Il divieto di destinare gli appartamenti a pensioni o camere di affitto è da considerarsi esteso anche al bed & breakfast

Le disposizioni contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione di uso degli immobili di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tali disposizioni, che si risolvono nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo delle disposizioni o comunque devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso e sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti quando ne siano a conoscenza e le abbiano accettate attraverso il regolamento contrattuale.

L'attività di bed & breakfast è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad uso di pensioni o camere d'affitto che, ove vietato nel regolamento contrattuale, deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare che fa divieto di destinare le proprietà esclusive a “pensioni” o “camere in affitto”.

Il condomino inosservante della norma regolamentare sul divieto “di pensioni o camere di affitto” deve essere assoggettato alle misure di coercizione indiretta a norma dell'art. 614-bis c.p.c., tenendo conto dei giorni di esercizio dell'attività e del periodo in cui quest'ultima è stata esercitata.

In un condominio, in cui operava un regolamento contrattuale contenente il divieto ai condomini di esercitare l'attività di “pensioni” o “camere di affitto”, un condomino aveva adibito la sua proprietà ad attività di bed & breakfast.

In tale contesto, individuata la disposizione regolamentare come disposizione contrattuale, l'assemblea condominiale, chiamata a deliberare sulla nomina di una commissione per regolamentare l'esercizio dell'attività di bed & breakfast in condominio, riteneva sussistente nel regolamento condominiale contrattuale, una norma applicabile al divieto di attività del bed & breakfast, stante la sovrapponibilità di tale attività all'attività di pensioni o camere di affitto, vietata dal regolamento.

Contro la delibera assembleare insorgeva il condomino, chiedendo giudizialmente il riconoscimento della legittimità della propria attività ai sensi del regolamento, mentre il condominio proponeva domanda riconvenzionale con la quale - previa individuazione della norma regolamentare applicabile alla fattispecie - chiedeva la declaratoria di operatività del regolamento contrattuale in punto di divieto di esercizio di pensioni o camere in affitto, al quale doveva equipararsi l'attività di bed & breakfast. Il condominio chiedeva altresì che fosse ingiunto al condomino di cessare immediatamente la vietata attività di bed & breakfast esercitata e di corrispondere una penale ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., determinata con riferimento a ogni giorno di esercizio di tale attività a decorrere dalla data di avvio della stessa, tenuto conto anche del periodo in cui tale attività veniva esercitata (periodo natalizio e festivo).

La questione della opponibilità delle norme regolamentari contenenti vincoli alla proprietà individuale o sulle parti comuni, non può che essere risolta alla stregua del principio fondamentale di cui all'art. 1372 c.c., per il quale gli atti negoziali producono effetti soltanto tra le parti.

Quanto alla opponibilità dei vincoli regolamentari nei confronti degli aventi causa dagli originari condomini, in un primo momento la giurisprudenza aveva fatto rientrare, nei poteri dei privati, la facoltà di limitare convenzionalmente il diritto di proprietà, inquadrando tali vincoli tra le obbligazioni propter rem o tra gli oneri reali.

Successivamente, la giurisprudenza ha cambiato orientamento affermando - tanto con riferimento alle obbligazioni propter rem che agli oneri reali - il principio della tipicità dei diritti reali, con la conseguenza che all'autonomia privata doveva ritenersi preclusa la facoltà di porre in essere vincoli, oltre i casi previsti dalla legge. E ciò, in quanto il moltiplicarsi di tali limitazioni - che possono assumere efficacia reale se trascritte - oltre che impedire la libertà degli immobili, costituisce anche un danno economico.

Le più recenti pronunce hanno optato per far rientrare i vincoli di destinazione nella categoria dei limiti pattizi al diritto di proprietà. Quest'ultima categoria di limiti trova la sua nota peculiare nel fatto che, al contrario degli oneri reali e delle obbligazioni propter rem, non esiste un obbligo di rispettare il vincolo e nell'esclusione della facoltà di godere della cosa di proprietà esclusiva, se non a certe condizioni e in un certo modo.

Il novellato art. 1122 c.c. non ha stravolto la disciplina del previgente art. 1122, in tema di uso della proprietà esclusiva e di cambio di destinazione d'uso della proprietà esclusiva. Conseguentemente, anche nel regime della norma novellata, i divieti ed i limiti di destinazione delle proprietà esclusive possono essere formulati nei regolamenti mediante elencazione tassativo delle attività vietate o mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. In quest'ultimo caso, tali limiti e divieti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dare luogo a incertezze. Fermo restando che, in materia, non può disporre il regolamento assembleare o una delibera assembleare adottata in base al principio maggioritario, ma solo la volontà contrattuale di tutti i condomini.

