I condomini tenuti al pagamento delle spese di rifacimento del lastrico solare

In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura.

La vicenda trae origine dal ricorso per cassazione articolato in unico motivo proposto avverso la sentenza della Corte d'Appello che, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale, aveva dichiarato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell'edificio condominiale debbano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini. La Corte d'Appello poneva in evidenza come i lastrici solari insistono su porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell'intera comunione come galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box, e quindi costituiscono copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure di tali parti comuni. Secondo i giudici dell'appello, non vi sarebbe quindi ragione alcuna per cui i condomini della scala B debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella proprietà comune anche della scala A.

Nella fattispecie esaminata dai giudici di legittimità si trattava quindi di esaminare se l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa deriva dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio come ha ritenuto la Corte d'Appello con l'impugnata sentenza, o dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza od al lastrico oggetto della riparazione.

La Cassazione con la pronuncia in commento tiene a precisare che l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto.

Pertanto, rispondendo alla questione posta nel ricorso, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio - come ha ritenuto la Corte d'Appello nella sentenza impugnata - né dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

I giudici di legittimità osservano al riguardo come è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura in questione tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

Va, in linea generale rilevato che, in tema di oneri condominiali, le spese relative alle cose comuni sono configurabili in funzione della conservazione o del godimento di tali beni ex artt. 1104 e 1123 c.c. e che la ripartizione di dette spese è informata nel sistema della normativa codicistica, al criterio dell'utilitas che la cosa comune conferisce a ciascuna proprietà esclusiva, coordinato con il principio dell'attribuzione pro quota e con quello della concreta misura dell'uso.

In applicazione di tali principi, l'art. 1126 c.c., con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, individua la misura del contributo, per le spese di riparazione e ricostruzione, dovuta dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma, sulla base del rapporto fra l'utilitas connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare, e quella ritenuta dalla norma prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione alla quale il lastrico solare principalmente adempie a vantaggio di tutti i condomini.

Se, quindi, è il rapporto fra le due utilità il criterio che determina l'indicata misura della contribuzione, e se tale misura è indistintamente riferita dall'art. 1126 c.c. sia alle spese di riparazione che a quelle di ricostruzione del lastrico solare di uso o proprietà esclusiva, va affermato che, a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.c.

Ciò trova riscontro in una precedente pronuncia di legittimità, in cui si è affermato che in ordine al lastrico o terrazza di proprietà esclusiva, il dovere di contribuire ai costi di manutenzione rinviene la sua ragione, ex art. 1126 c.c., nell'utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene (Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2017, n. 199).

In quest'ultima pronuncia si è quindi statuito che riguardo all'obbligazione per l'esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dell'appaltatore, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dal medesimo appaltatore, incombente su chi abbia l'uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell'edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.

Aggiungasi che in precedenza, la stessa giurisprudenza di legittimità aveva avuto modo di precisare che la disposizione dell'art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2013, n.10195).

Del resto, sul versante della responsabilità per i danni causati a terzi dall'omessa manutenzione del lastrico le Sezioni Unite con la nota pronuncia n. 9449/2016, nel risolvere la questione di massima importanza relativa all'individuazione del titolo di responsabilità per i danni derivanti dai lastrici solari in proprietà ovvero in uso esclusivo, hanno ritenuto che la fattispecie debba essere ricondotta alla previsione di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguente responsabilità del proprietario ovvero dell'usuario esclusivo, in quanto custode del bene.

Tuttavia, sebbene sia configurabile, secondo il ragionamento delle Sezioni Unite, una corresponsabilità del condominio, secondo una proporzione che può essere mutuata dall'art. 1126 c.c., attesa l'esistenza in capo al condominio del dovere di eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, è altrettanto vero che tale concorrente responsabilità non sussiste, laddove sia dimostrata la riconducibilità del danno ad un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, laddove, sia stato accertato che il danno è conseguenza di vizi e carenze costruttive dell'immobile, che involgono la sola responsabilità del custode, e senza che possa individuarsi la violazione dei concorrenti obblighi di manutenzione gravanti sul condominio (Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2017, n. 3239; Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2016, n. 23680).

Infatti, in tema di condominio di edifici il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c. (Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 2015, n. 25288; Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2012, n. 3454).

Interpretando erroneamente l'art. 1126 c.c. la Corte d'Appello ha conseguentemente omesso di distinguere gli interventi configurabili come riparazioni connessi all'uso esclusivo, ma pur sempre collegati alla funzione di copertura del lastrico, da quegli interventi di ricostruzione riconducibili esclusivamente alla funzione di copertura e non attinenti all'uso.

Infine, è opportuno ricordare come le attribuzioni dell'assemblea condominiale, previste dall'art. 1135 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso. La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purchè alleghi e dimostri di avervi interesse, giacché non opera nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2016, n.5814; Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125).

Villa, Chi deve pagare le spese di rifacimento del lastrico solare? in DeG, 2017, fasc. 31, 12;

Pironti, Problematicità del riparto spese sulle terrazze a livello ricoprenti un unico piano dell'immobile, in Giur. merito, 1999, 143;

De Tilla, Vizi del lastrico solare di proprietà esclusiva e risarcimento del danno, in Riv. Giur. Edilizia, 2013, 1024;

Campione, In tema di lastrico solare: rapporti tra condomini e responsabilità per danni arrecati a terzi, in Giur. merito, 1997, 955;

Triola, Manutenzione di lastrico solare in edificio condominiale: ripartizione delle spese e responsabilità per danni, in Giust. civ., 1996, 1350.