Balconi

Del balcone verranno esaminate le singole parti di cui è composto e la disciplina ad esse applicabile. Ad un certo punto (giurisprudenza degli anni '80) sono sorti dubbi sulla proprietà dello stesso ed in particolare se la medesima si potesse attribuire, in parti uguali, ai proprietari delle due porzioni di piano (soprastante e sottostante).

Le pronunce hanno risolto il dilemma, riconoscendo la comproprietà solo nei casi di balconi incassati e cioè entrostanti la linea esterna della facciata. Numerosissima è la giurisprudenza in materia frontalini, la parte più soggetta ad usura insieme al cielino, risolvendo in modo univoco la questione della proprietà di tali beni e dell'attribuzione delle spese di conservazione. Quella dei poggioli è una delle materie più litigiose nell'ambito condominiale e la Suprema Corte ricorda che bisogna sempre considerare la specificità di ciascun caso.

Relativamente a tale elemento del balcone, si pone il problema della sua titolarità, e cioè se sia di proprietà esclusiva del condomino titolare dell'immobile cui il balcone aggetta o in comproprietà tra il condomino soprastante e quello sottostante. La giurisprudenza si è cimentata ripetutamente nella risoluzione di tale questione, dando luogo ad impostazioni differenziate e a volte contrapposte. L'analisi delle affermazioni delle relative pronunce non può che avvenire cercando di fissare preventivamente i principi in relazione alle varie particolarità della fattispecie.

In tal senso, va considerato quanto segue:

a) sono per la comproprietà: Cass., civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821; Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1987, n. 283, nonché, per il merito, Trib. Napoli 11 aprile 1994, n. 3348. In particolare, la prima (Cass., civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821) ha affermato che la presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 c.c.) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore. La seconda (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1987, n. 283), invece, ha puntualizzato che la disposizione dell'art. 1125 consente un'ulteriore precisazione e cioè che, ferma la comunione del manufatto (soletta del balcone e terrazza), si configura, per quanto riguarda le due facce esterne dello stesso (copertura per il piano superiore e intonaco, tinteggiatura e decorazioni del soffitto per quello inferiore) un uso esclusivo delle stesse, rispettivamente del piano superiore e da quello inferiore, tanto vero che per queste parti le spese di manutenzione e di ricostruzione restano rispettivamente a carico esclusivo di ciascuno dei due proprietari.

Anche per Cass, civ., sez. II, 26 gennaio 2001, n. 1101, seppur sulla scorta di una differente impostazione giuridica («proprietà superficiaria in capo ai proprietari dei due piani di immediata consecuzione verticale») si deve giungere ad analoghe conclusioni e cioè che i balconi possono essere considerati alla medesima stregua dei solai.

b) è invece per la proprietà esclusiva: Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11775 per la quale i balconi non hanno la funzione di essere necessari all'uso di tutti. Per altra pronuncia di legittimità, non può essere applicato estensivamente l'art. 1125 c.c., in quanto non è riscontrabile una medesima ratio applicabile anche al caso dei balconi “aggettanti” i quali, invece, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante. Nello stesso senso anche Cass. civ., sez. II, 23 giugno 1995; n. 7148; Cass., civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11775; Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861; Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1980, n. 4377.

Per Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159, i balconi sono elementi accidentali - privi di funzione portante - rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza, ad eccezione, tuttavia, dei loro elementi decorativi che costituiscano un ornamento della facciata.

Più recentemente, con valenza tale da poter far definire tale orientamento sicuramente consolidato, è intervenuta Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576 secondo la quale i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne deriva, quindi, che non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Secondo identica impostazione, Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913 ha precisato che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante. Del pari Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2011, n. 218 ha evidenziato la differenza che sussiste rispetto alle terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio.

Sempre sull'appartenenza del balcone “aggettante” al proprietario dell'immobile di cui è pertinenza, più recenti pronunce hanno puntualizzato che il balcone aggettante non soddisfa un'utilità comune ai due piani, e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano (Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2011; conforme anche Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637) e che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi “aggettanti” si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2241; nello stesso senso, e più di recente, cfr. anche; Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1990; Cass. civ., sez. III, 29 maggio 2015, n. 11156; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624).

