La revisione delle tabelle millesimali e il calcolo delle pertinenze delle unità immobiliari presenti nell'edificio

fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile.

Un singolo condomino proponeva domanda di revisione delle tabelle millesimali (ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.) in quanto, successivamente alla loro approvazione, alcune unità immobiliari erano state trasformate, comportando una modificazione dello stato dell'edificio. In particolare, alcuni locali del pianterreno, già destinati a deposito e di proprietà di altro partecipante, erano stati fusi in un'unica unità immobiliare a destinazione abitativa, ed inoltre analoghe trasformazioni avevano interessato anche ulteriori porzioni di piano.

Respinta la domanda in primo grado, veniva proposto appello dai soccombenti. In detta sede di gravame, alcuni appellati richiedevano incidentalmente l'elaborazione di nuove tabelle millesimali previa esclusione del computo delle superfici convenzionali di alcune pertinenze. La Corte, sulla scorta di una perizia d'ufficio effettuata in detta seconda fase, disponeva, in parziale riforma della sentenza impugnata, la modifica delle tabelle condominiali - limitatamente a quella generale di proprietà e a quella di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale - in conformità all'elaborato depositato dal consulente tecnico. Nello specifico, i giudici di appello ritenevano che erano ricorrenti i presupposti per la revisione di cui all'art. 69 disp. att. c.c., essendo intervenuta una variazione di consistenza e un mutamento di destinazione d'uso dell'unità immobiliare. I soccombenti, quindi, proponevano ricorso in Cassazione.

La questione in esame è quella relativa alla necessità, o meno, di valutare – in sede di redazione delle tabelle millesimali riguardanti un edificio in condominio (o anche di revisione delle medesime ex art. 69 disp. .att. c.c.) – la consistenza (e/o la trasformazione) di alcune pertinenze afferenti alle unità immobiliari comprese nell'edificio, e in particolare (nella fattispecie de qua) della consistenza e/o delle variazioni eventualmente verificatesi a carico dei ripostigli e/o dei bagni e/o dei terrazzi a livello, e/o dei giardini e/o, infine, delle aree di rispetto.

La redazione delle tabelle millesimali (e, con medesime implicazioni, anche la loro revisione successiva ex art. 69 disp. att. c.c.) costituisce un'operazione che si inserisce pienamente nel “sistema” della disciplina condominiale, rappresentandone l'attuazione di principi fondamentali che ispirano l'intero complesso di regole previste dal codice civile per tale fattispecie.

Andando per sintetici punti, relativamente a tale aspetto della gestione dell'edificio, va precisato che:

a) nel condominio sono presenti due insiemi di beni: da una parte, le parti comuni costituite dai beni e dagli impianti posti in comproprietà tra tutti i partecipanti; e dall'altra parte, le unità immobiliari (le proprietà) esclusive;

b) l'insieme di parti comuni è posto a servizio delle proprietà private, in un rapporto che è tra cose e non tra cose e persone (i proprietari esclusivi);

c) l'intera gestione del condominio (conservazione dell'edificio e fruizione dei relativi servizi) va, quindi, considerata in funzione di tale rapporto tra cose, con la conseguenza che le parti e i servizi comuni forniscono utilità non alle persone, ma agli immobili che fanno parte dell'edificio;

d) ne deriva che l'organizzazione della gestione dello stabile (e, quindi, soprattutto il funzionamento dell'assemblea e la ripartizione delle spese) è strutturata con riferimento alla “consistenza” delle unità immobiliari esclusive, nel presupposto che una porzione di piano di maggior valore, da una parte, deve aver più “peso” nelle decisioni dell'assemblea (quota millesimale) e, dall'altra; deve al contempo sostenere una maggior quota di spesa. In poche parole: a maggior valore della proprietà privata corrisponde maggior quota millesimale sia nelle decisioni sia nelle ripartizioni;

e) in applicazione di tali principi, il codice civile prevede (art. 68 disp. att. c.c.) la redazione di tabelle basate proprio sul valore delle singole porzioni di piano, e realizzate concretamente mediante una valutazione peritale di tali unità immobiliari da cui risulti il valore di ciascuna e il rapporto di tale valore con il complesso dei valori dell'edificio.

Il codice, però, non prevede espressamente i criteri di redazione delle tabelle millesimali (vale a dire i parametri da utilizzare per detta valutazione peritale), se non in grandi linee (cfr., art. 68 disp. att. c.c., secondo cui «nell'accertamento dei valori... non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare»), così permettendo l'affermazione di una prassi, ormai diffusissima, di ricorso alle «Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci» di cui alla circ. 26 marzo 1966, n. 12480 del Ministero dei Lavori Pubblici.

