Quale quorum per la conferma dell'amministratore?

L'art. 1136, comma 4, c.c., nel testo modificato dalla l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno del 2013, laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato. È nulla la delibera di approvazione del rendiconto condominiale quando esso sia carente della nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, trattandosi di requisito minimo di forma, avente natura strutturale.

Tizio e Caio, in qualità di condomini di uno stabile, impugnavano, innanzi al Tribunale di Avellino, una delibera assembleare avente, tra l'altro, ad oggetto la conferma dell'amministratore, avvenuta con maggioranza semplice, anziché con quella «rafforzata» di cui al comma 2 dell'art. 1136 c.c., nonché l'approvazione del bilancio privo di nota di sintesi.

Il Tribunale accoglieva la domanda attorea, ritenendo, in particolare, che:

a) la maggioranza qualificata di cui al comma 2 dell'art. 1136 c.c. trova applicazione anche nel caso di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato, a nulla rilevando il tenore letterale della norma in esame che fa riferimento ai soli casi di nomina e revoca dell'amministratore,

b) la mancanza di uno degli elementi costitutivi del rendiconto individuati dall'art. 1130-bis c.c., quale la nota di sintesi, è un vizio di particolare gravità che lascia presumere un deficit informativo a cui non possono soccorrere le altre parti del documento, stante la diversa funzione che ciascuna di esse assolve.

Si trattava di stabilire, da un lato, se la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio) trova applicazione anche nei casi di conferma dell'amministratore in carica e, dall'altro, se è invalida la delibera di approvazione di un rendiconto condominiale privo della nota di sintesi.

In tema di condominio degli edifici, la maggioranza richiesta per la conferma dell'amministratore in carica è tutt'oggi fonte di dissidi tra gli operatori del diritto, nonostante l'intervenuta riforma attuata con la l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno del 2013.

La pronuncia in commento prosegue nel solco tracciato da una storica sentenza con la quale la Corte di Cassazione ha avuto modo di statuire che «la disposizione dell'art. 1136, comma 4, c.c. la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al comma 2, è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato» (Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1994, n. 4269).

Tale orientamento, ancora prevalente, parte dall'assunto secondo cui gli stessi presupposti di validità (e dunque gli stessi quorum) che determinano la nomina dell'amministratore debbano valere anche per la conferma di tale soggetto in carica, avendo le due deliberazioni contenuto ed effetti giuridici eguali, differendo soltanto per la circostanza di continuità del rapporto fiduciario, assente in caso di nomina.

Suddetta soluzione sembra di recente contestata da una parte della giurisprudenza di merito, che evidenzia come la conferma postula una fattispecie eteronoma rispetto a quella codificata dal codice civile in termini di «nomina» e «revoca», atteso anche il mancato richiamo letterale al provvedimento di «conferma».

Ne deriva che, per l'adozione di una decisione di conferma dell'amministratore di condominio, la normativa di riferimento è rinvenibile, quanto alla regolarità della costituzione e della votazione, nel combinato disposto degli artt. 1135 e 1136 c.c. e, per quanto concerne l'individuazione quantitativa dei quorum deliberativi, nel comma 3 dell'art. 1136 cit. (Trib. Palermo 23 gennaio 2015; Trib. Roma 15 maggio 2009; Trib. Bologna 17 settembre 2009).

Passando, poi, all'altra questione esaminata dalla sentenza in commento, è noto, in tema di bilancio condominiale, che la giurisprudenza di legittimità si è espressa nel senso di ritenere che non è necessario che la contabilità sia tenuta dall'amministratore «con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa» (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405).

Tale orientamento si spiega in ragione del fatto che, in passato, la disciplina codicistica era alquanto lacunosa in relazione alle specifiche modalità di redazione della contabilità condominiale.

Attualmente, la riforma attuata dalla l. n. 220/2012 ha introdotto l'art. 1130-bis c.c., rubricato «rendiconto condominiale», che disciplina in maniera analitica il contenuto di quest'ultimo, prevedendo una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino, nonché la necessaria presenza di elementi strutturali, consistenti nel registro di contabilità, nel riepilogo finanziario e nella nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.

In quest'ottica, si inserisce la pronuncia in esame, laddove chiarisce che «la mancanza di uno degli elementi costitutivi ex lege del rendiconto è un vizio di particolare gravità e lascia presumere un deficit informativo a cui non possono soccorrere le altre parti del documento, stante la diversa funzione che ciascuna di esse assolve».