Riguardo all'impossibilità per il proprietario del piano sottostante di usare il cielino del balcone sovrastante per agganciare le proprie tende parasole, la giurisprudenza di merito ne ha affermato la necessità della rimozione (Trib. Genova 29 giugno 1994, n. 2391 (in modo identico, v. Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2011, n. 587).

Del pari, sempre riguardo all'aggancio delle tende parasole, la Suprema Corte, ha escluso il potere del proprietario dell'appartamento, sito al piano inferiore di agganciare la struttura metallica al sottobalcone superiore, se non con il consenso del proprietario del balcone aggettante (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6621).

È bene precisare che le due predette soluzioni sub a) e b), diametralmente opposte, fanno riferimento ai soli balconi “aggettanti”, a quelli cioè che sporgono rispetto alla facciata. A questo proposito però Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2011, n. 587 ha avuto cura di precisare che a ben vedere le sentenze sub a) sono solo apparentemente in contrasto in quanto «il diverso convincimento espresso da questa Corte con le pronunce (Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821 e Cass. civ, sez. II, 16 gennaio 1987, n. 283), menzionate dalla sentenza impugnata, si riferiva a casi in cui - come osservato in motivazione dalla citata sentenza 30 luglio 2004, n. 14576 sempre di questa Corte - i balconi sovrastanti svolgevano contemporaneamente funzioni sia di separazione, sia di copertura, sia di sostegno, come può avvenire quando essi sono incassati nel corpo dell'edificio; di qui pertanto l'irrilevanza di tale orientamento nella fattispecie, dove si è in presenza, come si è visto, di balconi “aggettanti”».

Per i balconi rientranti rispetto alla facciata (cfr. Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2011, n. 587; Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2011, n. 218; Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913; Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576; ma allora, a ben guardare, anche Cass., civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821 e Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1987, n. 283) vale invece la tesi dell'applicazione dell'art. 1125 c.c. costituendo essi, a tutti gli effetti, copertura dell'immobile sottostante e potendosi strutturalmente assimilare ai solai divisori.

A parte il predetto caso del poggiolo rientrante, il balcone deve perciò ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dal cui appartamento aggetta, costituendone prolungamento e garantendone una migliore usufruibilità: con la conseguenza che la spesa della relativa manutenzione è a carico esclusivo di detto proprietario.

Tale conclusione vale sia per il caso dei balconi sfalsati (in cui quello sovrastante non copre direttamente il sottostante) sia per quello dei balconi posti in linea verticale (in cui quello sovrastante copre direttamente quello sottostante).

A conforto di tale tesi va tra l'altro detto che rientra nell'esperienza comune che un poggiolo sovrastante arreca più svantaggi di quanti ne possa evitare (un limitato riparo dalla pioggia), apparendo preferibile per gli occupanti di una unità immobiliare non essere sormontati da detta struttura, tale da comportare una inevitabile riduzione di luce ed aria (prova ne siano le svariate procedure giudiziarie che si determinano ad opera degli occupanti l'alloggio sottostante, ogni qual volta un condomino intende porre in essere ex novo un balcone al piano di sopra).

Da tutto quanto sopra richiamato se ne ricava che essendo il balcone un bene di proprietà privata, quando si deve intervenire su di esso la decisione non può essere assunta dal condominio, ad eccezione che si tratti di intervenire sul frontalino o su altre singole parti del balcone che siano comuni a tutti i condomini.

