L'amministratore di condominio deve consentire ai condomini di visionare i soli documenti giustificativi di spesa

In tema di condominio, costituisce comportamento illegittimo da parte dell'amministratore la mancata consegna della documentazione richiesta da alcuni condomini, violando la disposizione contenuta nell'art.1130-bis c.c., ove è contenuto l'obbligo di facere: di estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, ponendo a carico dei richiedente le spese e, di converso, l'amministratore non è tenuto a consegnare altra documentazione al di fuori dell'alveo tracciato dalla norma codicistica, considerato legittimo lo strumento processuale dell'ingiunzione per consegna di documenti adottato dagli aventi causa.

Alcuni condomini con ricorso per ingiunzione di consegna chiedevano al Tribunale competente di emettere provvedimento monitorio, sussistendone i presupposti di cui all'art.633 c.p.c., per ordinare all'amministratore di condominio inadempiente la consegna della documentazione, a loro dire, giustificativa di spese. A seguito dell'emissione del decreto ingiuntivo di consegna, seguiva atto di citazione in opposizione, ex art.645 c.p.c., del detto amministratore, tempestivamente notificato, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto in quanto vi era un vizio di legittimazione passiva perché la richiesta sarebbe dovuta essere non formulata direttamente allo stesso, bensì al condominio; inoltre formulava anche la censura dell'oggettiva impossibilità di fare fronte alla richiesta inammissibile e intollerabile dei condomini, con assegnazione di termini ristretti per il deposito, nonché anche ingiustificata la richiesta di ulteriori documenti non rientranti nei c.d. documenti giustificativi di spesa.

Si costituivano i convenuti, chiedendo il rigetto della menzionata opposizione e la conferma del decreto di consegna.

Alla prima udienza di comparizione e trattazione, ex art.183 c.p.c., il giudicante assegnava i termini per il deposito di memoria ex art.183, 6 comma, c.p.c. ed altra fissata udienza istruttoria, ex art.184 c.p.c., non avendo le parti depositato alcuna memoria, rinviava la causa ad altra udienza per la precisazione della conclusioni, ritenendo il giudizio maturo per la decisione, assegnando i termini ex artt. 281-quinquies e 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i presupposti per l'emissione del provvedimento monitorio per consegna, ex art.633 c.p.c., dovuto all'inadempimento dell'amministratore di condominio alla consegna di documenti richiesti da alcuni condomini. Era, altresì, controverso quale fosse la documentazione da consegnare, anche se posto a carico dei richiedenti le spese necessarie per estrarre copia.

Era di palmare evidenza la violazione commessa da parte dell'amministratore di condominio il quale è depositario e custode della documentazione condominiale e gestionale del consesso che rappresenta, ai sensi dell'art.1130, n.8) c.c., avente l'obbligo ex lege della loro conservazione nonché obbligato alla consegna dei citati documenti, e non averli consegnati, nonostante le molteplici richieste formulate dai condomini, è da considerarsi un abuso.

Pertanto, il magistrato doveva valutare tale comportamento dell'amministratore se in violazione o meno delle disposizioni contenute nel codice civile, e valutare la fondatezza dei motivi di opposizione mossi dallo stesso. In particolare, con la pronuncia ha rigettato due motivi sollevati dall'opponente, accogliendone parzialmente il terzo, ritenendo eccessiva la richiesta degli opposti circa le matrici di 120 assegni bancari e degli estratti-conto relativi all'anno 2013 del conto corrente bancario intestato al Condominio, apparendo evidente la forzatura del dato normativo di riferimento pretendendo la consegna di tali documenti. Sicché alla luce di tale parziale accoglimento, il decreto ingiuntivo andava revocato, però con la pronuncia veniva condannato, comunque, l'amministratore alla consegna dei documenti relativi alla gestione del condominio.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in ragione dei termini previsti dall'art. 1130-bis c.c., visto anche il comportamento reiterato di mancata consegna dell'amministratore, nonostante le molteplici richieste inviate dai condomini, tramite raccomandate personali e del difensore costituito, rimaste tutte prive di riscontro. L'amministratore di condominio, come previsto nella disposizione normativa citata, deve consegnare i documenti giustificativi di spesa richiesti, con addebito dei costi in capo ai richiedenti. Non può sottrarsi a tale richiesta, salvo che i documenti richiesti non afferiscano all'attività di gestione del medesimo.