Ad evidenza, in tema di divieti, occorre tener conto - oltre che del regolamento condominiale - anche delle limitazioni derivanti dalle altre norme del codice civile o del codice penale, delle norme urbanistico-edilizie che vietino determinate destinazioni d'uso delle proprietà esclusive; dei regolamenti di pubblica sicurezza o di polizia urbana o di altre autorità amministrative e, infine, delle leggi speciali che disciplinano l'esercizio di determinate attività.

In questo senso, si suole affermare che l'utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio (norme del regolamento) - che i condomini possono far valere direttamente, ad esempio, in materia di immissioni nocive - e limiti esterni, ad esempio, uso dell'unità immobiliare in modo difforme dalla licenza o concessione edilizia. In tale ultimo caso, i condomini possono far valere tali limiti solo indirettamente, provocando l'intervento dell'autorità amministrativa, laddove l'utilizzo della proprietà esclusiva sia incompatibile con i regolamenti igienici, con i regolamenti edilizi, con le norme sulla prevenzione incendi ecc.

Secondo l'art. 12, comma 3, del Codice del turismo, allegato al d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 – in Gazzetta Ufficiale 129 del 6 giugno 2011, in vigore dal 21 giugno 2011 - i bed and breakfast sono «strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi». L'attività di bed and breakfast include il pernottamento nonché la prima colazione, in ciò differenziandosi in parte dalla mera attività di affittacamere.

Secondo un orientamento giurisprudenziale, l'attività di bed and breakfast è sovrapponibile all'attività alberghiera e come tale è inibita nei condominii a esclusivo uso abitativo.

Ma altra parte della giurisprudenza ritiene che l'esercizio dell'attività di bed and breakfast non presuppone l'utilizzo degli appartamenti per scopi diversi da quello abitativo, non essendo necessario il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici, costituendo tale vincolo d'uso, un presupposto per il suo esercizio, essendo tale attività - esercitata da impresa commerciale o non - pienamente compatibile con la destinazione abitativa dell'unità immobiliare in cui essa si svolge, a prescindere da eventuali immissioni intollerabili e da eventuali disposizioni regolamentari in tema di tranquillità e sicurezza dei condomini.

Si tenga presente, quanto all'esercizio del bed & breakfast in condominio, Corte Cost. 14 novembre 2008, n. 369, che ha dichiarato illegittimo l'art. 45, comma 4, della l. Regione Lombardia 16 luglio 2007, n. 15, per il quale “l'attività è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile”.

Con la richiamata pronuncia, la Corte ha ribadito che nelle materie di competenza legislativa regionale, residuale o concorrente con quella dello Stato, la legislazione regionale deve rispettare l'art. 117, comma 2, lettera “l”, Cost., per il quale la norma regionale non può interferire con la materia dell'ordinamento civile. Nella specie, la norma regionale - censurata nella parte in cui subordinava all'autorizzazione dell'assemblea condominiale l'esercizio dell'attività di bed & breakfast, ancorché inserita in un contesto di norme dettate a presidio delle finalità turistiche - non poteva interferire nel rapporto civilistico tra condomino e condominio. Con la conseguenza che, in materia di bed & breakfast, sulle norme regionali deve prevalere il regolamento condominiale contrattuale o una convenzione contrattuale.

Quanto all'astreinte di cui all'art. 614-bis c.p.c., vale ricordare che «la misura dell'astreinte assolve ad una finalità sanzionatoria e non risarcitoria, in quanto non mira a riparare il pregiudizio cagionato all'esecuzione della sentenza ma vuole sanzionare la disobbedienza alla statuizione giudiziaria e stimolare il debitore all'adempimento. In altri termini, si tratta di una pena e non di un risarcimento. Riprova di tale qualificazione giuridica e connotazione funzionale dell'istituto è la circostanza che, nel dettare i criteri guida per la quantificazione dell'ammontare della sanzione, l'art. 614-bis, comma 2, c.p.c., considera la misura del danno quantificato e prevedibile, solo uno dei parametri di commisurazione, in quanto prende in considerazione anche altri profili, estranei alla logica riparatoria, quali il valore della controversia, la natura della prestazione e ogni altra circostanza soggettiva o oggettiva utile» (T.A.R. Lombardia-Milano 3 novembre 2014, n. 2614).

Salciarini, Bed & breakfast e regolamento di condominio, in Immob. & proprietà, 2015, 151;

Rispoli, Regolamento condominiale contrattuale ed esercizio di attività di bed and breakfast, in Riv. it. dir. turismo, 2015, 23;

Terlizzi, Il bed & breakfast e il condominio: problemi di convivenza, in Giur. it., 2011, 104;

Valenti, Regolamento contrattuale di condominio e svolgimento di un'attività di bed and breakfast: interpretazione storicistica dei divieti di destinazione, in Nuova giur. civ. comm., 2010, I, 892;

Rezzonico, Il bed and breakfast in condominio e l'approvazione dell'assemblea, in Immob. & diritto, 2009, fasc. 1, 14.