CASISTICA
Nulla la deliberazione dell'assemblea che decide sulle parti “private” del balcone	La delibera condominiale che decide a maggioranza sull'effettuazione di lavori straordinari, riguardanti interventi sui balconi di proprietà esclusiva, è affetta da nullità. Il vizio può essere rilevato anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, se la validità della delibera rappresenta l'elemento costitutivo della domanda. (Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2016, n. 305)
Valida, invece, la deliberazione che dispone interventi sulle parti decorative	Poiché l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono. (Cass. civ., sez. II, 15 marzo 2017, n. 6652)
Gli “stangoni” (parte esterna del pavimento della soletta) sono privati e l'assemblea non può deliberare in merito	I cosiddetti "stangoni" - in quanto elementi strutturali interni, costituenti la base di calpestio dei balconi e, dunque, parti integranti degli appartamenti corrispondenti - non possono esser oggetto di deliberazioni impositive di spese (e di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea condominiale; tali delibere, qualora adottate, sono affette da nullità, perché incidono sui diritti individuali sulle cose. (Cass. civ., sez. II, 31 ottobre 2005, n. 21199)

Resta inteso che quando il singolo condomino interviene sul proprio balcone deve farlo tenendo conto dell'estetica del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2241).

Le problematiche affrontate dalla giurisprudenza relativamente a tali elementi del balcone hanno riguardato sostanzialmente l'attribuzione dei costi relativi agli interventi di rifacimento e/o di manutenzione.

In considerazione della variegata (e copiosa) giurisprudenza esistente è bene fissare molto sinteticamente i vari principi affermati e soprattutto punto per punto:

a) le spese per le parti “a vista” delle terrazze e dei balconi (aventi, quindi, funzione decorativa) devono essere ripartite a millesimi di proprietà generale tra tutti i condomini (Trib. Roma 7 ottobre 1985, n. 12483);

b) allo stesso modo le spese per i cielini (elementi decorativi al di sotto dei balconi) (Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 1986, n. 176);

c) sempre a millesimi di proprietà generale vanno ripartiti i costi per la manutenzione dei pilastrini e dei sottobalconi (Trib. Napoli, 24 febbraio 1988, n. 1791);

d) sono comuni, in quanto aventi funzione decorativa, anche i c.d. “frontalini”, vale a dire la parte esterna della “soletta” del balcone (per la numerosa giurisprudenza sul punto, v. Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2017, n. 21641; Trib. Modena, 14 giugno 2013, n. 952; Trib. Roma, 20 luglio 2009, n. 16004; Trib. Milano 26 marzo 2003, n. 4241; Trib. Salerno 16 febbraio 2001; Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637; Trib. Napoli 27 ottobre 1993; Cass. civ., sez. un., 3 dicembre 1992, n. 12892; Trib. Milano, 14 ottobre 1991, n. 9259; Trib. Milano 26 settembre 1988);

FRONTALINI : ORIENTAMENTI A CONFRONTO
Frontalini che accrescono il pregio architettonico dell'edificio	In tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2017, n. 21641)
Per i frontalini con valore “decorativo” non è legittima nemmeno una ripartizione in percentuale	In assenza di un'adeguata ricostruzione presuntiva dei costi afferenti alle lavorazioni partitamente eseguite sui singoli elementi (mediante confronto - se del caso - con i prezziari vigenti per lavorazioni similari), è illegittima per violazione dell'art. 1123 c.c. la deliberazione condominiale che, in relazione alla distribuzione dei costi per il rifacimento dei frontalini annessi ai balconi - ritenuti elementi decorativi e, dunque, a carico del condominio – disponga l'accollo del condominio per l'85% e soltanto il restante 15% a carico dei proprietari esclusivi dei relativi appartamenti. (Trib. Roma, 20 luglio 2009, n. 16004)
La colorazione dei frontalini	La colorazione dei frontalini eseguita con la medesima tinta della parete verticale retrostante determina il loro inserimento organico nella facciata cosicché essi erano parte integrante qualificante della vista prospettica del fabbricato. (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2008, n. 6966)

e) si inquadrano nell'aspetto estetico del fabbricato anche il i rivestimenti esterni dei parapetti (Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831);

f) impostazione contraria per i “parapetti” del balcone che assolvono alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condominio e sono perciò di proprietà esclusiva (Trib. Roma 24 novembre 2004, n. 31717; App. Napoli 16 ottobre 1990);

g) valorizza la distinzione basata sulla funzione decorativa: Trib. Napoli 18 dicembre 1991;

