Nel giudizio di revoca dell’amministratore è escluso l'obbligo di mediazione

In tema di condominio, il singolo condomino è legittimato a chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore in tutti i casi - seppure non tipici - di comportamenti contrari ai doveri imposti dalla legge e dal regolamento o che, comunque, pregiudichino la gestione economica o sociale del condominio, e ciò a prescindere dalla inerzia o volontà contraria dell'assemblea. In tal giudizio, è esclusa la mediazione in quanto si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione.

Tizia lamentava gravi irregolarità nella gestione condominiale da parte dell'amministratore. In particolare, secondo la condomina, l'amministratore non aveva svolto correttamente i necessari atti conservativi delle parti comuni e aveva trascurato l'ordinaria manutenzione dello stabile. E ancora, secondo la ricorrente, il professionista avrebbe violato l'art. 1129, comma 12, nn. 7) e 8),c.c., per aver omesso d'indicare locali, giorni e orari in cui ogni condomino - previa richiesta - avrebbe potuto prendere visione ed estrarre copia del registro dell'anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee e della contabilità nonché per averne ripetutamente negato la consultazione e per non averne dimostrato la corretta tenuta. Inoltre, secondo Tizia, l'amministratore avrebbe violato anche le disposizioni di cui all'art. 1130,nn. 1) e 2), c.c., per non avere curato l'osservanza del regolamento condominiale e di essere rimasto inerte, pur a seguito delle numerose segnalazioni, oltre che per non aver affisso avvisi nella bacheca condominiale, inviato diffide ai trasgressori, assunto iniziative o irrogato le sanzioni previste dall'art 70 disp.att.c.c. Per le suesposte ragioni, la ricorrente aveva chiesto al giudice adito la revoca dell'amministratore e la nomina di un nuovo professionista. Costituendosi in giudizio l'amministratore ha, in primo luogo, eccepito l'improcedibilità della domanda per omesso previo espletamento della procedura di mediazione obbligatoria e, nel merito, contestato le avverse deduzioni chiedendo il rigetto della domanda.

Le questioni in esame sono le seguenti: è legittima la revoca dell'amministratore senza il previo tentativo della mediazione obbligatoria? Le gravi irregolarità c.d. innominate costituiscono validi motivi ai fini della revoca?

Il tribunale di Milano, in merito all'eccezione di improcedibilità della domanda, ha precisato che a mente dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, nel testo in vigore dal 21 agosto 2013, il procedimento di mediazione è obbligatorio nelle materie ivi indicate, tra le quali quella del condominio, ad eccezione che nei casi elencati al comma 4, tra i quali figurano, alla lettera f), i «procedimenti in camera di consiglio», fra i quali vi è quello in oggetto (art. 64 disp. att. c.c.). Secondo il Tribunale, tale dato testuale trova conferma anche nell'art. 71-quater disp. att. c.c. che, nello specificare cosa debba intendersi per “materia di condominio'' ai sensi dell'art. 5 citato, indica le controversie derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo ll, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice (comma 1).

Premesso quanto innanzi esposto, nonostante l'esistenza di un diverso orientamento giurisprudenziale, il Tribunale di merito è giunto a una differente conclusione. In pratica, i giudici di Milano, per legittimare l'esclusione della mediazione, hanno richiamato l'inciso del corpo motivazionale, reso in via incidentale, di un'affermazione contenuta in un recente provvedimento giurisdizionale (Cass. civ., sez. VI, 18 gennaio 2018, n. 1237). Attraverso tale richiamo, il Tribunale in esame ha precisato che il riferimento alle controversie, e quindi ai procedimenti di natura contenziosa, avvalora il convincimento che la revoca dell'amministratore sia esclusa dalla previsione in questione, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione e che non ha ad oggetto la violazione o la errata applicazione, in senso stretto, della normativa condominiale. Per tali motivi, è stata ritenuta infondata l'eccezione di improcedibilità.