Alla luce della riforma del condominio, introdotta con la l.11 dicembre 2012, n.220, in vigore dal 18 giugno 2013, il ruolo dell'amministratore di condominio è divenuto centrale nella gestione del consesso condominiale, perché non va considerato solo organo di esecuzione (esecuzione delle delibere, controllare l'osservanza del regolamento condominiale) ma, soprattutto, organo di gestione, con una attività amministrativa in senso stretto, alla luce delle attribuzioni dello stesso puntualizzate nell'art.1130 c.c.; in particolare, l'amministratore è tenuto a redigere il rendiconto consuntivo, nelle modalità prescritte nel menzionato art. 1130-bis c.c., ove tale documento contabile viene fatto proprio dall'assemblea nel momento dell'approvazione nel corso della convocazione ordinaria, con il quorum necessario sia per la costituzione che per la deliberazione susseguente con le maggioranze richieste, come prescritte nell'art.1136 c.c.

Infatti, proprio la norma citata dell'art. 1130-bis c.c., contiene la disposizione ove i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarre copia a proprie spese.

Ma non solo, l'amministratore deve curare la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro della nomina e revoca dell'amministratore e del registro contabile.

È obbligato a conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.

Pertanto, il ruolo di amministrazione di condominio è centrale, per espletare la sua funzione deve avere dei requisiti puntuali, vista la complessità dell'incarico da svolgere, così come previsti nell'art. 71-bis disp.att.c.c.

La mancanza di alcuni di tali requisiti comporterebbe la revoca dell'incarico ricevuto, sia in àmbito assembleare, che con il procedimento di volontaria giurisdizione, innanzi al Tribunale competente, disciplinato dall'art.64 disp.att.c.c., previo espletamento del procedimento di media-conciliazione (Trib. Padova 24 febbraio 2015), oltre in caso di compimento di gravi irregolarità, precisate nell'art.1129, comma 12, c.c.

Dunque, va fugato ogni dubbio circa la portata dell'obbligo dell'amministratore del condominio di mettere a disposizione dei condomini la documentazione giustificativa del bilancio, chiarendo che, in tema di approvazione di rendiconto e preventivo, tale obbligo non comporta il deposito necessario di tutti i documenti, ma solo la loro messa a disposizione ai condomini che ne fanno richiesta, permettendo a questi di visionarli e di estrarne copia a loro spese.

L'onere di dimostrare che l'amministratore non abbia consentito ai condomini di esercitare una simile facoltà grava sui condomini stessi (Trib. Benevento 14 maggio 2013, n. 776; Cass.civ., sez.II, 19 maggio 2008, n.12650; Cass.civ., sez.II, 28 gennaio 2004, n.1544).

La contabilità dell'amministratore, deve essere tenuta con apposite forme, però non analoghe a quelle previste per i bilanci societari (Trib. Milano 18 luglio 2017, n. 8259; Trib.Bari 2 maggio 2013, n. 1426; Cass.civ., sez.II, 23 gennaio 2007, n.1405).

In effetti, lo strumento processuale adottato dai condomini per ottenere le copie della documentazione, nel giudizio posto al vaglio del giudice adìto, negate dall'amministratore di condominio è calzante, ma non il solo procedimento di natura sommaria.

Infatti, il ricorso per ingiunzione non prevede solo il pagamento di somme, bensì anche la consegna di cose, così previsto dall'art.633 c.p.c. e ben si attaglia al diritto alla consegna di una cosa mobile determinata.