In tale contesto, si è posto inevitabilmente il problema, affrontato dalla pronuncia in esame, della necessità della considerazione – sempre ai fini dell'individuazione dell'esatto valore delle porzioni immobiliari private – delle relative pertinenze, consistenti – come spesso accade negli edifici condominiali – da locali di servizio, da terrazze annesse ai locali interni, e soprattutto dalle aree di appartenenza esclusiva (giardini, cortili, ecc.).

Va da sé che se si considera necessaria una loro valutazione, le tabelle redatte senza tener conto del relativo valore sono ineluttabilmente da qualificarsi come affette da errore e, quindi, soggette a revisione (eventualmente coattiva) ex art. 69 disp. att. c.c.

Sul punto, la giurisprudenza ha più volte affermato (cfr. Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2013, n. 21950; Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16644; Cass. civ., sez. II, 1 luglio 2004, n. 12018) che in sede di revisione delle tabelle millesimali è necessario tenere conto sia degli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) sia gli elementi estrinseci (quali l'esposizione), nonchè le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile.

In applicazione di tali principi, la Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza di appello che aveva escluso dal computo dei valori delle unità immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell'edificio condominiale.

Va premesso che la natura innegabilmente tecnica delle tabelle millesimali determina la necessità della ricerca di una armonizzazione tra i relativi meccanismi e le regole che disciplinano la fattispecie (che sono eminentemente giuridiche). Non va disconosciuto, tuttavia, che il rapporto tra queste due impostazioni (quella tecnica e quella giuridica) è sbilanciato a favore della prima, soprattutto perché, individuate le norme applicabili (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.), la materiale redazione delle tabelle è affidata esclusivamente alla competenza dei periti estimatori (che, nel concreto, agiscono senza sottostare ad effettive verifiche nel merito dei risultati ottenuti). Tale particolare fenomeno si verifica anche (e soprattutto) in sede di applicazione dei parametri valutativi indicati dalla citata circ. Min. LL. PP. Del 1966 che, se visti nella loro concreta operatività, si rivelano in grado di influenzare sensibilmente quella valutazione che poi costituisce il “cuore” delle tabelle millesimali e che dalla quale deriva direttamente la caratura delle quote millesimali attribuite ai singoli condomini. Tenuto presente quanto affermato dalla sentenza in commento, non ci si può esimere dall'evidenziare che il considerare le pertinenze costituisce solo un aspetto dell'intero procedimento redazionale e può essere totalmente vanificato dall'applicazione dei “parametri” che possono – se male utilizzati – erroneamente raddoppiare o dimidiare i valori attribuiti alle porzioni di piano.

Tuttavia, a tale proposito, la giurisprudenza pone un insuperabile “paletto” alla correzione di eventuali squilibri di valutazione derivanti da una incongrua applicazione dei suddetti parametri, consistente nel principio per cui tale aspetto non costituisce l'“errore” che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., consente la revisione delle tabelle millesimali (cfr. Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16664; Cass. civ., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942; Cass. civ., sez.. II, 10 febbraio 1994, n. 1367; Trib. Milano, 29 maggio 1989; Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1982, n. 116).

Se, da una parte, tale impostazione è corretta nella misura in cui ricerca la massima oggettività possibile nell'individuazione dell'errore rilevante, da un'altra parte, lascia il perito arbitro incontestato (ed incontestabile) della fissazione di valori che non solo sono fondamentali per la gestione del fabbricato, ma anche che sono potenzialmente perenni nella loro applicazione.

D'altronde, una cosa è ritenere indiscutibile l'applicazione di un parametro che oscilla per pochi decimali, altra cosa è consentire alla valutazione peritale di squilibrare sensibilmente il potere decisionale attribuito ai singoli condomini nonché l'obbligo di spesa fissato a loro carico.

In conclusione, se è certamente da condividere il principio affermato dalla Suprema Corte per cui le pertinenze devono essere considerate nel calcolo delle quote millesimali, forte perplessità scaturisce da un'interpretazione eccessivamente rigida dell'art. 69 disp. Att. c.c. che non consenta di sollevare la contestazione di erroneità a fronte di parametri valutativi incongruamente applicati in sede di redazione.

Benni de sena, Cambio di destinazione d'uso di un'unità immobiliare e tabelle millesimali tra diritto reale e diritto delle obbligazioni, in Arch. loc. cond., 2017, fasc. 4, pag. 455

Del Chicca, Tabelle millesimali: formazione, revisione e legittimazione processuale nel condominio e nel supercondominio, in Arch. loc. cond., 2014, fasc. 1, pag. 19

De Tilla, Costituzione del condominio e formazione delle tabelle millesimali, in Arch. loc. cond., 2013, fasc. 2, pag. 194

Nucera, Formazione e modifica delle tabelle millesimali, dalla Cassazione una lettura della sentenza n. 18477 del 2010 delle Sezioni Unite che solleva perplessità, in Arch. loc. cond., 2013, fasc. 1, pag. 57

Triola, Le tabelle millesimali, in Giur. it., 2013, fasc. 7, pag. 1720