Lavori di manutenzione straordinaria: fondo speciale e finanziamento bancario

La legge (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.), con la previa «obbligatoria» costituzione del fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, tutela anche l'interesse del singolo condomino a veder escluso il rischio individuale di dover garantire (anche se solo al protrarsi della morosità dei partecipanti non diligenti) al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi secondo il meccanismo previsto dall'art. 63 disp.att. c.c. commi 1 e 2. L'assemblea non può legittimamente deliberare, a maggioranza, di non allestire il fondo prima della stipula del contratto di appalto dei lavori venendo altrimenti a modificare il criterio legale previsto dal citato art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. nel senso di ampliare l'esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti (e non possono trovare tutela nel fondo). Nel caso in esame l'appalto è stato conferito senza la previa materiale costituzione del fondo (non potendosi ritenere tale il conferimento di un mandato all'amministratore a stipulare un contratto di finanziamento).

Una condomina impugnava dinanzi al tribunale di Roma, per quanto in questa sede di interesse, due punti all'ordine del giorno di una delibera assembleare avente ad oggetto l'approvazione del preventivo di lavori inerenti i prospetti esterni dell'edificio. Con l'impugnativa l'attrice chiedeva che venisse dichiarata la nullità/annullabilità della decisione in quanto l'assemblea, non avendo costituito l'obbligatorio fondo speciale pari all'ammontare dei lavori, aveva violato il disposto dell'art. 1135, comma 1, n. 4) c.c.

Con il secondo motivo, l'attrice lamentava l'illegittimità della delibera de qua nella parte in cui era stata approvata la stipula di un mutuo ipotecario senza unanimità dei consensi, visto che con detto contratto erano state costituite garanzie reali, anche su porzioni individuali nel caso in cui i singoli condomini fossero stati chiamati a rispondere per l'intero. Aveva, altresì, evidenziato l'attrice che il finanziamento non era stato previsto come atto prodromico alla costituzione del fondo speciale, la cui finalità è quella di tutelare i condomini virtuosi.

Il Tribunale dichiarava la nullità della delibera per entrambi i punti.

Le questioni portate all'esame del giudice di primo grado sono conseguenti l'una all'altra, poiché, da un lato, vi emerge la necessità di dare una connotazione, giuridicamente concreta, al termine utilizzato dal Legislatore nell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. - l'assemblea provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori» - e, dall'altro, di stabilire se un contratto di finanziamento bancario, con tutte le garanzie patrimoniali che gravino anche sui singoli condomini possa sostituirsi al fondo. Ed ancora, in caso positivo, se sia sufficiente una delibera assembleare adottata a maggioranza oppure se sia necessaria l'unanimità dei consensi.

Per quanto concerne l'obbligatorietà del fondo speciale, il giudice di prime cure, nel pronunciare il principio di cui alla massima, ha precisato che non costituire il fondo prima della stipula del contratto va a modificare il dettato dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. portando ad un ampliamento dell'esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti, i quali verrebbero a perdere la tutela insita nel fondo stesso.

A questo proposito giova rilevare che, con la presente decisione, sembra che il giudice di merito abbia mutato orientamento rispetto ad altra decisione precedente (Trib. Roma 20 aprile 2016), ove si affermava il contrario.

Chiamato gli stessi Tribunale e Sezione a pronunciarsi su identica fattispecie - condomino che aveva impugnato una delibera assembleare di approvazione di lavori straordinaria senza la costituzione del fondo cassa obbligatorio - il giudicante aveva ritenuto la doglianza infondata e non meritevole di accoglimento, argomentando che l'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. non è inserito tra le norme dichiarate inderogabili né dall'art. 1138, comma 4, c.c. né dall'art. 72 disp.att.c.c., con la conseguenza che l'assemblea può validamente deliberare lavori di straordinaria manutenzione senza stabilire la contestuale costituzione un fondo speciale.

Da evidenziare, ancora, che il condominio - parte convenuta nel giudizio del 2016 - risultava essere una realtà virtuosa, poiché i pagamenti da parte di tutti i condomini erano sempre stati scrupolosi e puntuali, tanto da indurre il giudicante nella convinzione di escludere la necessità di formare detto fondo speciale.

Il contrasto tra le due decisioni, inoltre, emergerebbe anche dall'ulteriore considerazione di tale giudice, il quale aveva affermato che la ratio dell'art. 1135 (rectius “solo scopo” dello stesso) è quello di costituire una «garanzia ulteriore per la ditta appaltatrice alla luce della natura parziaria delle obbligazioni dei singoli condomini», là dove nella sentenza del 2017 si fa riferimento, in modo del tutto generico, ad una tutela anche a favore del singolo condomino.