Quanto al merito della vicenda, a seguito dell'istruttoria di causa, è emerso che le violazioni contestate erano state riscontrate nel non avere mai evaso l'amministratore le richieste di visionare i registri di legge e nel non averne, nemmeno in sede giudiziale, provato una tenuta corretta in violazione dell'art. 1130 n. 6 e 7 c.c. In tal contesto, a parere del Tribunale, costituisce pure irregolarità, ma non tipizzata dal legislatore come grave e quindi la cui valutazione è rimessa al tribunale, l'omessa indicazione del luogo, dei giorni e degli orari per la visione della documentazione condominiale. Tuttavia, ad avviso del Tribunale, solo l'omissione dei dati indispensabili per l'esatta individuazione del professionista giustifica la previsione di una sanzione così grave come la revoca e non anche agli ulteriori elementi indicati sempre al comma 2 dell'art. 1129 c.c. (locale, giorni, ore, ecc.).

Inoltre, per il Tribunale, costituisce grave irregolarità, prevista dall'art. 1129, comma 12, n. 2 c.c., la mancata esecuzione delle delibere assembleari degli anni dal 2015 al 2017 per la mancata richiesta di un preventivo neppure presentato all'udienza di discussione. Infine risultava dagli atti e dalle allegazioni proposte che l'amministratore non aveva mai preso provvedimenti - così come richiesto dall'art. 1130, n. 1),c.c. - nei confronti dei condomini che reiteratamente contravvenivano il regolamento condominiale al suo articolo 16 come documentato dalla ricorrente (per esempio, mozziconi di sigarette nelle parti comuni, panni stesi sui balconi).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, le irregolarità accertate sono state complessivamente riconosciute senz'altro gravi ed idonee a giustificare la revoca dell'amministratore. Di conseguenza è stata accolta la domanda di revoca. Invece, per ovvie ragioni procedimentali, non ha trovato accoglimento la domanda di nomina giudiziale di un nuovo amministratore, atteso che essa spetta all'assemblea e, solo ove questa non vi provveda, dall'autorità giudiziaria (art. 1129, comma 1, c.c.).

La pronuncia in esame offre punti di riflessione in merito al procedimento di mediazione in tema di revoca dell'amministratore. Ricordiamo che «l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale» (art. 5 d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28). In argomento, giova ricordare che la giurisprudenza reperita fino ad oggi ha deciso per l'applicazione dell'istituto della mediazione obbligatoria anche ai casi di revoca giudiziale. Sul punto, il Trib. Padova, ord., 24 febbraio 2015 e il Trib. Vasto, ord., 4 maggio 2017 seppur con diverse argomentazioni, hanno ammesso la mediazione quale condizione di procedibilità per il procedimento di revoca dell'amministratore di condominio. L'ultimo provvedimento citato, in particolare, ha evidenziando che «la norma di cui all'art. 71-quater citato è una norma speciale e come tale deroga alla norma di cui all'art. 5, comma 4, lett. f) citato, di carattere generale: dunque, la mediazione va esperita anche con riferimento alla revoca giudiziale».

Successivamente abbiamo avuto il provvedimento del tribunale di Macerata (decreto 10 gennaio 2018), il cui ragionamento ha rispecchiato “a grandi linee” l'orientamento espresso dai citati Tribunali. Invero, secondo i giudici di Macerata, è evidente che gli artt. 71-quater e 64 disp. att. c.c. rappresentano norma speciale nella specifica materia del condominio, dovendosi peraltro considerare che a ritenere il contrario le due norme richiamate risulterebbero in parte qua sostanzialmente abrogate (per di più implicitamente), risultando del tutto inapplicabili; mentre ravvisando, al contrario, il rapporto di specialità nel senso prospettato, l'art. 5, comma 4, lett.f), del d.lgs. n. 28/2010 manterrebbe un ampio spettro applicativo per tutti gli ulteriori procedimenti, nelle materie oggetto di mediazione obbligatoria, che si svolgono nelle forme previste dagli artt. 737 ss. c.p.c.

