Compenso dell'amministratore e diritto di informativa del condomino

La determinazione del compenso dell'amministratore condominiale ben può intervenire con l'inserimento del relativo importo tra le poste passive del bilancio ordinario relativo al periodo oggetto di gestione, la cui approvazione, da parte dell'assemblea, rende vincolante, per la collettività dei condomini, la relativa quantificazione, senza che sia, poi, necessario, per il rispetto del diritto di preventiva informativa di ciascun condomino sui temi oggetto di dibattito assembleare, che l'avviso di convocazione rechi, all'ordine del giorno, espressa indicazione di tale spesa poiché essa necessariamente inerisce al governo corrente del condominio.

Nel caso concreto un condomino aveva proposto giudiziale impugnativa della delibera assembleare approvativa di bilancio consuntivo al cui interno, tra le voci di uscita, era stata inserita anche quella relativa al compenso per l'amministratore, di designazione giudiziaria, lamentando che di tale posta non era stata data indicazione nell'ordine del giorno della seduta e che l'avviso non era stato corredato sia del prospetto delle spese che del piano di riparto.

Il Tribunale adìto rigettava la domanda di annullamento.

La Corte d'Appello, adita dal condomino soccombente, confermava la decisione di primo grado, ritenendo, per quel che interessa la presente sede, che l'inserimento del compenso dell'amministratore tra le uscite del bilancio della gestione ordinaria doveva ritenersi corretto e validamente approvato dall'assemblea.

Avverso tale decisione, il condomino ha proposto ricorso per cassazione.

La questione in esame è la seguente: la quantificazione del compenso per l'amministratore può intervenire all'atto dell'approvazione del bilancio consuntivo nel quale sia stato inserito tre le uscite e, inoltre, richiede, la sua espressa indicazione all'ordine del giorno della seduta convocata per la convalida del resoconto di gestione per così dare a ciascun condomino, sul punto, la preventiva informativa?

La Corte regolatrice ha rigettato il gravame del condomino, sostenendo, quanto al punto che qui interessa, che, a mente dell'art. 1129 c.c., essendo il compenso dell'amministratore un “atto dovuto”, il relativo costo deve gravare a carico dell'ente di gestione condominiale sì da costituire una voce di spesa del relativo bilancio ordinario, poiché rientrante nel suo contenuto tipico, e, in quanto tale, non necessita di specifica indicazione all'ordine del giorno dell'assemblea convocata per l'approvazione.

Ha, inoltre, escluso che differente conclusione, conducente alla sua necessaria preventiva menzione, avrebbe potuto fondarsi sulla letterale formulazione dell'art. 1135 c.c. che, nell'individuare le competenze dell'assemblea, differenzia, in modo espresso, al comma 1, la retribuzione dell'amministratore (n. 1) dall'approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo (nn. 2 e 3), e ciò perché detta elencazione ha carattere e funzione prettamente esemplificativa di tutte le causali degli esborsi che devono essere sostenuti dalla collettività dei condomini a mezzo del proprio apparato organizzatorio.

La prima tematica affrontata dalla sentenza richiamata è relativa all'individuazione dei presupposti in presenza dei quali può ritenersi garantita, al singolo condomino, la preventiva conoscenza degli argomenti che l'assemblea è chiamata a delibare, al fine di consentirgli una consapevole partecipazione alla relativa assise, nell'effettivo e concreto rispetto della previsione dell'ultimo comma dell'art. 1136 c.c.

La quaestio è stata risolta dal giudice di legittimità ritenendo che, nel caso in cui l'assemblea debba deliberare il compenso dell'amministratore, è sufficiente che tale uscita sia inserita nel bilancio e che l'ordine del giorno rechi, tra i temi da scrutinare, l'approvazione del resoconto ordinario consuntivo, poiché trattasi di spesa che, secondo quanto previsto dall'art. 1129 c.c., deve comunque essere posta a carico dell'ente di gestione perché inerente al suo fisiologico funzionamento.

Da tale soluzione consegue, però, l'enucleazione della ulteriore e distinta regola iuris per la quale il compenso dell'amministratore può essere determinato e posto a carico del condominio gestito laddove, all'atto dell'approvazione assembleare del bilancio consuntivo ordinario, venga iscritto al relativo passivo.

Detto ulteriore principio richiede, tuttavia, necessarie precisazioni e puntualizzazioni per evitarne distorte applicazioni non in sintonia con la disciplina legislativa di riferimento.