h) per un utile descrizione delle varie parti del balcone (esclusive o comuni): Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2015, n. 10209; Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2013, n. 28571; App. Salerno 16 marzo 1992, n. 97; in particolare, relativamente ai frontalini pitturati con lo stesso colore della facciata, cfr. Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2008, n. 6966 che ha riconosciuto la natura condominiale dei medesimi a prescindere da un loro intrinseco pregio estetico, tutte le volte che essi concorrono a costituire le linee architettoniche dell'edificio;

i) per l'interessante riferimento alla tinteggiatura dei sottobalconi, v. Tribunale di Milano 14 settembre 1992;

l) per le copertine e i listelli, ritenuti elementi con funzione estetica, cfr. Trib. Udine, sent. n. 925/1999; e Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1992, n. 12792;

m) per una ripartizione delle spese in base all'uso (art. 1123, comma 2, c.c.) della “balaustrata” che svolge una indiscutibile funzione di sostegno ma contemporaneamente concorre a determinare l'aspetto decorativa dello stabile: Trib. Genova 27 marzo 2003;

n) per la parte del balcone detta “stangone” e costituita dagli elementi strutturali interni, costituenti la base di calpestio del balcone, da intendersi quindi come parte in proprietà esclusiva, cfr. Cass. civ., sez. II, 31 ottobre 2005, n. 21199;

o) con riferimento all'onere della prova della funzione ornamentale (da attribuirsi al proprietario esclusivo), cfr. Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1999, n. 7603 e Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159; nella prima pronuncia si afferma una vera e propria inversione dell'onere della prova, finalizzata a vincere la presunzione per cui il rivestimento del frontalino e del cielino devono considerarsi comuni;

p) in ogni caso, la Suprema Corte ha precisato come la configurazione dei balconi come beni di proprietà privata o beni di proprietà comune (quanto meno con riferimento ad alcune loro parti) va effettuata in base ad indagini caso per caso, dopo averne esaminato le specifiche tecnico-costruttive (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1784; Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159).

A fronte delle sentenze emesse nel corso degli ultimi tre decenni può oggi dirsi assolutamente consolidata e da seguirsi la tesi secondo la quale sono da ritenersi comuni, e quindi da conservare con spesa a carico del condominio, quelle parti che assolvono ad una funzione prevalentemente estetica (fregi, rivestimenti, elementi decorativi, ecc. aggiunti e/o applicati alla struttura del balcone, ma anche la pitturazione del frontalino e del parapetto). Qualora le parti assolvano invece ad entrambe le funzioni, di tal che nessuna di esse possa dirsi prevalente (utilità del singolo condomino e decoro architettonico: ad esempio il parapetto che nel consentire l'affaccio ha anche incontestabile valenza estetica) la spesa potrà essere suddivisa – in conformità a detta duplice utilità – tra il condominio ed il condomino proprietario del balcone. Negli altri casi, la spesa rimarrà totalmente a carico di quest'ultimo, proprietario esclusivo del manufatto.

E. Gnesutta, Problematiche sottese alla proprietà dei balconi: obbligo di custodia e manutenzione, illeciti, danni e prescrizione del diritto al risarcimento, in Il Foro padano, 2012, fasc. 1, pt. 1, pag. 74

I. Meo Ivan.- E. Zanframundo, Tenda agganciata alla soletta dei balconi "aggettanti": tempi duri per i proprietari dell'appartamento sovrastante, in Il Nuovo diritto, 2007, fasc. 12, pag. 736

V. Santarsiere, Balconi aggettanti. Proprietà privata delle pavimentazioni e condominiale degli elementi decorativi, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2006, fasc. 1, pag. 54

E. Ditta, In tema di spese di conservazione dei balconi aggettanti nel condominio degli edifici, in Rivista giuridica dell'edilizia, 2005, fasc. 1, pt. 1, pag. 50

V. Santarsiere, Assemblea condominiale per la ripartizione delle spese di rifacimento dei frontalini ai balconi, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2004, fasc. 1, pag. 83

A. Carrato, Brevi appunti sulla disciplina relativa alle spese per la riparazione dei balconi e degli inerenti elementi decorativi, in Rassegna delle locazioni e del condominio, 2002, fasc. 2, pag. 286