamente deliberare. Ciò che non è inserito nella griglia delle decisioni da adottare, non può essere oggetto di discussione e delibera, se non incorrendo nell'invalidità. Si trattava di verificare se il giudice distrettuale avesse errato nel considerare che, in presenza di tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale di natura contrattuale, non fosse possibile convocare «soggetti diversi da quelli indicati espressamente nelle tabelle», e, una volta convocati, di acclarare quali tabelle applicare in difetto di ogni modifica (assembleare o giudiziale) sul punto.

Le soluzioni adottate dalla curia torinese sono in linea con le norme di legge.

Infatti, la base di partenza sono i seguenti tre dati normativi: artt. 1118, 1130-bis c.c. e 66 disp. att. c.c.

L'art. 1118 c.c. - così come novellato dalla l. n. 220/2012 - ha disciplinato il distacco del condomino dall'impianto centralizzato prevedendo i requisiti imprescindibili perché ciò possa avvenire. In particolare, «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

La prova che il distacco possa avvenire senza creare nocumento all'impianto e/o aggravi di spesa per gli altri condomini costituisce requisito imprescindibile senza il quale il distacco non può essere ritenuto legittimo.

Non può il condomino invocare l'esenzione alle spese del c.d. consumo involontario asserendo che la lunga assenza ha oggettivamente provato il «non uso» dell'impianto.

L'art. 1130-bis c.c. ha introdotto il precetto che per ritenere un rendiconto validamente approvabile, vi devono essere tre elementi: a) il registro contabilità, b) il riepilogo contabile, e c) la nota di accompagnamento sintetica.

Pertanto, viola la legge la delibera che approva il rendiconto dell'amministratore in assenza di tali requisiti.

L'art. 66, comma 3,disp. att. c.c. prevede che la convocazione assembleare deve contenete la «specifica» indicazione degli argomenti dell'ordine del giorno: ciò che l'assemblea delibera al di fuori di questo è invalido.

Sul punto, la soluzione offerta al tribunale di Torino è conforme al quadro giurisprudenziale in essere.

La prima rilevante questione attiene il non sempre facile rapporto di compatibilità tra vecchi regolamenti e nuove norme.

La sentenza fa emergere un problema sotteso alla controversia specifica, ma di grandissima attualità: la convivenza e la validità dei regolamenti condominiali redatti prima della riforma.

Il problema emerge allorquando un regolamento ante riforma del 2013 contenga clausole che si pongono in conflitto con le norme così come novellate.

Un esempio per tutti è rappresentato dalla norma regolamentare che vieta il distacco.

Come detto, l'art. 1118 c.c. disciplina e legittima il distacco, seppur in presenza di alcuni requisiti.

Il quesito che si pone è: vale la norma regolamentare, ancor più se contenuta in un regolamento trascritto o la norma di legge?

La risposta è la norma di legge atteso che un regolamento, seppur trascritto, è e rimane un atto di natura privatistica che soggiace alla norma generale ed astratta dello Stato (o di altra del sistema delle fonti).

Il Tribunale di Torino, nella sentenza in commento, non manca infatti di sottolineare che il regolamento nella fattispecie, prevedeva solo come quando accendere e spegnere i radiatori e nulla di più.

Ma la sentenza in commento si segnala soprattutto perché analizzala valida tenuta della contabilità nel condominio e le differenze da quella societaria.

La Riforma del 2013 ha posto a carico degli amministratori l'obbligo della tenuta di una serie di nuovi libri e/o registri.

Tra questi si rammenta quello dell'anagrafica condominiale, quello della nomina e revoca dell'amministratore. Quelli sui quali è stato chiamato a pronunciarsi il Tribunale di Torino attengono la sfera contabile.

In particolare, il Tribunale ha precisato che il condominio non lo si può paragonare ad una società e, quindi, non si può invocare l'applicazione delle norme per queste previste.

Si deve però ritenere perentorio il precetto introdotto dall'art. 1130-bis c.c. allorquando indica che un rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione.