Nel caso esaminato dal Tribunale di Avellino, l'esigenza informativa connessa alla consultazione della nota di sintesi era vieppiù rilevante, avendo i condomini attori rappresentato l'esistenza di una vertenza condominiale pendente.

In tema, la giurisprudenza di merito più recente ha aderito a tale tesi più rigorosa, avvertita come maggiormente rispondente alla lettera della legge (così Trib. Torino 4 luglio 2017).

L'intervenuta riforma in tema di condominio degli edifici non ha sopito, come dimostrato, alcuni contrasti giurisprudenziali, soprattutto in relazione alla conferma dell'amministratore in carica.

Tale profonda divergenza trae origine - com'è noto - da ragioni eminentemente nominalistiche.

Secondo una prima tesi, il termine «conferma» postula una continuità del rapporto fiduciario che non è possibile riscontrare in caso di nomina, di talché lo stesso legislatore ha pensato di tener distinte le due fattispecie. La conseguenza che se ne trae è che, per l'adozione della delibera assembleare avente ad oggetto la nomina del soggetto già in carica nell'esercizio precedente, la normativa di riferimento è rinvenibile, quanto alla regolarità della costituzione e della votazione, nel combinato disposto degli artt. 1135 e 1136 c.c., e, per quanto riguarda l'individuazione quantitativa dei quorum deliberativi, nel comma 3 dell'art. 1136 c.c..

Tale orientamento giurisprudenziale, benché apprezzabile in quanto antepone a problemi interpretativi esigenze pratiche della vita condominiale, consentendo di superare quelle situazioni di stallo in quei condomini dove l'insufficiente presenza dei partecipanti ostacola il raggiungimento dei quorum minimi previsti dal codice, sconta un'insufficiente giustificazione normativa, ancorata a ragioni meramente testuali.

Più convincente appare, dunque, quel filone giurisprudenziale che richiede la maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c. per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato, a cui la pronuncia in commento aderisce, sul presupposto di un'identità di contenuti ed effetti giuridici tra «nomina» e «conferma».

A rafforzare tale tesi depone l'art. 1129, comma 10, c.c. che, nel prevedere una durata annuale dell'incarico da amministratore, rinnovabile, in assenza di revoca o di dimissioni, tacitamente per un solo ulteriore periodo di uguale durata, considera tale mandato cessato ex lege al termine di questo (eventuale) biennio.

A riprova di quanto precede, va ancora osservato che lo stesso comma 8 dell'art. 1129 c.c., in riferimento all'istituto della c.d. prorogatio imperii, limita le funzioni dell'amministratore, nell'attesa che l'assemblea deliberi su un incarico esplicito, alle sole attività urgenti volte alla conservazione della cosa comune. Ne consegue che solo la conferma del mandato determina la «riespansione delle mansioni dell'amministratore», come chiarito dalla sentenza in esame.

Passando alla questione inerente al bilancio condominiale, la soluzione offerta dal giudice di merito appare coerente con le finalità sottese alla norma in commento.

Difatti, secondo quanto disposto dal novellato art. 1130-bis c.c. il rendiconto condominiale si compone del registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione (con anche l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti).

Tale nuova prescrizione è, dunque, finalizzata a rendere trasparente l'operato dell'amministratore in relazione alla gestione del condominio sia sotto il profilo di cassa che di competenza, in modo da garantire un'adeguata conoscenza di informazioni rilevanti ai condomini e consentire in assemblea il determinarsi di un voto cosciente.

Ne consegue che il registro, riepilogo e la nota, avendo ciascuno una precisa funzione, ispirata all'esigenza di informare i partecipanti sulla reale situazione patrimoniale del condominio, devono essere redatti con prescritti criteri.

A conferma di quanto sinora dimostrato, va osservato che sempre l'art. 1130-bis c.c. prevede la facoltà dell'assemblea condominiale di nomina (con la stessa maggioranza prevista in caso di nomina dell'amministratore), in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, di un revisore che verifichi la contabilità del condominio, suddividendone le spese di incarico tra i condomini pro quota.

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 577;

AA.VV., Commentario sistematico del condominio e delle locazioni, Piacenza, 2014, 569.