Mediazione: no all'accordo con i terzi creditori del condominio

Ai fini dell'esperimento dell'obbligatoria procedura di mediazione, per controversie in materia di condominio - come indicate dall'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs.n. 28/2010 - devono intendersi quelle contenute nelle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e negli artt. 61 - 72 delle disposizioni attuative dello stesso codice civile, sicché restano escluse dall'àmbito di obbligatorietà della mediazione le controversie del condominio con i terzi.

Il condominio, in persona dell'amministratore, aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui il Tribunale gli aveva ingiunto di pagare, in favore dell'impresa creditrice, la somma di circa dodici mila euro a titolo di corrispettivo pattuito per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria affidati in appalto alla società opposta.

A sostegno dell'opposizione, l'attore aveva eccepito unicamente l'improponibilità e/o improcedibilità della domanda, invocando la clausola contrattuale del contratto di appalto sottoscritto dalle parti.

Si trattava di verificare se la clausola del contratto di appalto sottoscritta dalle parti, secondo cui, «per qualsiasi controversia che dovesse derivare dalla esecuzione del presente contratto sarà competente il foro di Taranto, previo tentativo obbligatorio previsto ex d.lgs. n. 28/2010», potesse in qualche modo derogare alla disciplina della mediazione obbligatoria in condominio.

In fase di opposizione, il debitore ingiunto non aveva enunciato alcun motivo di opposizione, inerente la legittimità e/o la sussistenza del credito azionato, ma lamentava solo il mancato esperimento del tentativo di mediazione, pena la conseguente improponibilità e/o improcedibilità della domanda proposta in sede monitoria, e nel contempo, concludeva chiedendo l'assegnazione alla parte opposta un termine per avviare il procedimento di mediazione, senza eccepire nel merito alcun fatto estintivo e/o modificativo del diritto della parte istante all'adempimento dell'obbligazione nascente dal titolo contrattuale allegato.

Nella vicenda in esame, il Tribunale di Taranto ha ritenuto che, ai fini dell'esperimento dell'obbligatoria procedura di mediazione, per controversie in «materia di condominio» debbano intendersi soltanto quelle contenute nelle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e negli artt. 61 - 72 delle disposizioni attuative del codice civile. Conseguentemente, il Tribunale ha ritenuto escluse dall'àmbito di obbligatorietà della mediazione le controversie del condominio con i terzi (nel caso concreto, con l'appaltatore che chiedeva il pagamento del suo corrispettivo).

In merito alla condizione di procedibilità dell'azione, il giudice ha condiviso l'orientamento interpretativo della giurisprudenza di merito, secondo cui la clausola contrattuale conciliativa, la quale statuisce l'obbligo del preventivo tentativo di conciliazione prima di adire l'autorità giudiziaria, è inefficace qualora sia carente dell'espressa sanzione di improcedibilità.

A sostegno di ciò,lo stesso giudicante ha richiamato, in caso analogo, ma per materia contemplata tra quelle soggette alla mediazione obbligatoria, un precedente di merito del Tribunale di Siena in cui è stato rilevato in punto di diritto l'enorme discrasia tra l'obbligo contrattuale e la statuizione legale. Secondo tale pronuncia, ogni deroga all'esercizio del diritto costituzionale di agire in giudizio a tutela dei propri diritti soggettivi è insuscettibile sia di estensione analogica, sia di interpretazione estensiva, tant'è vero che persino le prescrizioni legali di obbligatorietà di un tentativo di conciliazione preventivo non danno luogo ad improcedibilità ove tale sanzione processuale non sia espressamente prevista (Trib. Siena 3 aprile 2014, n. 172).

Dunque, alla luce del richiamato orientamento, tenuto conto che nella fattispecie la deroga pattizia ha riguardato una materia non soggetta alla mediazione obbligatoria, senza prevedere espressamente la sanzione di improcedibilità, ma soprattutto senza prevedere l'estensione della clausola all'azione in sede monitoria, che la legge esclude dall'applicabilità del preventivo esperimento della mediazione, anche obbligatoria, il Tribunale di Taranto ha concluso per l'inefficacia della clausola contrattuale invocata dall'opponente a sostegno dell'opposizione.

