Il regolamento può vietare gli animali in ascensore perché disciplina le parti comuni

In tema di animali in condominio, è legittima la clausola del regolamento che impedisce ai condomini di utilizzare l'ascensore se accompagnati dai propri animali domestici. Ciò in quanto l'art. 1138, comma 5, c.c. fissa soltanto un limite alla potestà regolamentare incidente sulla proprietà singola, senza recare alcuna disciplina sull'uso delle parti comuni, sicché tale disciplina ben può essere contenuta nel regolamento di condominio nel senso pure di escludere la facoltà di servirsi dell'ascensore trasportando con sé animali domestici.

Una coppia di condomini aveva impugnato per nullità una clausola del regolamento (contrattuale) del supercondominio che impediva ai singoli proprietari di usare l'ascensore coi propri cani, prevedendo sanzioni in tal caso. Secondo gli attori, l'invalidità della clausola derivava direttamente dalla legge (nuovo comma 5 dell'art.1138, comma 5 c.c., introdotto dalla l. n. 220/2012). Costituendosi in giudizio, il supercondominio (convenuto) replicava che la previsione del regolamento non impediva di detenere animali domestici ma solo di usare un bene comune (ascensore) per il loro trasporto.

La questione in esame è la seguente: l'affermazione del diritto all'animale domestico in condominio include, necessariamente, l'esercizio di tutte le facoltà ad esso inerenti, tra cui, a titolo di esempio, il diritto al suo transito nelle parti comuni degli edifici e il diritto all'utilizzo dell'ascensore?

Nella vicenda in esame, la clausola limitativa (uso delle parti comuni) era stata ritenuta legittima in quanto, per costante giurisprudenza, il regolamento contrattuale può prevedere limitazioni all'uso di parti comuni da parte di determinati condomini (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2017, n. 5336). Quanto alle eccezioni di nullità in merito al divieto dell'uso dell'ascensore, esposte dagli attori con riferimento esplicito al provvedimento del Tribunale di Cagliari del 22 luglio 2017, il Tribunale di Monza ha precisato che la lettura offerta da molti interpreti in merito all'art. 1138, comma 5, c.c. tende a trascendere la materia condominiale in quanto muove dall'idea del diritto alla detenzione dell'animale domestico come diritto della persona, svincolato dal contesto del diritto condominiale; un contesto legato alla dialettica tra parti in proprietà comune e in proprietà singola.

Tuttavia, ad avviso del giudicante, sarebbe preferibile una seconda interpretazione della norma. Invero, l'art. 1138, comma 5 c.c. resta comunque inserito nel contesto del diritto di proprietà, ma la norma dovrebbe essere letta come rivolta a fissare i limiti della potestà regolamentare sulla proprietà singola: il regolamento di condominio non può spingersi fino al punto da vietare un certo uso della proprietà singola, ovvero quello di detenere animali domestici.

Fatta questa precisazione, il giudicante ha ritenuto che “altro discorso” è quello della disciplina delle parti comuni che resta fuori dall'art. 1138, comma, 5 c.c. Difatti, in tale contesto, quest'ultimo disposto è muto sulla disciplina delle parti comuni, riguardando solo la disciplina della proprietà singola. Perciò, continua il Tribunale, gli attori potranno comunque mantenere integro il diritto di possedere o detenere i loro cani, come li rassicura l'art. 1138, comma 5, c.c., ma dovranno servirsi delle scale per spostarsi in compagnia degli animali.

Diverso sarebbe stato il caso in cui s'impedisse l'uso coi cani del vialetto d'accesso o del corsello dei box (in questo il proprietario non potrebbe mai accedere alla propria abitazione con l'animale). In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il giudice di Monza ha rigettato la domanda dei condomini.

La riforma del condominio ha modificato l'art. 1138 c.c., introducendo il nuovo quinto (e ultimo) comma, in forza del quale «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». La norma impone un vero e proprio divieto della previsione regolamentare di limitazioni a carico del singolo condomino sulla detenzione di tali animali. Circa invece l'accesso e il trasporto dei cani in ascensore, il legislatore nulla ha prescritto, stabilendo all'art. 17 del d.p.r. n. 162/1999 solo il divieto d'uso dell'ascensore ai minori di anni 12 non accompagnati da persone di età più elevata.

