La tutela del consumatore si applica ai contratti conclusi dal condominio

La vessatorietà della clausola che prevede la proroga tacita decennale del contratto di manutenzione dell'ascensore in caso di mancata disdetta comunicata sei mesi prima della scadenza, sottoscritta dall'amministratore del condominio, non è esclusa dalla doppia sottoscrizione, laddove difetti la prova che la stessa clausola negoziale sia stata oggetto di apposita trattativa individuale, applicandosi ai contratti conclusi dal condominio la normativa a tutela del consumatore.

L'impresa X, adducendo di avere stipulato con il Condominio Y un contratto di manutenzione ordinaria dell'impianto di ascensore per la durata di dieci anni, e con la clausola del tacito rinnovo per uguale periodo in caso di mancata disdetta da effettuarsi sei mesi prima della scadenza, evoca in giudizio lo stesso condominio che non aveva rispettato il termine per la comunicazione del recesso, chiedendone la condanna al pagamento in un'unica soluzione, del canone in vigore fino alla sua naturale scadenza.

La quaestio juris esaminata dal Tribunale di Napoli concerne la natura vessatoria delle clausole negoziali contenute nel contratto di manutenzione dell'impianto di ascensore sottoscritto dall'amministratore del condominio, le quali prevedevano la proroga tacita decennale in caso di mancata disdetta da comunicarsi almeno sei mesi prima della scadenza del rapporto, e la penale da pagare in misura pari all'intero canone in vigore fino alla scadenza naturale del contratto.

Il Tribunale campano rigetta la domanda di parte attrice, atteso che la giurisprudenza è assolutamente pacifica nel riconoscere la natura di consumatore anche al condominio, la cui disciplina risulta applicabile nonostante il contratto sia stato stipulato nel 1990, atteso che il contratto si era rinnovato tacitamente nel 2010.

In particolare, il Tribunale evidenzia nel caso di specie, la nullità delle clausole negoziali, in quanto vessatorie, il cui carattere non è escluso dalla doppia sottoscrizione difettando la prova che le stesse clausole erano state oggetto di apposita trattativa individuale.

In ordine alla vessatorietà delle clausole anzidette, il giudice napoletano rileva prima di tutto il contrasto con l'art. 33, lett. I), del Codice del consumo, secondo cui è vessatoria, fino a prova contraria, la clausola che stabilisce un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione, unitamente alla violazione dell'art. 33, comma 1, dello stesso Codice, secondo cui nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Da ultimo, il Tribunale, attesa la nullità delle suddette clausole negoziali, nega il diritto dell'appaltatore al compenso ai sensi dell'art. 1671 c.c., richiamando su tale punto, il noto orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cuinell'ipotesi di recesso unilaterale del committente dal contratto d'appalto, ai sensi dell'art. 1671 c.c., grava sull'appaltatore, che chiede di essere indennizzato del mancato guadagno, l'onere di dimostrare quale sarebbe stato l'utile netto da lui conseguibile con l'esecuzione delle opere appaltate, costituito dalla differenza tra il pattuito prezzo globale dell'appalto e le spese che si sarebbero rese necessarie per la realizzazione delle opere, restando salva per il committente la facoltà di provare che l'interruzione dell'appalto non ha impedito all'appaltatore di realizzare guadagni sostitutivi, ovvero gli ha procurato vantaggi diversi.

In tale ottica, considerato che il contratto di appalto ha avuto una durata ultraventennale, il Tribunale sottolinea come nel caso in esame, non risultava né impossibile, né assai difficoltosa per l'appaltatore allegare le spese sostenute negli anni precedenti, al fine di consentire al giudicante adito una valutazione equitativa.

Il condominio che stipula con una società di servizi, attraverso l'amministratore condominiale, un contratto di manutenzione del servizio di ascensore deve considerarsi consumatore (Trib. Bologna 3 agosto 2000).

Sulla scorta di tale premessa, la quaestio iuris decisa dalla pronuncia in esame trova un suo valido precedente in Trib. Arezzo 17 febbraio 2012, riguardante una fattispecie analoga, in cui si era stabilito il principio - confermato dalla pronuncia in epigrafe del giudice napoletano - secondo cui in caso di rinnovazione del contratto pluriennale di manutenzione dell'impianto elevatore installato nell'immobile del condominio, se essa era avvenuta successivamente all'entrata in vigore della l. 6 febbraio 1996 n. 52 (sostituito dal Codice del consumo), che con l'art. 25 aveva introdotto gli artt. 1469-bis ss.c.c., dette norme si applicavano al contratto rinnovato.

