Legge - 27/07/1978 - n. 392 art. 6 - Successione nel contratto.

Successione mortis causa

Nel primo comma il fenomeno della successione nel rapporto locativo da parte dell'erede, in seguito a decesso del conduttore, soggiace ad una disciplina speciale, derogatoria rispetto ai principi generali in materia di successioni (Bozzi, 58; Cosentino, 355).

A questo riguardo, insegna la nomofilachia che la normativa, racchiusa nell'art. 6 l. n. 392 del 1978, ha «compiutamente disciplinato la materia della successione del contratto di locazione per uso abitativo nel caso di morte del conduttore escludendo l'applicabilità dell'art. 1614 c.c.» (Cass. n. 4767/1992; Cass. n. 8155/1991); quest'ultima norma deve intendersi abrogata per effetto dell'entrata in vigore della l. n. 392 del 1978, ai sensi dell'art. 84 della stessa (Cass. n. 11.328/1990).

Questo ulteriormente significa che, in ipotesi di morte del conduttore, non valgono le regole dettate in materia successoria, di talché l'erede subentra nel contratto solo in quanto «abitualmente convivente».

L'assenza di tale presupposto «osta alla successione mortis causa nella detenzione qualificata» (Cass. n. 12916/2015). Con l'effetto che l'erede non convivente del conduttore non gli succede nella detenzione qualificata e dato che il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto, quegli è considerato detentore precario della res locata al de cuius (Cass. n. 6965/2001; Cass. n.  26.670/2017).

Subentrano ex lege ed in modo automatico nel contratto, se abitualmente conviventi col defunto conduttore, i seguenti soggetti: il coniuge (non separato), gli eredi (legittimi o testamentari), i parenti (sino al sesto grado incluso) e gli affini, anche questi senza limitazione di sorta (Cosentino, 355).

A seguito della pronunzia additiva della Corte costituzionale (Corte cost. n. 404/1988), subentra pure «il convivente more uxorio».

Subentrano solo gli eredi, non i legatari (Bozzi, 60).

Si ritiene che l'elencazione dei successibili conviventi col conduttore rivesta carattere tassativo (Lazzaro, Di Marzio, 394).

Oltre alla qualifica soggettiva di erede, deve ricorrere il presupposto della «abituale convivenza», riscontrabile in una «comunanza di vita, preesistente al decesso»; non essendo all'uopo sufficiente il certificato storico-anagrafico, che è dotato di valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata (Cass. n. 8652/1996; Cass. n. 9675/1997; Cass. n. 3251/2008; Cass. n. 1951/2009).

È stato precisato che, in presenza di più persone tutte conviventi col defunto, seppur appartenenti a diverse categorie di successibili (quali, ad es., il coniuge ed i figli del conduttore defunto), tutti subentrano congiuntamente nel rapporto, non gradatamente, dato che ognuna di esse ha «pari diritto alla successione» (Bozzi, 57; Lazzaro, Di Marzio, 386). Ciascuna persona gode di un diritto autonomo ed eguale a quello degli altri soggetti parimenti conviventi (Cosentino, 354).

Il diritto al subingresso nella locazione ha natura personale e pertanto non è comunicabile a sua volta ai successori del successore (Pret. Roma 4 luglio 1989, in Arch. Loc. cond., 1989, 763).

In piena consonanza con la pronunzia costituzionale richiamata, la l. n. 76 del 2016 (art. 1, comma 44) ha ribadito che il diritto di subingresso nel rapporto compete al convivente di fatto in caso di morte, tuttavia estendendolo all'eventuale ipotesi di recesso dal contratto da parte del conduttore.

Il subingresso nel rapporto è automatico, non necessitando di accettazione o di comunicazione al locatore, che non può opporsi, per quanto il subentrante, a sua volta, possa rinunciare al diritto di subingresso.

Per effetto del subentro legale, il successore succede al de cuius isn dall'atto della morte nei diritti ed obblighi scaturenti dal rapporto locativo.

Il subentro automatico ex art. 6 l. n. 392 opera anche in presenza di alloggio adibito a residenza familiare assegnato a socio di cooperativa edilizia con finalità mutualistica (Cass. n. 12114/2020, in Il familiarista, con nota di Tarantino).

Assegnazione della casa coniugale per separazione o divorzio

Ulteriore ipotesi di successione nel contratto di locazione, per effetto di voluntas legis, si riscontra nei commi 2 e 3° della norma in esame.

  Nel primo caso, la sostituzione ex lege (Cass. n. 1423/2011) del conduttore ad altro conduttore nei diritti ed obblighi del rapporto discende direttamente dal provvedimento di assegnazione pronunziato dal giudice in sede di separazione o divorzio.

In tema di separazione personale dei coniugi, il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione «ex lege» del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l'estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore, anche nell'ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione; pertanto, l'ignoranza, da parte del locatore, della successione «ex lege» non incide sul perfezionamento della cessione, ma assume rilevanza ai soli fini dell'opponibilità della stessa al locatore ceduto (Cass. III, n. 28615/2019).