L'amministratore di condominio è ritenuto il depositario ecustode di tutta la documentazione condominiale e l'unico soggetto avente l'obbligo ex lege alla loro conservazione, e di conseguenza a rispondere della inadempienza in caso di ingiustificata consegna.

Sicché la legittimazione nel giudizio de quo è, senza ombra di dubbio, direttamente in capo all'amministratore, che risponde personalmente della sua inadempienza e non rappresenta nell'esaminata fattispecie il condominio, di contro manca la legittimazione passiva di quest'ultimo.

Tale soggetto incaricato della gestione del patrimonio comune, sulla base di un mandato ricevuto dalla collettività condominiale, e della sua diretta responsabilità degli atti che compie, trae la propria esegesi dal nuovo testo dell'art.63 disp.att.c.c.secondo cui l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (Trib.Napoli 5 settembre 2016).

Nel caso non dovesse adempiere a tale richiesta, come il caso esaminato, l'azione viene intrapresa direttamente contro l'amministratore da parte del creditore non soddisfatto per ottenere l'ordine dell'elenco dei condomini morosi, attraverso il procedimento ex art.702-bis c.p.c.surrogando l'inerzia del detto amministratore, ex art.2900 c.c.

Anche tale procedimento speciale sommario di cognizione, introdotto nel nostro ordinamento con la l. 18 giugno 2009,n.69, è utilizzabile da parte dei condomini per ottenere dall'amministratore inadempiente i documenti conservati dallo stesso, come anticipato in premessa, non essendo la richiesta del provvedimento monitorio l'unica soluzione processuale.

Si giunge rapidamente innanzi al Tribunale competente ad una decisione di accoglimento o rigetto, proprio perché ci si trova in «rito semplificato» di cognizione, alternativo al processo ordinario, idoneo a fornire quella medesima tutela dichiarativa a cui mira il citato processo ordinario (Trib.Varese 18 novembre 2009).

Comunque, la facoltà esercitabile in qualsiasi tempo dai condomini di chiedere ed ottenere dall'amministratore la esibizione dei documenti contabili ed amministrativi relativi alla gestione condominiale, non deve essere, tuttavia, di ostacolo all'attività del detto amministratore e non deve presentarsi come contraria ai principi di correttezza (Trib. Aosta 23 dicembre 2014, n.4135; Trib.Milano 27 novembre 2013).

Dunque, le richieste di documentazione non rientrante nell'alveo della disposizione contenuta nell'art.1130-bis c.c., sono irricevibili ed inammissibili in quanto una forzatura del dato normativo e vanno considerate abusive.

Va, altresì, precisato che il legislatore della riforma ha inoltre indicato la possibilità di sfruttare gli strumenti tecnologici oggi disponibili e, soprattutto, assai diffusi al fine di godere dei benefici che dall'informatizzazione si possono guadagnare. Ai sensi dell'art.71-ter disp.att. c.c. l'assemblea condominiale può deliberare l'attivazione di un sito internet condominiale, con la maggioranza prevista nell'art.1136,comma 2, c.c. ovvero la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio, sia in prima che seconda convocazione.

La disposizione contenuta nella citata norma è stata emanata al fine di consentire agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.

Questo strumento del sito internet condominiale è sicuramente una reale soluzione alle problematiche sorte per estrarre copia dei documenti conservati dall'amministratore di condominio, al fine di evitare contenziosi sul punto.

Frivoli - Tarantino, Il condomino moroso e le azioni a tutela del condominio, Milano, 2015, 36;

Scarpa, Con la riforma del condominio l'amministratore paga caro le irregolarità, in Quotidiano del diritto, 8 dicembre 2014, 3;

Baldacci, Il diritto di accesso ai documenti condominiali: modalità e limiti, in Ventiquattrore avvocato, 1 giugno 2014, 6;

Celeste - Scarpa, La riforma del condominio, Milano, 2012;

Olivieri, Il procedimento sommario di cognizione, Napoli, 2009, 79.