La negligenza dell'amministratore nell'esercizio del mandato porta alla sua revoca giudiziaria

Lo strumento dell'istanza di revoca ex art. 1129 c.c. ha l'esclusivo compito di portare all'attenzione dell'autorità giudiziaria condotte che, per essere indici sia di negligenza macroscopica da parte dell'amministratore sia di dannosità potenzialmente significativa, giustificano un intervento invasivo (in quanto sostitutivo della volontà assembleare) come quello di rimozione dell'organo gestorio. Nel caso di specie, l'insieme delle condotte inadempienti dell'amministratore aveva integrato gli estremi di violazioni gravi che avevano reso legittimo il ricorso al tribunale e doveroso l'intervento di rimozione.

Alcuni condomini ricorrevano al tribunale chiedendo la revoca dell'amministratore in carica resosi colpevole di più violazioni ai suoi obblighi.

I ricorrenti, in particolare, lamentavano che: l'amministratore aveva prelevato dal conto corrente condominiale somme non giustificate; non aveva trasmesso in visione i registri contabili; a fronte della domanda della maggioranza dei condomini di esaminare la documentazione, l'amministratore aveva dichiarato che i registri contabili informatici erano stati distrutti da un virus; non aveva esibito la denuncia di distruzione sporta ai Carabinieri; si era rifiutato di fornire la documentazione attestante i prelievi bancari, comunicando che i documenti sarebbero stati esibiti solo a quei condomini che ne avessero fatto domanda ed a condizione che i medesimi fossero in regola con i pagamenti ed, infine, non aveva adempiuto agli obblighi di formazione obbligatoria. Gli attori, quindi, eccepivano la violazione degli artt. 1129, commi 4, 11 e 12, 1130, n. 7), e 71-bis disp. att. c.c.

L'amministratore si costituiva in giudizio adducendo le sue ragioni giustificative che venivano disattese dal Tribunale, il quale lo revocava dall'incarico condannandolo alla rifusione delle spese processuali.

Il lungo elenco di violazioni prospettate dagli attori nei confronti dell'amministratore è stato riassunto dal giudicante in tre capi: mancata giustificazione di prelievi fatti per contanti; mancata ottemperanza ad un impegno assunto in assemblea e distruzione dei registri informatici.

È chiaro che, di per sé, già l'accertamento di queste tre circostanze è stato sufficiente al Tribunale per motivare il provvedimento giurisdizionale nei confronti dell'amministratore. Mentre assume rilievo residuale, quanto ad una decisione più che scontata, il fatto che il Tribunale non si sia pronunciato in merito all'asserita violazione del citato art. 71-bis.

Quanto al prelievo di somme in contanti dal conto del condominio da parte dell'amministratore e al pagamento sempre tramite contanti, il giudicante ha affermato che non sussiste un divieto sancito per legge verso tali operazioni, pur precisando che tali iniziative devono essere comprovate al fine di garantire la trasparenza della gestione economica del condominio essendo, peraltro, pacifico che i pagamenti in contanti devono essere effettuati entro i limiti di legge.

Da ciò consegue che ogni versamento effettuato dall'amministratore nelle forme qui indicate deve essere supportato dai relativi documenti giustificativi. In questo ambito ha assunto rilevanza un parere del Ministero dell'Economia e delle Finanze che, richiamandosi alla circolare del Dipartimento del tesoro in data 5 febbraio 2014 in materia di tracciabilità dei canoni di locazioni immobiliari, ha affermato che nei limiti dell'uso del contante per le transazioni (ora fissato in € 3.000,00) la condizione della tracciabilità è soddisfatta quando vi sia una prova documentale chiara, inequivoca ed idonea ad attestare il rapporto sottostante per il quale è avvenuto il pagamento.

L'inottemperanza ad un impegno assunto in assemblea ad avviso del giudice di primo grado ha configurato un'ulteriore e grave violazione degli obblighi dell'amministratore nei confronti dei condomini. Trattasi, infatti, di inadempimento che mina alla base il rapporto di fiducia che deve legare l'ente ed il proprio rappresentante il quale, per effetto della sua qualificazione di mandatario, deve comportarsi in modo corretto, dando riscontro a tutte le istanze del mandante, a maggior ragione allorché egli si sia impegnato, in sede assembleare, ad un preciso facere.