Il Tribunale non ritiene la norma imperativa, ma al momento tale norma è da ritenere portatrice di un dovere.

Questo aspetto prescinde dal contenuto del bilancio che, seppur corretto e valido in ogni sua componente, sarebbe invalidamente approvato se carente dei registri contabili.

In conclusione, la sentenza induce una duplice riflessione.

La prima.

La l.n. 220/2012 ha fatto proprio l'orientamento consolidatosi dalla Corte di Cassazione nel disciplinare il distacco dall'impianto centralizzato da parte del singolo condomino.

Il distacco, oggi legittimo anche se vietato da pregressi regolamenti condominiali, non può essere operato in modo arbitrario da parte del condomino, ma deve osservare un iter che costituisce presupposto imprescindibile. Il fornire al Condominio la prova che il distacco non arreca danno o pregiudica i fruitori è presupposto necessario e preventivo.

La seconda.

Seppur nel precisare che la contabilità del condominio è una contabilità scevra da stringenti vincoli normativi, deve però dare certezza di correttezza e trasparenza.

Questa trasparenza trova genesi nei “nuovi” registri che l'amministratore è obbligato a redigere.

Questo rileva che ai fini della sovrapposizione del libro contabilità con l'estratto conto.

Nello specifico, il magistrato sabaudo evidenzia che l'art. 1130-bis c.c. prevede ora la redazione di un rendiconto condominiale annuale che deve contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino.

In particolare, elementi imprescindibili del rendiconto sono: a) il registro di contabilità, b) il riepilogo finanziario, e c) una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.

Ora, nel caso in esame, l'ampia ed approfondita relazione di C.T.U. aveva comprova che il bilancio approvato dalla delibera oggetto d'impugnativa era, sostanzialmente, corretto e veritiero (ed era piuttosto significativo che il consulente di parte attore non avesse mosso osservazioni di sorta a tali considerazioni del perito d'ufficio).

Esso, peraltro, non conteneva la nota esplicativa.

Il Tribunale si rende conto del fatto che l'invalidazione della delibera per questa sola (ed assorbente) ragione potrebbe assumere un sapore formalistico (ciò che dimostrava la fondatezza degli sforzi, tanto ripetutamente, quanto vanamente compiuti dal giudice istruttore e dal suo ausiliario per una definizione transattiva della vicenda).

Gli è, però, che, dovendo il Tribunale giudicare secondo le vigenti regole del codice - e il bilancio del 2014 si riferiva, per l'appunto, ad un periodo in cui la citata riforma era già in vigore, sebbene da non molto tempo - appare difficile riconoscere come «conforme a diritto» e non «in violazione di legge» la delibera che approvi un bilancio che conforme al disposto dell'art. 1130-bis c.c. non è.

Con ciò non si esclude che, un giorno, la giurisprudenza di legittimità possa arrivare ad affermare che una violazione di questo genere non abbia carattere sostanziale e che ciò che rilevi, anche ai fini dell'art. 1137 c.c., è che «sostanzialmente» il bilancio sia veritiero, anche se privo di taluno degli elementi prescritti dalla legge.

Tuttavia, oggi, a fronte del mutato scenario normativo, l'approdo alla tesi più rigorosa appare quello più conforme alla lettera (se non, forse, allo spirito) della legge.

In fondo - come pure si continua ad insegnare sui banchi di giurisprudenza - «la forma è garanzia» e, dunque, l'argomentazione di cui sopra, in apparenza di sapore formalistico, ad un più attento esame forse non appare poi così errata.

Pazonzi, Le novità della riforma (l. 220/2012) per la redazione del bilancio condominiale, in Amministrare immobili, 2013, 571;

Petruzzellis, Nuovo rendiconto delle spese e del preventivo: verso il bilancio condominiale?, in www.ilquotidianogiuridico.it, 2012;

De Tilla, Sul bilancio condominiale, in Riv. giur. edil., 1998, I, 309.