Quanto all'improcedibilità, eccepita da parte opponente, non risultava neanche fondata in capo alla creditrice opposta alcun onere a suo carico in ordine al preventivo esperimento del tentativo di mediazione né in sede monitoria né nella successiva fase di cognizione, in cui peraltro alcuna contestazione o fatti estintivi del credito sono stati dedotti dal condominio opponente in quanto l'onere di esperire il tentativo di mediazione deve allocarsi presso la parte che ha interesse al processo e ha il potere di iniziare il processo (Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2015, n. 24629).

Sappiamo che la Riforma del condominio, introdotta con la l. 11 dicembre 2012, n. 220, s'intreccia con la disciplina della mediazione civile e commerciale, avviata dal d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 e, da ultimo, rimodellata dalla legge di conversione 9 agosto 2013, n. 98.

In particolare, per le liti condominiali è oggi prescritto il tentativo di mediazione obbligatorio secondo le regole dettate dal nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. il quale si pone come norma speciale per la regolamentazione della procedura di mediazione in questo particolare àmbito applicativo.

Più precisamente, il citato art. 71-quater si è premurato di definire l'oggetto e l'ampiezza delle liti de quibus ed ha disposto che, «per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli art. da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice».

La norma fornisce, dunque, una nozione ampia di condominio, ricomprendendovi oltre alle questioni strettamente riguardanti il condominio, quali le vicende relative alle parti comuni, anche quelle inerenti alla responsabilità dell'amministratore (artt. 1130-1133 c.c.), all'impugnazione delle delibere assembleari, alla riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), alla modifica delle tabelle condominiali (art.69 disp. att. c.c.).

L'obbligo di mediazione resta, invece, escluso per le controversie dove il condominio risulta essere semplicemente parte in causa, giacché l'obbligo de quo non si radica dallo status di «condominio», bensì dalla ricorrenza di una delle situazioni sopra menzionate e individuate al comma 1 dell'art. 71-quater disp. att. c.c. E così, per esempio, non soggiacerà al previo obbligo di mediare la controversia che veda convenuto in causa il condominio per responsabilità civile verso i terzi.

In argomento, merita una puntualizzazione fornita dalla dottrina in merito alla mediazione tra condominio e terzi. Al riguardo, alcuni autori hanno evidenziato che anche se l'art. 5, comma 1, si limita a indicare, fra le materie che rientrano nell'àmbito di applicazione del d.lgs. n. 28/2010, «il condominio», non significa che qualunque controversia in cui sia interessato un condominio debba essere, tout court, necessariamente ricompresa nella sfera di applicazione della disciplina ai fini della mediazione obbligatoria.

A ben vedere, dunque, non una qualsiasi lite intervenga tra soggetti proprietari di unità immobiliari site nell'edificio condominiale debba essere soggetta alla condizione di procedibilità ivi prevista, come ad esempio una controversia attinente alla compravendita di un appartamento, ai vizi denunciati, e quant'altro; inoltre, non tutte le azioni proposte da o contro un condominio rivestono per ciò solo natura condominiale: serie perplessità potrebbero, infatti, sorgere per le cause, in tema di inadempienza contrattuale, che registrino, come contendenti, un condominio ed un fornitore di beni e servizi o un appaltatore (si pensi all'impresa che non ha eseguito a regola d'arte i lavori di rifacimento della facciata). Tali controversie sono soltanto lato sensu condominiali, nel senso che uno dei soggetti coinvolti è il condominio, ma non lo sono per la specifica natura della controversia sottoposta all'autorità giudiziaria.

Ne consegue che, dall'àmbito di applicazione della mediazione obbligatoria, dovrebbero essere escluse tutte quelle cause che attengono a rapporti, instaurati dal condominio con un soggetto terzo, per i quali il primo assume la veste di ordinaria parte contrattuale, in primis, il contratto di appalto disciplinato negli artt. 1655 ss.c.c. - e le azioni derivanti dalle garanzie ivi previste ex art. 1667 e 1669 c.c. - nonché il contratto di somministrazione di cui agli artt. 1559 ss. c.c.

In conclusione, per le controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 si intendono quelle derivanti dalla violazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. 61-72 delle relative disposizioni attuative, di talché - come già osservato in precedenza - restano escluse le controversie in cui il condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo, come l'appaltatore nell'àmbito di lite insorta a seguito di stipula di un contratto di appalto di lavori condominiali.

Frivoli - Tarantino, I beni comuni nel condominio e i diritti dei condomini, Milano, 2016, 78;

Celeste - Scarpa, Riforma del condominio, Milano, 2012, 270;

Celeste - Salciarini, La mediazione obbligatoria nel condominio, Milano, 2012, 83.