Modalità di vendita di beni immobili nelle procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento

All'interno della procedura di sovraindebitamento, nella fase di liquidazione del patrimonio si dovranno vendere alcuni immobili. La vendita dovrà avvenire nella modalità dell'asta, come avviene nelle esecuzioni immobiliari, o è potenzialmente fattibile vendere gli immobili al migliore offerente senza esperire alcuna gara? La forma del trasferimento della proprietà, avviene tramite Decreto di Trasferimento disposto dal Giudice del Tribunale, o si dovrà richiedere l'intervento del notaio? Il costo per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli (pignoramento, ipoteche) sarà a carico dell'acquirente/aggiudicatario o della procedura? Le eventuali spese condominiali saranno a carico dell'acquirente o della procedura? Nel caso fossero di competenza dell'acquirente, egli sarà tenuto al pagamento delle sole spese afferenti l'anno di acquisto dell'immobile e il precedente, ovvero per il totale?

La questione assume connotati diversi a seconda della tipologia di procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento cui il debitore ha avuto accesso.

Se per “fase di liquidazione” si intendono le operazioni dismissorie esecutive di un accordo con i creditori o di un piano del consumatore, la risposta al quesito deve tener conto della mancata previsione, nella disciplina che regolamenta le procedure de quibus, di disposizioni analoghe agli artt. 107 e 182, comma 5, l.fall. (per le cessioni in ambito fallimentare o concordatario), ovvero all'art. 14-novies L. n. 3/2012, capo II (per la procedura di liquidazione del patrimonio), che impongono in ogni caso il rispetto del principio di competitività. Anche in difetto di norme specifiche, è buona norma applicare comunque tale principio.

Con riferimento alla procedura di liquidazione del patrimonio, invece (artt. 14-ter ss. L. n. 3/2012, capo II), l'art. 14-novies L. n. 3/2012, capo II, prevede testualmente che “le vendite e gli atti di liquidazione sono effettuati dal liquidatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati (…) assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati”.

Per la cennata procedura, pertanto, le modalità di dismissione del patrimonio sono rimesse al programma di liquidazione predisposto dal liquidatore, il quale può prevedere che le vendite siano effettuate anche mediante procedura competitiva c.d. “deformalizzata”, o mediante rogito notarile, purché siano garantite adeguate forme di pubblicità, oltre che la massima informazione e partecipazione degli interessati.

A prescindere dalla modalità di vendita prescelta, è comunque previsto dall'art. 14-novies, comma 3, L. n. 3/2012, capo II, che il Giudice Delegato, sentito il liquidatore e previo vaglio di conformità degli atti dispositivi con il programma di liquidazione, ordini la cancellazione dei vincoli gravanti sui compendi alienati.

Sempre nel programma di liquidazione – e specularmente nell'ordinanza di vendita e nel bando di gara – dovrà essere specificato a chi competa il pagamento degli oneri di cancellazione. Sul punto si segnala che solitamente i programmi di liquidazione si conformano alla prassi operativa osservata per le vendite giudiziarie presso Tribunale competente (il Trib. di Verona, ad esempio è solito porre le spese di cancellazione a carico dell'aggiudicatario, mentre per Trib. Milano, circ. 29 novembre 2017, le spese di cancellazione sono a carico della procedura).

Con riferimento alle spese condominiali trova in linea generale applicazione il disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., il quale prevede che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”. Il tenore letterale della norma è tuttavia chiaro nello specificare che obbligato in solido con il condomino uscente è il soggetto che “subentra” nei diritti di quest'ultimo, e pertanto l'individuazione delle annualità di riferimento andrà condotta in relazione all'anno di gestione in corso e all'anno precedente al decreto di trasferimento (o al rogito notarile).

Riferimenti normativi - la soluzione del quesito in oggetto involge l'esame logico-sistematico delle seguenti norme: art. 7 L. n. 3/2012 (Presupposti di ammissibilità), art. 8, comma 1, L. n. 3/2012 (Contenuto dell'accordo o del piano del consumatore), art. 9, comma 3-bis, lett. e) (Deposito della proposta), art. 13 (Esecuzione dell'accordo o del piano del consumatore), art. 14-novies L. n. 3/2012 (Liquidazione), art. 107 l.fall. (Modalità delle vendite), art. 182, comma 5, l.fall. (Cessioni), art. 63 disp. att. c.c..

Riferimenti dottrinali - in commento alla soluzione prospettata e tenuto conto della libertà negoziale concessa dal legislatore al contenuto della proposta di accordo di composizione della crisi e del piano del consumatore, in dottrina si è osservato che:

“… l'accordo è lasciato all'autonomia negoziale delle parti, essendo al riguardo previsto che la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei creditori possano avvenire “attraverso qualsiasi forma, anche mediante cessione dei crediti futuri” (art. 8, comma 1)” A. Didone, Le riforme delle procedure concorsuali, t. II, Giuffrè Editore, 2016, p. 2118.

Ancora, “ll legislatore, nel tratteggiare il contenuto della proposta, ha lasciato al debitore ampia libertà nella scelta della soluzione economico giuridica più idonea ad ottenere l'esdebitazione. Ne è prova il primo comma dell'art. 8 che, nel prevedere che la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti possano avvenire attraverso qualsiasi forma, sancisce il principio di atipicità della proposta”. P. Pajardi, M. Bocchiola, A. Paluchowki, Codice del Fallimento, Giuffrè Editore, 2013, 2611.

In tema di esecuzione dell'accordo o del piano del consumatore ai sensi dell'art. 13 L. n. 3/2012, è intervenuto anche il Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 61-2012/I, precisando che:

“Non sono, invece, stabilite le modalità attraverso le quali debba essere effettuata la liquidazione: la disposizione in esame non rinvia né alle modalità di liquidazione dei beni del fallimento, né alle modalità di liquidazione dei beni oggetto di azioni esecutive individuali.

[…] In assenza di specifiche indicazioni, sembrerebbe, dunque, che la liquidazione possa avvenire anche con forme diverse dalle procedure competitive di cui all'art. 107 l.fall. e da quelle previste nel codice di procedura civile, né che occorra l'autorizzazione al compimento dell'atto di liquidazione qualora questo sia contemplato ed adeguatamente descritto nell'accordo omologato dal giudice. Tale considerazione sembra trovare conferma nella lettera dell'art. 8, comma 1, L. 3/2012, il quale stabilisce che l'accordo con i creditori ha ad oggetto la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti “attraverso qualsiasi forma”, la quale può comprendere anche la cessione dei redditi futuri. Ciò non esclude, tuttavia, la possibilità che l'accordo stesso prevede espressamente il ricorso alle modalità di liquidazione previste dalla legge fallimentare o dal codice di procedura civile”.

In ambito di liquidazione del patrimonio la dottrina osserva che: “al liquidatore spetta l'amministrazione dei beni che compongono il patrimonio di liquidazione: con ciò realizzandosi lo spossessamento del debitore. Il comma 2 dell'art. 14-novies fissa alcune regole alle quali il liquidatore dovrà attenersi: […] il ricorso a procedure competitive per le vendite e gli altri atti di liquidazione, il ricorso a soggetti specializzati ed a stime effettuate da operatori esperti, in possesso dei requisiti previsti dal regolamento ministeriale previsto dall'art. 107 l. fall.” A. Didone, Le riforme delle procedure concorsuali, t. II, Giuffrè Editore, 2016, 2131.