È opportuno premettere che il caso deciso riguardava il compenso per l'amministratore di nomina giudiziaria per il quale la Corte, con espresso richiamo a proprio condivisibile precedente, ha ricordato che il condominio che si avvantaggia delle sue prestazioni gestorie deve procedere alla determinazione e corresponsione, escludendone, quindi, la quantificazione da parte del tribunale.

L'art. 1129, comma 1, c.c. prevede, infatti, che laddove il plesso condominiale sia composto di più di otto condomini, la sua amministrazione deve essere necessariamente affidata a soggetto che sia designato dall'assemblea ovvero, in mancanza, dall'autorità giudiziaria che provvede nelle forme camerali tipicamente previste dall'art. 64 disp. att. c.c.

Indipendentemente dalle modalità di sua costituzione, se per effetto di scelta volontaristica assembleare ovvero per provvedimento del giudice, il rapporto che si origina tra condominio e amministratore è riconducibile al contratto di mandato, ex artt. 1703 ss. c.c., poiché il designato è preposto al compimento di attività gestoria in nome e nell'interesse della collettività condominale attraverso atti giuridicamente rilevanti.

In tal senso si era già espressa la concorde giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, e la novella legislativa della materia condominiale, intervenuta con la l. 11 dicembre 2012, n. 220, con la riscrittura dell'art. 1129 c.c. ha consacrato, a livello normativo, tale principio laddove, al penultimo comma del detto disposto, ha operato richiamo, per relationem, alla disciplina tipica del mandato per la regolamentazione di dettaglio del rapporto tra condominio e amministratore che non fosse già compresa negli ulteriori commi di tale precetto.

E, dal momento che il mandato è un contratto assistito da presunzione di onerosità, deponendo in tal senso la previsione dell'art. 1709 c.c., laddove il gerente non abdichi alla propria pretesa di corrispettivo si pone il problema della sua quantificazione.

Ciò premesso deve, quindi, rilevarsi che, anche in tale ambito, la legge di riforma del condominio edilizio ha profondamente innovato il previgente assetto poiché, al comma 13 del riscritto articolo 1129 c.c., ha espressamente previsto che, a pena di nullità della designazione, all'atto della nomina, originaria ovvero di conferma nell'incarico, l'amministratore debba «specificare analiticamente» il proprio compenso.

La necessaria previsione del corrispettivo assurge, quindi, a dato qualificante ed elemento essenziale della struttura del negozio di mandato avente ad oggetto la gestione del condominio, derivandone, dalla sua mancanza, la nullità che, come evidenziato da attenta dottrina e dalla giurisprudenza di merito, deve riferirsi all'intero contratto e non alla sola parte relativa all'emolumento (v. Trib. Massa 6 novembre 2017; Trib. Roma 15 giugno 2016; Trib. Milano 3 aprile 2016).

Il chiaro intendimento legislativo, in sostanza, è volto a consentire ai condomini, nel momento in cui designano l'amministratore, di avere esatta contezza degli oneri economici che l'assolvimento dell'incarico gestorio richiederà, di modo da escludere, pertanto, l'applicazione dei criteri residuali altrimenti previsti per il contratto di mandato dall'art. 1709 c.c.

L'espressa sanzione di nullità comporta, poi, che nel giudizio intrapreso dall'amministratore per fare valere, nei confronti del condominio amministrato, eventuali pretese di natura corrispettiva, l'assenza di intesa alcuna sul compenso all'atto della nomina o del rinnovo dell'incarico può essere oggetto anche di rilievo officioso, previa sottoposizione, del tema, al contraddittorio, secondo il meccanismo del rilievo delle nullità negoziali, come delineato dal diritto vivente di legittimità (v., in tal senso, Cass. civ., sez. un., 12 dicembre 2014, n. 26242; Cass.civ., sez. II, 26 luglio 2016, n. 15408).

Non è superfluo precisare che, laddove la volontà delle parti concordi nell'escludere alcun compenso, ciò dovrà, comunque, espressamente risultare dall'atto formale con cui l'amministratore accetti la nomina o il rinnovo dell'incarico.

La mancanza di indicazione alcuna circa il corrispettivo, o nella delibera assembleare di designazione ovvero nell'atto di adesione del designato, non può, quindi, consentire di riqualificare il rapporto come mandato a titolo gratuito, pure previsto dall'art. 1709 c.c., poiché ciò presupporrebbe una espressa indicazione della rinuncia a pretese corrispettive in cui mancanza trova spazio la sanzione speciale di nullità.