A tal proposito, si osserva che la giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato 18 ottobre 2017, n. 4824) ha previsto che la norma agevolativa sul superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati (l. n. 13/1989) trova applicazione anche in presenza di persone che, pur non essendo diversamente abili secondo le condizioni previste dalle disposizione specifiche sul punto, siano comunque affette da disagi fisici e difficoltà motorie seppure non accertate o certificate (ad esempio anziani, ma non solo, donne in stato di gravidanza, persone che spingono passeggini per bambini ecc.).

Premesso quanto innanzi esposto, in merito alla presenza di animali in condominio, il tribunale di Cagliari, con ordinanza del 22 luglio 2016 ha confermato che alcuna norma di regolamento può vietare la detenzione di animali domestici in casa o in aree condominiali come giardini e parchi. Difatti una siffatta norma verrebbe considerata affetta da nullità, anche se fosse contenuta in un regolamento di “natura esterna” o convenzionale. Quindi, seguendo, tale interpretazione, l'assenza di un esplicito divieto di legge dovrebbe far ritenere ai proprietari di animali domestici illegittima la clausola di regolamento che impedisca la detenzione e il trasporto in ascensore di cani.

Tuttavia, il giudice di Monza (con la pronuncia in commento) è stato di diverso avviso. Secondo alcuni autori, la presente pronuncia è apparsa in parte contraddittoria. L'assunto da cui partire è proprio il precetto di cui al comma 5 dell'art. 1138 c.c. il quale, nella sua collocazione sistematica, è stato inserito dopo il comma 4 che dapprima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni, ovvero incidere negativamente sui diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale; dopo, nella seconda parte, il comma 4 elenca una serie di articoli al fine di dichiarare che le discipline recate dalle richiamate disposizioni non possano in alcun modo essere derogate, neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti (in tal senso, Cass. civ., sez. II, 9 novembre 1998, n. 11268). Questo ragionamento in contrasto con quello del giudice di Monza che ha concluso per un'ulteriore materia, porta ad interpretare la norma (detenzione degli animali domestici) volutamente sottratta dal Legislatore all'autonomia privata dei condomini esercitabile in sede di approvazione del regolamento.

Dunque, considerato che le norme circa l'uso delle cose comuni costituiscono uno dei contenuti tipici del regolamento di condominio (comma 1 dell'art. 1138 c.c.), la previsione che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici», per la sua genericità dovrebbe essere interpretata come inerente sia l'uso delle cose comuni che delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

A tal proposito, lo stesso Giudice nella parte finale della sentenza ammette che «diverso sarebbe stato vietare nel regolamento ai condomini di muoversi coi cani lungo il viale d'accesso comune all'edificio, perché così al proprietario si vieterebbe di accedere alla propria abitazione con l'animale». Tale ultimo inciso dimostra un'ulteriore contraddizione della ratio della norma: non vi possono essere, nell'intendere l'àmbito di applicazione del comma 5 dell'art. 1138 c.c., cose «più comuni» e «cose meno comuni» delle altre. Difatti, impedire ai condomini la possibilità di avere animali negli appartamenti e poi, dall'altro, vietare al proprietario di usare l'ascensore con il cane sarebbe come imporre, a chi non può fare le scale a piedi (si pensi a un disabile, un anziano, ecc.), di chiedere a qualcun altro di portare il proprio animale fin dentro l'appartamento o, in alternativa, di dover rinunciare all'animale stesso.

Scarpa, Condominio: per i cani niente ascensori, ci sono le scale, in Quotidiano giuridico del 6 aprile 2017;

Bordolli, Il divieto di tenere animali domestici in condominio, in Immob. & proprietà, 2015, fasc. 8-9, 501;

Celeste - Scarpa, in Il regolamento, le tabelle e le spese, Milano, 2014, 103;

Sala, Gli animali domestici nel condominio dopo la riforma, Rimini, 2013, 48;

Cirla, Sempre ammessi gli animali domestici, in IlSole24Ore, 22 novembre 2012, 31.