Da ultimo l'amministratore, con la scelta di organizzare la contabilità condominiale tramite registri informatici deve adottare tutte le necessarie cautele per prevenire eventuali rischi di distruzione, anche parziale, della documentazione contabile, essendo evidente che la diligenza del bonus pater familias impone di non esporre il condominio alla perdita di dati essenziali per la ricostruzione del quadro complessivo della gestione al medesimo affidata.

Né l'amministratore potrà mai liberarsi delle proprie responsabilità affermando - come avvenuto nel caso in esame che i dati siano stati distrutti dall'attacco di un virus, poiché il costante rischio cui sono sottoposti i sistemi informatici richiede l'uso di precauzioni che, nel presente, rappresentano un fattore di ordinario comportamento nell'espletamento della quotidiana attività gestoria. Accortezza che risulta essere ancora più evidente solo se si consideri che, secondo il disposto dell'art. 1130-bis c.c. (rendiconto condominiale), l'assemblea «può, in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio». Il tutto con delibera assembleare assunta secondo il disposto dell'art. 1136, comma 2, c.c., e con spese ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

L'oggetto della controversia è un classico nell'àmbito dei conflitti tra condomini ed amministratore e il provvedimento è interessante nella parte finale, nella quale il giudicante, esprimendosi sulla «negligenza macroscopica» dell'amministratore e tale da costituire un potenziale danno per la comunità condominiale, quali fattori che giustificano l'intervento sostitutivo del giudice all'assemblea nella rimozione dell'amministratore dalle sue funzioni, sembra avere chiarito in merito all'accertamento ed alla conseguente valutazione del comportamento del rappresentante dell'Ente.

E invero, con riferimento alla vasta casistica di gravi irregolarità ora esplicitate dall'art. 1129 c.c. (elencazione, peraltro, non esaustiva) e da altre norme della l. n. 220/2012 pare essere necessario e corretto, ai fini della revoca dell'amministratore, valutare la complessiva condotta del soggetto, in relazione agli effetti di questa sulla vita sociale del condominio. Diversamente il termine «negligenza macroscopica» rapportata al potenziale danno patito dall'Ente perderebbe rilevanza.

Del resto già in un precedente giurisprudenziale del Tribunale di Santa Maria Capua a Vetere (decreto 28 maggio 2015) era stato osservato che la nuova normativa, ai fini dell'individuazione delle gravi irregolarità, ha utilizzato una serie di previsioni paradigmatiche specifiche e circostanziate, anche se tale elencazione non è tassativa ma meramente esemplificativa, per far intendere in che modo possa essere leso il rapporto di fiducia tra l'amministratore ed il condominio. Non si può, pertanto, dedurre da quelle prescrizioni alcuna automatica conseguenza in ordine alla causa di revoca dell'amministratore.

In questo quadro, non va trascurata un'altra considerazione: ovvero che a volte la revoca dell'amministratore viene richiesta solo da quel condomino che, anche solo per motivi personali, si trova in conflitto costante con lo stesso organo. Senza nulla togliere al grave motivo fatto valere in giudizio, il giudice dovrà valutare in concreto se e in quale misura l'inadempimento abbia avuto un effetto negativo in rapporto agli interessi della collettività (ad esempio, se l'amministratore non ha provveduto ad aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale e questo è l'unico motivo del ricorso, sembra eccessivo rimuovere il rappresentante se tale inadempimento sia stato una mancanza temporanea e non abbia inciso sulla gestione del condominio).

Triola, La presunta responsabilità per appropriazione indebita dell'amministratore per omessa restituzione della documentazione relativa al condominio, in Amministrare immobili, 2016, fasc. 202, 5;

Zuddas, Revoca giudiziale dell'amministratore di un condominio per gravi irregolarità nella gestione, in Riv. giur. sarda, 2016, I, 518;

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Del Torre, Requisiti e responsabilità dell'amministratore di condominio, in Arch. loc. e cond., 2015, 601;

Bordolli, I diritti e i doveri dell'amministratore di condominio, Milano, 2014, 246;

Rota, Il nuovo amministratore di condominio, in Immob. & proprietà, 2014, 687;

Nucera, Attestato/Dichiarazione di esonero dall'obbligo di formazione iniziale, in Arch. loc. e cond., 2014, 657.