Il diritto di parcheggio: fra situazione giuridica soggettiva obbligatoria e diritto reale

La servitù di parcheggio va distinta dal diritto personale di godimento. A tal fine occorre guardare anche al fondo servente il cui utilizzo non può mai risultare del tutto inibito. La servitù consiste infatti nella conformazione del diritto di proprietà in modo divergente dallo statuto legale. La servitù non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante. Quindi l'asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l'utilitas concessa. Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù.

Un soggetto acquista ad un'asta immobiliare un fondo costituito da un'area scoperta costituita da due posti auto, contigua ad un condominio, sulla quale il suo dante causa ha costituito una servitù di parcheggio in favore del condominio relativa all'intera superficie destinata a parcheggio; il diritto è sorto in virtù di atto notarile risalente ad un decennio prima, debitamente trascritto.

L'attore, proprietario del fondo qualificato come servente, chiede che venga accertata e dichiarata la nullità o comunque l'inefficacia e l'inopponibilità nei suoi confronti dell'atto costitutivo di servitù di parcheggio, poiché tale diritto non trova cittadinanza nel nostro ordinamento e, dunque, non poteva essere costituito.

Il Tribunale ligure, dopo un'ampia disamina degli istituti sottesi, pur ammettendo l'astratta configurabilità della servitù di parcheggio, accoglie la domanda, ritenendo che nel caso di specie ne difettino i requisiti, rilevando che i fondi che si pretenderebbero gravati dalla servitù di parcheggio sono costituiti da due soli posti auto a fronte di ben ventiquattro abitazioni - poste nel condominio - che dovrebbero rivestire la qualità di fondi dominanti; al contempo dall'atto istitutivo della servitù risulta altresì che i pretesi titolari di tale diritto abbiano facoltà di usufruire dell'area «in base ad un sorteggio che verrà fatto di anno in anno tra gli aventi diritto», secondo le modalità indicate nel regolamento condominiale, tutte circostanze che fanno pervenire ad un giudizio di sussistenza di una situazione di obbligazione a natura personale, stante l'assoluto difetto dei caratteri della strumentalità fra i fondi.

La pronuncia affronta con visione possibilista, in linea con alcuni orientamenti della giurisprudenza di legittimità, la controversa questione della ammissibilità della servitù di parcheggio e della connessa possibilità della sua costituzione in forza della autonomia privata delle parti.

Questione contigua, seppur non sovrapponibile, alla qualificazione giuridica della situazione di fatto corrispondente al parcheggio, i fini del relativo possesso e all'eventuale e correlativo acquisto per usucapione, che talvolta la giurisprudenza di legittimità ha invece ascritto ad un potere di fatto da ricondurre al diritto domenicale pieno.

Il tribunale di Genova compie un'approfondita disamina della ammissibilità della servitù di parcheggio nel nostro ordinamento e della possibilità dei privati di darvi luogo mediante atto negoziale.

A tal fine richiama un consistente orientamento di legittimità, seppur in buona parte non più recentissimo, che dichiara di condividere (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2014, n. 23708; Cass.civ., sez. II, 13 settembre 2012, n. 15334; Cass. civ., sez. II, 7 marzo 2013, n. 5769; Cass. civ., sez. II, 22 settembre 2009, n. 20409; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2009, n. 1551; Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8137; Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1997, n. 10370): si tratta di pronunce che negano cittadinanza al diritto di servitù di parcheggio che traggono argomenti decisivi dalla asserita assenza della realitas in tale situazione giuridica; difetterebbe infatti una utilità strumentale, per la quale si costituisce il peso sopra ad un fondo e a favore di altro, posto che la comodità insita nella facoltà di parcheggiare l'auto deve ritenersi vada ad esclusivo vantaggio non tanto del fondo preteso dominante quanto, piuttosto, del proprietario del medesimo.

La tesi è ripresa anche da altre recenti pronunce di merito (Trib. Padova 9 giugno 2017, n. 1520; Trib. Lucca, 9 settembre 2015, n. 1500)

Principi consolidati nel nostro ordinamento escludono che possa darsi luogo a servitù meramente personali, anche dette irregolari, poiché tali situazioni giuridiche soggettive non sono riconducibili allo schema di alcun diritto reale.

Il giudice ligure riconosce, tuttavia, che una più recente pronuncia di legittimità (Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2017, n. 16698) ammette invece la costituzione della servitù di parcheggio nell'ambito della autonomia negoziale riconosciuta ai privati, purché la stessa si ponga entro l'architettura tipica dei diritti reali di servitù (artt. 1027 ss. c.c.).

Va in realtà osservato che si rinviene anche altro precedente di legittimità che, seppur senza affrontare il tema in maniera compiuta ed esplicita, riconosce come legittima l'istituzione per via negoziale di un simile diritto reale (Cass. civ., sez. II, 24 agosto 2015, n. 17075).

