La trasformazione di una parte del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo di un singolo condomino

Il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente modificare una limitata parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, a condizione che l'intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene comune e, mediante opere adeguate, venga salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto preesistente.

Nel caso concreto, un condominio richiedeva al Tribunale la reintegrazione nel possesso della parte di tetto eliminata dalla condomina proprietaria dell'ultimo piano dell'edificio condominiale per realizzarvi una terrazza accessibile solo dall'unità immobiliare di proprietà esclusiva. La domanda veniva accolta in primo grado e confermata dalla Corte d'Appello che, anche sulla base delle conclusioni contenute nella consulenza tecnica d'ufficio, evidenziava come fosse stata demolita una parte rilevante del tetto, con la conseguenza che gli altri condomini non avevano più la possibilità di utilizzare quella parte della copertura comune demolita per collocarvi antenne e pannelli solari o fotovoltaici. In ogni caso i giudici di secondo grado sottolineavano che, dopo le modifiche, per l'inadeguatezza delle opere di coibentazione eseguite, risultava compromessa la funzione di copertura e di protezione svolta dall'originario tetto. La soccombente, quindi, proponeva ricorso in Cassazione.

Si trattava, quindi, di stabilire se l'apertura praticata dal proprietario dell'ultimo piano (quindi, dall'abitazione direttamente al di sotto del tetto) allo scopo di trasformare la superficie di copertura (comune) in una terrazza “a tasca”, ponendola ad esclusivo suo servizio ed utilità, rientrasse nell'ambito di un uso lecito, seppur più intenso, di un bene comune o se, al contrario, tale modifica si dovesse considerare illegittima per violazione dell'art. 1102 c.c., comportando l'appropriazione di una porzione di un bene condominiale, definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini.

Il problema della legittimità o meno della demolizione di una porzione del tetto comune ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale per realizzare una terrazza a proprio uso esclusivo ha portato la giurisprudenza a dividersi su un doppio binario interpretativo.

Secondo un orientamento, la sostituzione ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) che, pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano (in tali termini, Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2006, n. 972; conformi anche: Trib. Firenze, 28 gennaio 2016, n. 358; Trib. Milano, 27 febbraio 2015, n. 2687; Trib. Todi, 22 aprile 2014, n. 771; Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2013, n. 5039; Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950; Cass. civ., sez. II, 12 marzo 2007, n. 5753; Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2006, n. 24414; Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2005, n. 1737; Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1983, n. 3199; Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1981, n. 4579).

Un diverso orientamento, però, ritiene che la realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell'edificio non sia illegittima.

In particolare proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107; conformi Cass. civ., sez. VI, 4 febbraio 2013, n. 2500; Trib. Roma, 23 marzo 2011, che ha considerato legittima la demolizione di una porzione di tetto spiovente, per una superficie di circa mq. 9 e la realizzazione di un nuovo solaio piano, costituito da una camera d'aria di spessore di circa 7 cm., una lamiera di supporto, un massetto in calcestruzzo, una guaina impermeabilizzante, uno strato isolante con poliuretano espanso, ulteriore massetto in calcestruzzo cellulare e un pavimento in laterizio, il tutto per uno spessore complessivo di circa 30 cm).

In altri termini, per questa opinione non è fondato ritenere tout court illecita detta trasformazione se la realizzazione della terrazza ha comportato una modificazione soltanto parziale del tetto e se sia rimasta salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto (esattamente, di recente, Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2017, n. 10004).

La decisione in commento, aderendo a questa recente corrente giurisprudenziale, conferma la statuizione della sentenza gravata che ha ritenuto illecita la trasformazione del condomino sia per la rilevanza della porzione demolita del tetto sia l'alterazione dell'originaria funzione di impermeabilizzazione.

Del resto, è evidente come l'accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo e circa l'adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione, dapprima svolta dal tetto, sia riservato al giudice di merito e, come tale, non sia censurabile in sede di legittimità per violazione dell'art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.c. (Cass. civ., sez. VI, 21 febbraio 2018, n. 4256).

Viene, dunque, confermato quel nuovo orientamento, favorevole ad una rilettura dell'articolo 1102 c.c., che tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà del singolo, ammette quelle modifiche che costituiscono uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

In altre parole si mette in rilievo come non sia ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di realizzare modifiche al tetto solo perché il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto.

In coerenza di quanto sopra si è ammesso che il condomino, proprietario del piano sottostante alla copertura comune, possa aprire su di esso degli abbaini e delle finestre per dare aria e luce alla sua proprietà.

Tali opere - ove eseguite a regola d'arte e tali da non pregiudicare la funzione di copertura, né da impedire l'esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune - costituiscono soltanto modifiche e non innovazioni della cosa comune e, pertanto, non necessitano della previa approvazione dell'assemblea dell'edificio in condominio ex artt. 1120 e 1136 c.c.

Del resto, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti al condominio non facciano un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ., Sez. II, 23 marzo 2017, n. 7544).

In ogni caso non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto se alla falda si sostituisce un'opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

In definitiva, il diritto di uso comune della copertura condominiale va tutelato in relazione al suo obiettivo contenuto o meglio alla sua funzione di copertura e protezione dell'edificio, non rilevando che in luogo dell'originaria copertura ve ne sia una strutturalmente e morfologicamente differente.

Tuttavia sebbene non venga eliminata detta funzione perché anche il pavimento di tale terrazza la esercita perfettamente a favore delle unità immobiliari sottostanti, tale trasformazione - che determina comunque una sottrazione di parte della superficie del tetto – non può consistere in modifiche significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione.

Naturalmente il giudizio andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari.

De Tilla, La trasformazione di un tetto in terrazza esclusiva, in Arch. loc. cond., 2013, 5, 622

Ferrero, Uso della cosa comune e modifica abusiva dell'immobile, in Urbanistica e appalti, 2013, 5, 531

Salciarini, Il cielo in una stanza: possibile realizzare una terrazza sul tetto, in Immobili e proprietà, 2012, 11

Samperi, Trasformazione del tetto in terrazza: sopraelevazione o innovazione?, in Giust. civ., 1986, 9, 1, 2248

Celeste, Circa le modifiche di parti comuni ad opera di singolo condomino, in Foro it., 1998, 6, 1, 1897