Altro problema affrontato dal Tribunale ha riguardato l'approvazione, con la maggioranza dei consensi, della determinazione di conferire all'amministratore il potere di stipulare con istituto bancario e senza limiti di mandato (testualmente nella sentenza «…procedere all'uopo ed a compiere tutti gli atti necessari per l'apertura del conto senza eccezione alcuna…»), un mutuo ipotecario (di importo molto elevato e tale da coprire il valore del contratto di appalto) di cui i condomini si costituivano debitori, con conseguente prestazione di tutte le garanzie patrimoniali estese anche alle porzioni individuali. Il tutto con violazione della natura parziaria delle obbligazioni parziarie.

Con sintetica motivazione il Tribunale ha dichiarato che tale delibera è affetta da nullità perché, non essendo stata assunta con il consenso unanime dei condomini, ha leso i diritti dei condomini dissenzienti sui beni comuni ed individuali incidendo in particolare sulla loro circolazione, considerato che tra le garanzie patrimoniali in favore della banca era prevista anche l'iscrizione di ipoteca sulle proprietà esclusive.

Da ultimo, dalla motivazione si trae che per conferire valore di fondo speciale ad un finanziamento non è sufficiente affidare all'amministratore un mandato a stipulare un contratto di questo tipo ma occorre che questo emerga chiaramente ed inequivocabilmente dalla delibera assembleare

Quanto all'obbligatorietà del fondo speciale l'interpretazione letterale della norma non dovrebbe lasciare spazio a dubbi di sorta, anche se l'osservazione del Tribunale di Roma, tratta dalla sentenza del 20 aprile 2016 in merito alla derogabilità dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. appare giustificabile, quanto meno da un punto di coerenza legislativa.

Sembra, poi, che lo scopo del Legislatore sia stato quello di tutelare contestualmente due soggetti: da un lato, i condomini che, una volta versato il fondo a stato avanzamento lavori, avranno la certezza che tutti vi abbiano contribuito secondo le relative quote e, dall'altro, il terzo il quale, ricevuti i pagamenti secondo la tempistica concordata, potrà procedere nell'esecuzione delle opere senza essere costretto - come molte volte accade - al blocco del cantiere. Finalità che trova conferma anche nel disposto dell'art. 63, commi 1 e 2, disp.att. c.c.

Da ciò consegue che l'assemblea non può decidere, a maggioranza, di non formare, contestualmente con l'approvazione del contratto di appalto il fondo in questione. Ove ciò dovesse avvenire la delibera sarebbe soggetta ad impugnativa nei termini di cui all'art. 1137 c.c., mentre un'approvazione della stessa all'unanimità non porrebbe problemi in ordine alla validità della decisione ma, ovviamente, metterebbe i condomini di fronte a quelle conseguenze che il legislatore ha voluto prevenire.

Tornando al caso di specie, che ha dichiarato nulla la delibera nel punto in cui l'amministratore, a maggioranza, era stato incaricato di stipulare un contratto di finanziamento con istituto bancario impegnando, a garanzia del debito, anche le proprietà individuali, è pacifico che qualunque decisione che incida sui diritti esclusivi dei condomini non può che essere approvata con il consenso unanime degli stessi (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806; conformeCass. civ., sez. II, 20 luglio 2010, n. 17014).

Non ci si può esimere dal rilevare che, in assenza della garanzia personale dei singoli condomini, la decisione comune di costituire il fondo di cui all'art. 1135 c.c. tramite un mutuo condominiale si configuri come ordinaria delibera assembleare da assumere con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà delle quote millesimali) e, come tale, soggetta alle normali vie di impugnativa da parte dei condomini assenti, dissenzienti ed astenuti.

Per concludere, quindi, ricorrere ad un finanziamento bancario per l'effettuazione dei lavori di manutenzione straordinaria può rispettare il dettato dell'art. 1135 c.c. se ed in quanto la sua approvazione in sede assembleare sia contestuale alla delibera di approvazione dei lavori. Si tratta di una forma di finanziamento alla quale i condomìni guardano con interesse, perché consente di rateizzare i pagamenti in un lungo periodo (in genere tra un minimo di 18 mesi ed un massimo di 60) rendendo così meno oneroso per i condomini l'esborso di ingenti somme. Naturalmente occorre tenere in conto che, ai fini della stipula definitiva del contratto di appalto, trattandosi di finanziamento di istituto di credito vanno considerati i tempi tecnici per la definizione della pratica.

Tamanti, Il fondo per i lavori straordinari nel rendiconto e nella contabilità, in Arch. loc. e cond., 2015, 149;

Nucera, Riforma e fondo speciale per le opere straordinarie, in Arch. loc. e cond., 2013, 572;

Scarpa, Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni nel condominio, in Arch. loc. e cond., 2013, 569;

Del torre, La costituzione del fondo speciale per opere straordinarie e innovazioni ex art. 1135 c.c. n. 4, in Arch. loc. e cond., 2013, 725;

Celeste, Ribadito dalle sezioni unite il recente revirement della corte di cassazione sulla differenza tra delibere condominiali nulle e annullabili, in Riv. giur. edil., 2005, I, 1116.