Riconosciuto al coniuge separato il diritto al rimborso di metà delle spese sostenute per impermeabilizzare l'edificio

In sede di separazione o divorzio, quando la casa coniugale sia in comproprietà tra marito e moglie, le spese straordinarie, comprese quelle per le opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni condominiali, sono sostenute da entrambi i coniugi comproprietari in base alle rispettive quote di proprietà, mentre sono a carico del solo occupante abusivo, le spese per la manutenzione ordinaria ed il risarcimento dei danni da occupazione senza titolo dell'immobile comune.

Un marito separato occupava senza titolo ed in via esclusiva la casa coniugale acquistata in comproprietà con la moglie che, prima del giudizio di separazione, si trasferiva in altro appartamento, di sua proprietà esclusiva.

Nel corso del tempo il marito, oltre ad acquistare una nuova caldaia, partecipava pro quota alle spese per alcune opere di impermeabilizzazione effettuate dal condominio in cui si trovava detta abitazione.

Successivamente era costretto a rivolgersi al Tribunale per ottenere la condanna della moglie al rimborso della metà delle spese complessivamente sostenute (oltre rivalutazione e interessi).

La convenuta riteneva infondate le richieste di rimborso e, in via riconvenzionale, proponeva domanda di risarcimento dei danni da occupazione senza titolo dell'immobile.

Il Tribunale, sulla considerazione che le spese straordinarie devono gravare su tutti i comproprietari, condannava la moglie alla restituzione della metà delle somme corrisposte per le opere straordinarie delle parti comuni condominiali, mentre respingeva la richiesta di rimborso della caldaia, non avendo l'attore fornito prova di aver preventivamente interpellato la convenuta, né della necessità della sua sostituzione.

In ogni caso, lo stesso Tribunale condannava il marito a corrispondere alla moglie il risarcimento dei danni da occupazione senza titolo dell'immobile.

Si trattava, quindi, di verificare se, dopo l'occupazione abusiva della casa coniugale in comproprietà tra i coniugi, l'occupante senza titolo fosse tenuto a sostenere, oltre alle spese ordinarie ed al risarcimento danni conseguenti all'abusivo utilizzo in via esclusiva dell'immobile, le spese di manutenzione straordinaria, comprese quelle per il rifacimento delle parti comuni dell'edificio condominiale in cui si trovava la casa familiare.

Il Tribunale ha precisato che, nell'ipotesi in cui la casa coniugale appartenga in comproprietà ad entrambi i coniugi, le spese straordinarie, anche per opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni condominiali, devono essere sostenute, in base alle rispettive quote di proprietà, da entrambi i coniugi comproprietari; di conseguenza se uno di essi, assegnatario o occupante sine titulo della casa coniugale, anticipa l'intero importo delle spese condominiali di natura straordinaria, può legittimamente richiedere all'altro coniuge la restituzione della quota anticipata.

Da notare però che le spese condominiali straordinarie si differenziano rispetto a quelle necessarie a consentire che l'immobile comune mantenga la sua capacità di fornire l'utilità sua propria secondo la peculiare destinazione impressale.

Tali esborsi, nel caso di inattività o trascuranza degli altri comproprietari, da accertare in fatto, possono essere anticipate da un partecipante al fine di evitare il deterioramento della cosa, cui egli stesso e tutti gli altri hanno un oggettivo interesse, e di esse può essere chiesto il rimborso (Cass. civ., sez. II, 9 settembre 2013, n. 20652).

In altri termini un comproprietario può anticipare le spese di conservazione e pretenderne il rimborso, pur in mancanza della prestazione del consenso da parte degli altri comunisti, incombendo comunque su di lui l'onere della prova sia della suddetta inerzia che della necessità dei lavori (Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2014, n. 20988).

In mancanza di tali presupposti il partecipante ha diritto al rimborso a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno, preventivamente avvertito gli altri partecipanti (o l'amministratore della comunione).

Per quanto riguarda le spese ordinarie (comprese quelle condominiali), in applicazione analogica del principio mutuato dalla normativa sulle locazioni immobiliari (secondo cui il conduttore è tenuto al pagamento delle sole spese per i lavori di ordinaria manutenzione), tali esborsi devono gravare sul coniuge che abbia effettivamente il godimento dell'immobile.

Come precisa lo stesso Tribunale, però, se la casa familiare viene occupata abusivamente da uno dei coniugi, l'occupante abusivo è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa, a condizione che l'altro coniuge danneggiato abbia manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso.

In altri termini l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2015, n. 2423; nonché, per la giurisprudenza di merito, Trib. Torino, 16 giugno 2016, n. 3417).

Tale situazione non ricorre se, come nel caso esaminato, la volontà di sfruttare economicamente l'immobile sia stata manifestata in maniera espressa dal coniuge danneggiato mediante domanda risarcitoria proposta proprio nel giudizio di separazione (e ciò anche se dichiarata inammissibile per mancanza di connessione specifica con la domanda principale).

In tal caso è evidente il diritto al risarcimento da quantificarsi facendo riferimento al numero dei mesi di occupazione illegittima e al valore locativo dell'immobile.

La sentenza ribadisce che, qualora la casa coniugale consista in un'unità immobiliare facente parte di un condominio, le spese condominiali di carattere straordinario devono essere sostenute da entrambi i coniugi comproprietari, in proporzione delle rispettive quote di spettanza.

Tuttavia qualora in sede di separazione o di divorzio il giudice attribuisca la casa coniugale a uno dei coniugi, la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all'uso dell'abitazione medesima (per la quale, appunto, non deve versarsi corrispettivo), ma non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle condominiali che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell'abitazione familiare), per cui simili costi sono a carico del coniuge assegnatario (Cass. civ., sez. I, 19 settembre 2005, n. 18476).

Da notare però che l'eventuale accordo di separazione consensuale può prevedere che le spese condominiali straordinarie restino a carico del coniuge assegnatario (Cass. civ., sez. I, 4 febbraio 2016, n. 2195).

Se poi l'abitazione è di proprietà dell'altro coniuge, quest'ultimo è tenuto a sostenere le spese straordinarie condominiali (Cass. civ., sez. I, 28 maggio 2015 n. 11024), anche se sono state deliberate prima del provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2017, n. 9998).

In ogni caso viene ricordato come l'occupazione abusiva di un bene comune da parte di uno dei comproprietari comporta un risarcimento dei danni, a condizione che il danneggiato abbia manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso (Cass. civ., sez. II, 8 maggio 2017, n. 11184).

V. Carbone, L'accordo sulla separazione non regola gli oneri condominiali relativi alla casa comune assegnata alla donna, in Famiglia e diritto, 2016, fasc. 5, pag.430

G. Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Rimini, 2015

G. Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, VIII ed. a cura di A. Celeste, L. Salciarini, P. Terzago, Milano, 2015

F. Zambonin, L'assegnatario della casa coniugale è esonerato dal pagamento del canone, ma non delle spese, in Giudice di pace, 2008, fasc. 4, pag. 335.