Ciò sulla scorta dell'orientamento secondo cui il contratto di manutenzione dell'impianto elevatore installato nell'immobile del condominio stipulato dall'amministratore del condominio in rappresentanza dei condomini, produce effetto direttamente nei confronti di quest'ultimi, atteso che il condominio, è un ente di gestione risultante dal raggruppamento di persone fisiche (Trib. Bari 24 settembre 2008), il cui interesse - quale che sia la natura dei condomini - sfugge alla loro natura imprenditoriale, per rimanere circoscritto alla sola caratterizzazione privatistica che consegue ex artt. 1117-1139 c.c. (Trib. Massa 26 giugno 2017).

Infatti posto che il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, il rapporto contrattuale oggetto di causa relativo ad una prestazione di servizi, non vincola l'amministratore in quanto tale, ma i singoli condomini e l'amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini (Trib. Grosseto 9 novembre 2016).

Il condominio - in quanto agisce per scopi estranei all'attività commerciale - è quindi un consumatore a tutti gli effetti, essendo del tutto irrilevante che il contratto sia concluso dall'amministratore; conseguentemente, nelle controversie che ne possano derivare trova applicazione la competenza funzionale ed inderogabile del foro del consumatore, cioè del luogo in cui è sito il condominio (Trib. Milano 21 luglio 2016).

Da ciò consegue che poiché i condomini vanno senz'altro considerati consumatori, essendo persone fisiche che agiscono, come nella specie, per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista va riconosciuta tale qualità (Cass. civ., sez. VI, 22 maggio 2015, n. 10679; Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2005, n. 452; Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2001, n. 10086).

È la stessa giurisprudenza di legittimità ad avere altresì precisato che in caso di rinnovazione del contratto, se essa è avvenuta successivamente all'entrata in vigore della l. 6 febbraio 1996, n. 52, che con l'art. 25 ha introdotto gli artt1469-bis ss.c.c. (oggi sostituiti dal Codice del consumo) dette norme si applicano al contratto rinnovato (Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2001, n. 10086).

Anche nel precedente giurisprudenziale citato (Trib. Arezzo 17 febbraio 2012) si poneva la questione di vessatorietà della clausola riguardante la risoluzione anticipata del rapporto, laddove unilateralmente predisposta, in assenza di prova che tale clausola sia stata oggetto di specifica trattativa.

In tale occasione, il giudice di merito nell'affermare che il criterio centrale era da rinvenirsi in uno significativo squilibrio tra le prestazioni, precisava che esso andava inteso come squilibrio normativo, riferito cioè ai diritti ed agli obblighi reciproci derivanti dalle stesse clausole negoziali, e non economico, non attenendo alla valutazione della vessatoria l'eventuale sproporzione tra il prezzo pattuito ed il valore effettivo del bene o del servizio.

In tale ottica, si è quindi precisato che alla clausola di durata poliennale eccezionalmente ampia, quale è la clausola di durata decennale, può riconoscersi carattere vessatorio, non in sé e per sé, ma solo in quanto non sia accompagnata da clausole riequilibratici, quali possono essere la previsione della facoltà di recesso, quale strumento che consenta al consumatore di sottrarsi, nei contratti di lunga durata, alla protrazione oltre misura del vincolo contrattuale, ovvero, in alternativa, la previsione di effetti non particolarmente gravosi per il consumatore in caso di anticipato scioglimento, vale a dire di una penale proporzionata al contenuto economico del contratto e alla posizione dei contraenti (Trib. Bari 26 ottobre 2007).

Ciò trova conferma nella decisione in commento, in ragione della clausola che stabiliva a carico del condominio l'obbligo di pagare l'intero ammontare dei canoni dovuti sino alla naturale scadenza del contratto, imponendo così una penale di entità assolutamente sproporzionata, essendo evidente come la disciplina negoziale comportava un forte squilibrio in danno del condominio, dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in tale modo assumendo di conseguenza carattere vessatorio.

Ulteriore profilo di vessatorietà ravvisabile nello squilibrio delle due prestazioni appare di tutta evidenza ove si consideri che con tale norma l'appaltatore impone al consumatore un corrispettivo per il valido esercizio del diritto al recesso di cui all'art. 1373 c.c. in misura pari alla prestazione non goduta con un beneficio per il primo assolutamente sproporzionato, potendo incassare l'intero importo a fronte della sospensione del servizio di manutenzione dell'ascensore (in termini, v. Trib. Pescara, 28 febbraio 2003).

Scarpa, Il condominio è un “consumatore” nel contratto concluso dall'amministratore, in www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com;

Ditta, Applicazione della disciplina di tutela del consumatore ai contratti condominiali, in www.condominioelocazione.it;

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Bosso, I contratti del condominio e il condominio come consumatore. Introduzione e principi generali, in Arch. loc. e cond., 2017, 14;

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Terzago, Condominio e tutela del consumatore in Riv. giur. edil., 2001, I, 866.