In tal modo deve, quindi, ritenersi superato e non più attuale l'orientamento interpretativo per il quale la gratuità della prestazione dell'amministratore avrebbe potuto affermarsi anche in difetto di manifesta intesa in tal senso e sulla base di circostanze di essa inequivocamente espressive (così Cass. civ., sez. II, 27 maggio 1982 n. 3233).

Fatte tali premesse deve, quindi, ritenersi che il principio affermato nella sentenza in commento, per il quale l'inclusione, solamente nel bilancio consuntivo ordinario, della voce di uscita relativa al compenso dell'amministratore è idonea a vincolare la collettività condominiale al relativo pagamento laddove intervenga la convalida assembleare, non può riferirsi all'amministratore di designazione volontaria da parte dell'assemblea.

L'indicazione del corrispettivo, la sua misura ovvero la sua mancanza, deve essere appalesata, con adeguato dettaglio e precisione, nel momento di perfezionamento - originario o di proroga - del relativo vincolo contrattuale di mandato derivandone, in mancanza, la nullità dell'atto e del rapporto che ne consegue.

Inidoneo e privo di effetto, in tal caso, deve, quindi, ritenersi l'appostamento dell'importo monetario nel bilancio relativo al periodo oggetto di gestione perché costituirebbe il corrispettivo di una prestazione carente di contenuto negoziale, per la nullità del suo titolo costitutivo, e, quindi, inidonea a legittimamente fondare pretese sinallagmatiche.

L'approvazione assembleare del resoconto gestorio includente tale voce non potrebbe, poi, apprezzarsi quale sanatoria del vizio che, poiché importante nullità, per dettato normativo non tollera convalida; inoltre, laddove se ne sostenesse la possibilità verrebbe, in conseguenza, ad ammettersi che, qualora trattasi di seduta di seconda convocazione, un quorum, costitutivo e deliberativo, come previsto dal comma 3 dell'art. 1136 c.c., inferiore a quello stabilito per la nomina dell'amministratore - e l'approvazione del compenso - possa, con la convalida del bilancio, vincolare i condomini su temi per i quali è, invece, sempre previsto quello superiore indicato al comma 2 del medesimo articolo 1136 c.c.

Quid iuris nel caso in cui trattasi, invece, di amministratore di designazione giudiziaria?

Potrebbe sostenersi che, poiché la costituzione del vincolo, quanto alla scelta del gestore, non è effetto di scelta volontaristica dell'assemblea ma di decisione del giudice di essa surrogatoria, la determinazione del compenso sarebbe necessariamente postuma all'instaurazione del rapporto e, quindi, in tal caso inidonea ad inficiarne la validità, sicché potrebbe ammettersi, come nel caso esaminato dalla sentenza riportata, la possibilità di sua quantificazione anche all'atto dell'approvazione assembleare del bilancio consuntivo del periodo gestorio.

Ma, a ben vedere, anche in tale evenienza il principio affermato dall'art. 1129, comma 13, c.c. conserva piena operatività.

Come evidenziato dal giudice di legittimità (così Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2014, n. 16698), sebbene nominato dal tribunale anche l'amministratore giudiziario instaura, con il condominio gestito, un rapporto di mandato e il perfezionamento del relativo contratto, secondo il meccanismo tipico previsto dall'art. 1326 c.c., richiede, pertanto, l'accettazione, da parte del designato, del compito affidatogli.

In mancanza di accettazione il rapporto non viene in essere e l'accettazione, a sua volta, per condurre alla valida costituzione del vincolo negoziale, nel rispetto della previsione normativa di riferimento, anche in tal caso non può prescindere dall'indicazione del compenso.

In sintesi finale deve, pertanto, escludersi che i principi che potrebbero enuclearsi dalla pronuncia esaminata - che, va osservato, ha avuto ad oggetto un deliberato assembleare assunto nell'anno 2001 e, quindi, sottratto alla portata precettiva della novella condominiale - possano ritenersi attuali e riferibili al nuovo e vigente assetto di disciplina.

Luminoso, Il rapporto di amministrazione condominiale, in Riv. giur. edil., 2017, fasc. 4, 221;

Morello, Il compenso dell'amministratore: per farselo liquidare è necessaria la corretta tenuta della contabilità, in Dir. & giust., 2017, fasc. 29, 4;

Gambini, Il compenso dell'amministratore condominiale, in Arch. loc. e cond., 2015, fasc. 4, 370;

Celeste - Scarpa, L'amministratore e l'assemblea, Milano, 2014, 28.