Il diritto di subentro discende da qualsiasi provvedimento giurisdizionale pronunziato nel processo di separazione dei coniugi.

Rileva non solo la sentenza che definisce il processo ed attribuisca la casa coniugale, ma anche l'ordinanza presidenziale resa in tema di provvedimenti temporanei ed urgenti nell'interesse dei coniugi e della prole, ovvero quella successiva pronunziata dal g.i. in sede di modifica del provvedimento presidenziale (Scarpa, 384).

L'effetto scaturente dall'assegnazione giudiziale dell'abitazione all'uno o all'altro coniuge comporta l'estinzione del rapporto in capo all'originario conduttore titolare, con contestuale cessione ex lege del relativo rapporto a favore dell'assegnatario (Cass. n. 19691/2008; Cass. n. 10104/2009).

Affinché possa operare la successione legale nel rapporto è necessario che il contratto di locazione sia ancora de iure pienamente operante (Cass. n. 1952/2009), perché altrimenti tale successione non potrebbe esplicarsi.

Del pari, il fenomeno di successione inter vivos nel rapporto non può operare in difetto di provvedimento di assegnazione disposto dal giudice; situazione ravvisabile in ipotesi di separazione di fatto (Cass. n. 4370/1999).

In passato appariva discusso se il comma 2°, nonostante il riferimento ivi contenuto, si applicasse anche in caso di attribuzione dell'abitazione familiare disposto dal giudice del divorzio (Bozzi, 62; Cosentino, 360).

Il nuovo testo dell'art. 6, comma 6, l. n. 898/1970, ha definitivamente risolto il problema, laddove dispone: «l'assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599 c.c.» (Lazzaro, Di Marzio, 409).

La disciplina dettata dalla disposizione normativa in oggetto è stata estesa (per analogia) anche laddove la casa coniugale fosse stata concessa ad uno dei coniugi a titolo di comodato (Cass. n. 6458/1999).

La stessa previsione risulta pure applicabile in materia di assegnazione di abitazioni di edilizia residenziale pubblica (Cass. n. 16627/2008). In caso di separazione personale, sia essa giudiziale o consensuale, il coniuge assegnatario della casa familiare succede «ex lege» e alle stesse condizioni nel rapporto di godimento dell'alloggio adibito a residenza della famiglia, già assegnato al socio di cooperativa edilizia di categoria con finalità mutualistica (Cass. III, n. 12114/2020 ).

Si ritiene che la riconciliazione, facendo venire meno gli effetti della separazione (art. 157 c.c.) e quindi anche il provvedimento di assegnazione della casa coniugale, faccia cadere il fenomeno successorio di cui si sta discorrendo, con ripristino della situazione ex ante (Grasselli, 556-557).

Nelle testè ricordate situazioni, il conduttore originario viene sostituito dal nuovo soggetto individuato dal provvedimento giudiziale. Quest'ultimo subentra in tutti i diritti ed obblighi scaturenti dal contratto di locazione.

Appare tuttavia discusso se il trasferimento della titolarità del rapporto vada comunicato al locatore (per la non necessità della comunicazione, Trib. Reggio Emilia 21 gennaio 2002, in Arch. Loc. cond., 2002, 314. Per l'opposta soluzione, Trib. Milano 10 ottobre 1988, ivi, 1999, 99; Trib. Modena 26 aprile 2004, ivi, 2004, 352).

La quaesito iuris sembra risolta nel primo senso indicato (Cass. n. 1423/2011), per quanto continui ad essere contrastata da autorevole dottrina (Lazzaro, Di Marzio, 378, che aderisce alla tesi della necessaria comunicazione al locatore agli effetti dell'opponibilità della successione).

Separazione consensuale

Ulteriore ipotesi di successione legale nel rapporto è prevista dal terzo comma della disposizione, laddove ammette il subentro del nuovo conduttore all'altro coniuge «in caso di separazione consensuale (o nullità matrimoniale) se tra i due si sia così convenuto».

Come venne esattamente osservato (Bozzi, 62), l'ipotesi prevista e disciplinata dalla norma è quella di una cessione del contratto, inteso quale «negozio bilaterale che prescinde dal consenso del locatore», in deroga alla disciplina generale dettata in tema di cessione del contratto (art. 1406 c.c.). In tal caso il locatore non partecipa al negozio di cessione della posizione del conduttore e neppure ha possibilità di opporsi.

La regola di forma ad substantiam prevista in materia di locazioni abitative impone che l'accordo intercorso in sede di separazione consensuale tra coniugi rivesta forma scritta, a pena di nullità (Scarpa, 385).

La richiamata pronunzia costituzionale (Corte cost. n. 404/1988) ha esteso l'ambito applicativo del regime di successione nel contratto di locazione, di cui al comma in esame, all'ipotesi in cui sia cessata la convivenza more uxorio, «quando vi sia prole naturale».

La nomofilachia ha ribadito che la previsione in oggetto non è ulteriormente estensibile in assenza di prole naturale (Cass. n. 7098/2015).