Nel contesto di un condominio orizzontale i muri perimetrali sono considerati parti comuni

Un complesso abitativo costituito da svariate abitazioni private collegate tra loro da muri di confine è definibile come un condominio orizzontale. Alla luce di tale definizione commette un illecito il privato che, agendo autonomamente, modifichi i muri perimetrali ritenendoli erroneamente parti private e non condominiali e cagionando un vulnus ai diritti degli altri condomini e al decoro architettonico del condominio.

Un condominio orizzontale si rivolgeva al tribunale di Modena affermando come un condomino avesse realizzato svariati lavori su parti comuni in modo del tutto non autorizzato dallo stesso attore.

Tali lavori, a detta del condominio, realizzati sulle mura che collegavano i vari edifici della struttura, avrebbero comportato altresì la violazione del decoro architettonico dello stabile

A tal fine il condominio adottava una delibera assembleare con la quale domandava al condomino succitato il ripristino delle strutture.

Stante l'inadempimento alle obbligazioni della delibera il condominio si vedeva costretto ad agire in giudizio.

Si costituiva il convenuto dichiarando sostanzialmente la nullità della delibera assembleare in quanto avente oggetto una parte privata e non condominiale.

In via mediata il convenuto domandava l'accertamento della conformità alla legge di tutte le opere e modifiche dallo stesso apportate sui muri citati.

La decisione in commento verte sul delicato confine tra le parti comuni e quelle private.

Notoriamente, il codice civile orienta l'interprete che cerchi di determinare se un manufatto sia privato o comune prevedendo all'art. 1117 c.c. un elenco di parti necessariamente comuni.

Tale disposizione afferma infatti che sono comuni: «1)tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, […]».

Tale elenco, tuttavia, non è esaustivo e occorre quindi valutare caso per caso se un bene per sue caratteristiche sia o meno asservito ai bisogni comuni dei condomini e, quindi, sia funzionalmente considerabile come una parte comune.

Nel caso in oggetto, la questione è complicata dalla circostanza che il condominio in questione è un condominio orizzontale.

Nel condominio verticale, difatti, è forse più facile determinare i confini tra il comune e la proprietà privata, mentre la conformazione del condominio orizzontale porta il proprietario a considerare proprie tutte le parti nella sua materiale disponibilità, senza porsi la questione in merito all'effettiva funzione svolta dalle stesse.

Con la sentenza 16 febbraio 2018, il Tribunale di Modena accoglieva la domanda attorea.

Nel corso del giudizio la parte convenuta, che come detto non aveva adempiuto spontaneamente all'ordine dell'assemblea del ripristino dei muri perimetrali, aveva contestato la natura comune del manufatto «allegando in particolare che trattandosi di condominio orizzontale e non verticale, i muri perimetrali esterni non sono da considerare a mente dell'art. 1117 c.c.- comuni», ed eccependo, pertanto «la nullità della delibera in oggetto, della quale chiede in via riconvenzionale di accertare la nullità, per estraneità dell'oggetto alle competenze dell'assemblea condominiale».

Nella decisione in commento il giudice preliminarmente dichiarava come il complesso abitativo in oggetto fosse pacificamente un condominio orizzontale.

Stanti le caratteristiche strutturali del complesso, infatti, doveva essere rigettata la tesi del condomino convenuto ossia che ci si trovasse di fronte a una pluralità di edifici privati separati (c.d. villette a schiera) dato che nel caso in questione esistevano «caratteristiche fondanti dell'edificio nel suo complesso» che portavano alla identificazione di parti comune tipiche del condominio.

Tra queste vi erano le mura perimetrali.

Alla luce di tale ragionamento, quindi, aveva errato il condomino nell'effettuare gli interventi edili sui muri perimetrali in quanto essi erano certamente da considerare condominiali.

L'assemblea, inoltre, aveva assolutamente competenza nel determinare la necessità per il condomino di rimuovere le opere realizzate per un duplice ordine di ragioni: in prima battuta in ragione del diritto/dovere di custodia della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c.e, secondariamente, del diritto di tutela del decoro architettonico del condominio orizzontale di cui all'art. 1120 c.c.

La determinazione del parametro di decoro architettonico, inoltre, è ricompresa nell'ambito della autonomia privata propria dei condomini, i quali, all'unanimità, possono stabilire una loro definizione del concetto di decoro architettonico relativo all'aspetto generale dell'edificio (così nella sentenza Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2015, n. 12582).

La delibera assembleare impugnata, quindi, non era affatto nulla, ma anzi valida e aveva errato il condomino nel non adempiere alla decisione legittimamente presa dal condominio orizzontale.

A tal fine il giudice accoglieva la domanda attorea imponendo al convenuto di realizzare i necessari interventi di sistemazione e ripristino delle strutture condominiali e autorizzando l'attore a intervenire a spese del condomino in caso di mancata ottemperanza dello stesso.

La decisione del Tribunale di Modena appare condivisibile.

Il condominio orizzontale aveva tutto il diritto di pretendere che il condomino rimuovesse i manufatti e le modifiche apportate dallo stesso sui muri perimetrali.

La questione, infatti, ancor prima di vertere sul merito degli interventi, afferiva all'esistenza stessa del condominio e alle sue parti comuni.

Secondo il convenuto, infatti, la struttura era composta da villette a schiera separate ed autonome.

Il giudizio ha provato, al contrario, che il complesso non era da vedere come unità private separate, bensì come un unico condominio orizzontale formato da parti private (le singole abitazioni) e parti comuni (viale di ingresso e muri perimetrali) asservite alle stesse.

La sentenza, poi, aveva affermato la validità della delibera assembleare.

Sebbene il condomino avesse affermato la nullità della deliberazione per illiceità dell'oggetto e contrarietà alle norme imperative, difatti, il giudice aveva invece chiarito che l'assemblea aveva tutto il diritto di deliberare in merito agli interventi necessari a tutelare il bene comune (i muri perimetrali) e il decoro architettonico del condominio orizzontale.

Il giudice, quindi, ha valutato correttamente la sussistenza di un condominio orizzontale, dichiarando poi come i muri perimetrali fossero asserviti allo stesso e quindi non potessero essere considerati come parti private.

La sentenza, quindi, correttamente condanna il condomino al ripristino del muro e, in caso di sua inattività, permette al condominio di porre in essere le opere necessarie a spese del soccombente.

Scarpa, La condominialità dei muri perimetrali, in Riv. giur. edil., 2005, fasc. 4, 1179;

Annunziata, Muro perimetrale e poteri del singolo condomino, in Dir. e giur., 2005, 305;

Vincenti, Il nuovo condominio, Torino, 2017, 245.