Spetta al conduttore l’onere di fornire la prova del buono stato dell’immobile alla riconsegna al proprietario

Il conduttore di un immobile risponde di tutti i danni cagionati allo stesso quando questo era nella sua custodia e la prova liberatoria in merito all'assenza di responsabilità incombe sullo stesso conduttore dato che l'immobile si presume locato in buono stato.

I proprietari di un appartamento convenivano in giudizio con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. i conduttori del predetto appartamento al fine di ottenere dagli stessi il risarcimento dei danni cagionati all'immobile e ai suoi arredi.

Al momento della restituzione del bene al termine del contratto, infatti, i proprietari avevano verificato la sussistenza di molteplici danni all'appartamento, nonché l'asportazione di alcuni mobili.

Si costituivano in giudizio i conduttori negando gli assunti attorei, chiesto il rigetto della domanda proposta e - in subordine - istato per la compensazione della domanda risarcitoria con la somma versata anzitempo agli attori a titolo di deposito cauzionale.

La vicenda in oggetto solleva alcuni interrogativi di pregio.

In primo luogo, ci si chiede fino a che punto il conduttore sia responsabile per i danni subiti dall'appartamento locato e i suoi arredi e che qualificazione giuridica possa essere data a tale responsabilità.

In seconda battuta, la questione da analizzare verte sull'onere probatorio in caso di danni.

Ci si chiede, infatti, se in presenza di danni subiti dall'immobile locato sia il locatore a dovere fornire prova di avere consegnato il bene in buono stato, e dimostrare come ogni arredo e struttura fosse in ottimo stato, o sia invece il locatario chiamato a fornire prova liberatoria di assenza di responsabilità nella causazione del danno (o anche assenza di danni tout court).

Il Tribunale di Torino con la sentenza 21 marzo 2018 n. 1399 accoglieva la domanda attorea.

Il ragionamento del magistrato sabaudo era fondato su due norme.

L'art. 1588 c.c. afferma infatti che «Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa», mentre il successivo art. 1590 c.c. estende l'ambito di tale responsabilità nello specificare che «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione […]».

Le disposizioni citate stabiliscono quindi il corpus della disciplina e forniscono importanti indicazioni per gli interrogativi sopra proposti (si veda sub. 3)

Il giudice, sulla base di queste norme, effettuata una istruttoria con escussione di testimoni, accoglieva la domanda attorea citando l'orientamento giurisprudenziale maggioritario della Cassazione che afferma che «Il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 c.c., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell' immobile, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto» (Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 2014, n. 2619).

Nel frangente sopra descritto, quindi, l'onere della prova in merito all'assenza di danni sarebbe stato sui convenuti i quali avevano riconosciuto nel contratto di locazione di avere ricevuto l'immobile in buono stato.

Sarebbe stato, quindi, compito dei convenuti conservare l'immobile con diligenza e restituirlo nelle condizioni in cui lo avevano ricevuto, fatta salva la normale usura.

Invero, l'utilizzo effettuato dell'immobile non si era dimostrato conforme all'oggetto del contratto «La mancanza del divano, la riconsegna di una sedia rotta, di faretti guasti, di cucina a gas non funzionante, l'assenza del libretto della caldaia, la sostituzione del frigorifero esistente senza autorizzazione della proprietà (art. 1577 c.c.), con rimozione della fiancata laterale e dell'anta frontale della cucina componibile, rappresentano voci di danno da risarcire perché testimoniano un uso della cosa locata non conforme e un deperimento eccedente il normale.

La sostituzione del frigorifero con uno diverso da quello esistente e con asportazione delle ante in cucina non è un miglioramento, ma è piuttosto un danno e certamente non è dovuta alcuna indennità ex art. 1592 c.c.; lo stesso deve dirsi per la sostituzione della serratura dell'ingresso dell'alloggio con una a due ancoraggi invece che a tre ancoraggi».

Alla luce di quanto sopra riportato, quindi, la domanda veniva accolta integralmente e i convenuti erano condannati al rimborso del danno cagionato, con parziale compensazione degli importi con il deposito cauzionale già versato.

La sentenza in oggetto pare condivisibile.

Il giudice, nel frangente, ha applicato correttamente le norme e i principi giurisprudenziali chiarendo la fondatezza della domanda attorea sia in punto an che in punto quantum.

La parte convenuta, era palese dalla lettura delle norme citate, aveva l'obbligo di fornire una prova liberatoria rispetto all'assenza di danni o assenza di una sua responsabilità nella causazione.

È noto infatti che i contratti di locazione prevedono usualmente una sommaria descrizione dell'immobile e i suoi arredi con la dicitura «l'immobile viene consegnato in buono stato» e si precisa che, anche in mancanza di esplicita dicitura, fino a prova contraria l'immobile si presume consegnato in buono stato.

Al momento della consegna dell'immobile, infatti, il conduttore assume un vero e proprio ruolo di custode dello stesso e deve rispondere dei danni cagionati dalla scarsa cura nella tenuta dello stesso.

L'esito della decisione era quindi abbastanza univoco e verrebbe da domandarsi cosa non abbia funzionato nel procedimento di mediazione - esperito prima del giudizio - il cui scopo sarebbe proprio stato quello di aiutare le parti a comprendere l'infondatezza della propria difesa, raggiungendo il duplice esito di limitare le spese legali del soccombente e avere un effetto deflattivo rispetto alla mole di processi pendenti presso le corti di merito Italiane.

La sentenza, peraltro corretta dal punto di vista formale e sostanziale, non da atto di alcun tentativo di conciliazione lasciando il dubbio che anche il giudice di merito, forse, avrebbe potuto indirizzare il giudizio verso una transazione evitando ai soccombenti anche le spese derivanti dall'esito nefasto del processo.

Prisco, Responsabilità del conduttore per deterioramento del bene, in Contratti, 2004, 53;

De Tilla, Sul legittimo rifiuto del locatore di ricevere alla scadenza l'immobile locato danneggiato, in Arch. loc. e cond., 2014, fasc. 2, 199;

Signorelli, Contratto di locazione e giurisprudenza: obbligazioni, prestazioni e responsabilità, in Resp. civ. e previd., 2015, fasc. 2, 410.