Il tribunale di Genova, nel caso specifico, perviene a soluzione negativa, rilevando l'assenza di una situazione connotata da principi di realità, dovendosi piuttosto riconoscere la sussistenza di un mero rapporto obbligatorio sorto fra le parti originarie, dunque non trascrivibile e non opponibile a terzi.

A tali esiti perviene mediante una lettura ampia sotto il profilo interpretativo, accogliendo in forma ipotetica le indicazioni più recenti della corte di legittimità, per escludere che nel caso concreto possa ravvisarsi un legame fra i fondi piuttosto che fra i titolari degli stessi.

La più recente giurisprudenza di cassazione indica nettamente il limite alla possibilità di costituire servitù volontarie, la cui violazione comporterebbe l'allontanamento illecito dalla loro tipicità strutturale, e tuttavia ammette che le parti possano liberamente (nei limiti di liceità ed ammissibilità stabiliti dall'ordinamento per l'autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c.) configurare il contenuto del diritto, che potrebbe identificarsi anche con il diritto di parcheggio di autoveicoli.

Tale situazione sarebbe tuttavia ammissibile solo ove sussistessero i requisiti primari del correlativo diritto reale, così come delineati dall'architettura codicistica nelle norme generali in tema di servitù (artt. 1027 ss. c.c.), ovvero l'altruità della cosa, l'assolutezza, l'immediatezza, l'inerenza al fondo servente, l'inerenza al fondo dominante, la specificità dell'utilità, la localizzazione.

Poiché il confine fra l'utilità del titolare e l'utilità per il fondo, nel caso del parcheggio, è assai sottile, il giudice è chiamato a verificare la sussistenza del diritto reale tipico accertando che il peso imposto sopra al fondo servente realizzi il «godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione» e non già un mero vantaggio o utilità personale del suo titolare.

Se non vi è dubbio che il poter parcheggiare l'auto nelle vicinanze del proprio bene possa configurare un ampliamento della utilitas connessa al godimento del fondo dominante, specie ove questo abbia natura abitativa, tale valutazione dovrà accompagnarsi anche alla correlativa indagine sul peso imposto al fondo servente, che dovrà essere tale da diminuirne il godimento senza tuttavia sottrarlo integralmente alle facoltà del titolare, poiché anche tale previsione condurrebbe al di fuori dello schema tipico della servitù.

Nel caso di specie il giudice ligure è pervenuto ad una prognosi negativa in ordine alla sussistenza di servitù; la valutazione si fonda sul doppio assunto che, da un lato, la manifesta sproporzione fra il numero dei parcheggi (due) e le unità abitative che pretendevano di goderne (ventiquattro), con il conseguente godimento parziale e turnario in base a sorteggio annuale, escludeva di fatto un incremento della utilitas reale fra fondi relegando il diritto ad un mero vantaggio personale, dall'altro l'estensione del parcheggio sull'intera proprietà del titolare del fondo servente ne escludeva qualunque residua possibilità di godimento e utilizzo

La pronuncia - che assai stranamente dichiara in apertura di condividere la più risalente giurisprudenza che nega la configurabilità del diritto di servitù di parcheggio salvo poi far propria anche gli esiti più recenti - approda ad esiti condivisibili, sottolineando la rilevanza dell'accertamento demandato al giudice del merito.

Nel valutare situazioni analoghe le parti dovranno dunque attenersi, in sede di pattuizione negoziale, ai criteri della proporzione fra utilitas e peso, alla diretta riferibilità di tali due presupposti ai fondi piuttosto che ai loro proprietari, alla necessità che il peso imposto non si estenda all'intera superficie del fondo servente, poiché ove sussistesse alcuno di tali requisiti il giudice chiamato a valutare la liceità della pattuizione potrebbe prevenire ad esiti non favorevoli, ritenendo che si sia dato luogo ad un diritto di natura meramente obbligatoria, che vincola le parti ma non può essere oggetto d trascrizione volta a renderlo opponibile erga omnes.

Non sarà inutile osservare che, in situazione certamente diversa ma che implica profili contigui a quella in esame, la giurisprudenza di legittimità chiamata a valutare il possesso di un'area destinata dagli utilizzatori al parcheggio delle proprie autovetture, ha ritenuto che - ove tale condotta abbia i requisiti oggettivi e soggettivi tali da configurare il possesso - deve essere eventualmente ricondotta ad un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà piuttosto che alla servitù di parcheggio.

In tali ipotesi, la Corte di legittimità ha aderito all'orientamento più restrittivo citato sopra, ritenendo che nel parcheggio di autovetture difettasse la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso, sì che l'acquisto per usucapione della servitù di parcheggio è impedito oltre che dall'eventuale assenza delle opere richieste dall'art. 1061 c.c., anche dalla natura meramente personale dell'utilità (Cass.civ., sez. II, 6 novembre 2014, n. 23708; Cass. civ., sez. II, 7 marzo 2013, n. 5769).

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