Quindi, secondo il ragionamento espresso dalle pronunce sin qui elencate, non è possibile presentare ricorso al giudice per chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio se prima non viene esperito il tentativo di mediazione obbligatoria.

Premesso quanto innanzi esposto, nella pronuncia in esame (decreto n. 955 del 28 marzo 2018), il Tribunale di Milano ha disatteso completamente l'orientamento sin qui mostrato. Per meglio dire, a sostegno di tale convincimento (esclusione della mediazione), la volontaria giurisdizione non ha fatto altro che richiamare quanto argomentato dalla Corte di legittimità con l'ordinanza del 18 gennaio 2018, n. 1237. È importante precisare che quanto affermato dalla citata Cassazione («È vero che … Per contro …») non è un principio di diritto, bensì un mero obiter dictum. Tale espressione indica «cose dette incidentalmente» prive di specifica rilevanza per il caso deciso. Difatti la sesta sezione della corte di legittimità (sezione filtro), con l'ordinanza in esame, pronunciandosi sul provvedimento con il quale la corte di appello aveva provveduto sul reclamo avverso il decreto del Tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio, non poteva fare altrimenti se non dichiarare improcedibile il ricorso in cassazione ai sensi dell'art. 111 della Costituzione (in tal senso, Cass. civ., sez. VI, 11 aprile 2017, n. 9348).

Dunque, a parere di chi scrivere, il tribunale di Milano non doveva utilizzare tale “inciso” per giustificare l'inammissibilità dell'eccezione (mancata mediazione) proposta in giudizio in quanto gli obiter dicta possono risultare fuorvianti se inseriti nelle massime ufficiali, perché possono indurre in errore gli operatori del diritto.

In definitiva, nell'attesa di ulteriori risposte, sarebbe auspicabile un intervento legislativo/giurisprudenziale tale da chiarire una volta per tutte l'annosa questione interpretativa della mediazione per la revoca giudiziale. Ad ogni modo, a prescindere dalla criticità del ragionamento esposto, si evidenzia che lo scenario attuale sembra propendere per l'obbligatorietà della mediazione.

Dopo questa doverosa precisazione, la pronuncia in commento è interessante in quanto, oltre a fornire un elenco delle ipotesi tipiche di grave inadempimento tali da comportare ex lege la revoca giudiziale dell'amministratore, contempla anche quelle ipotesi di gravi irregolarità c.d. innominate. A tal proposito, il Tribunale di Milano ha evidenziato come l'art. 1130, n. 1), c.c. sancisce il precipuo dovere dell'amministratore di attivarsi perché non vengano poste in essere violazioni del regolamento condominiale.

Tanto più che l'amministratore di condominio dispone di vari strumenti per imporre ai condomini il rispetto del regolamento ed è tenuto ad avvalersene. Anzitutto, può intervenire, in via stragiudiziale, mediante l'affissione di avvisi sulla bacheca condominiale, ovvero mediante l'invio di inviti o diffide agli assunti autori delle violazioni. Inoltre, l'amministratore, se è il caso, può notificare le violazioni di condominio alle autorità competenti, come le aziende sanitarie locali o le forze dell'ordine. Ma soprattutto, la giurisprudenza ha attribuito all'amministratore di condominio la facoltà di esperire azioni giudiziarie contro i trasgressori, peraltro senza che sia necessaria alcuna delibera assembleare autorizzativa (Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2014, n. 17493). Ne consegue che l'inerzia rispetto all'assunzione di tali strumenti messi a disposizione dell'ordinamento giuridico, configura senz'altro una responsabilità omissiva rispetto non soltanto alla lesione della cosa comune, ma altresì rispetto al diligente e competente adempimento dell'incarico gestorio.

Tarantino, La revoca dell'amministratore di condominio, Ediz. Condominioweb, 2018, 37;

Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2017, 709;

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 650;

Saraz, Revoca assembleare e giudiziaria dell'amministratore di condominio, Milano, 2015, 48.