Su chi cade l'onere di pagamento delle spese per lavori in caso di trasferimento dell'immobile?

Le spese di manutenzione e di godimento costituiscono obbligazioni propter rem, per cui dipendono dalla titolarità del diritto reale. L'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui diventa necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa rende solo liquido il credito.

La moglie, dopo la separazione, ove le è stato riconosciuto il diritto di abitazione, veniva condannata affinché tenesse indenne l'ex marito, per oltre settemila euro, corrisposte al condominio per spese di amministrazione di manutenzione; secondo la ricorrente in Cassazione le spese, la cui assemblea di approvazione si era tenuta prima dell'insorgere del diritto di abitazione, dovevano fare carico al marito; la Cassazione accoglieva il ricorso il quanto la spesa era stata approvata quando il marito era ancora pieno proprietario del bene, per cui ne veniva onerato del costo a prescindere da chi beneficiasse delle opere.

La questione coinvolge i rapporti tra coniugi. Nella specie, la delibera di approvazione di lavori di manutenzione condominiale era avvenuta quando ancora il proprietario aveva la piena titolarità del bene; successivamente, la ex moglie, aveva beneficiato del diritto di abitazione per cui il coniuge richiedeva di essere mantenuto indenne della spesa. Il giudice di legittimità ha cassato la sentenza dei giudici di merito in quanto i lavori erano diventati necessari prima della costituzione del diritto di abitazione, per cui doveva rimanerne onerato il titolare del diritto reale (pieno proprietario) in quanto tale al momento dell'approvazione dei lavori e non chi avesse beneficiato delle opere.

La fattispecie riguarda, esclusivamente, i rapporti interni tra venditore e acquirente ed una volta che il condominio sia stato saldato e non il diritto del condominio nei confronti dei condòmini.

Dopo un primo periodo nel quale veniva conferita rilevanza costitutiva alla delibera, è intervenuto quello avallato dalla decisione in esame (Cass. civ. sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323), per poi rinvenirsi un successivo orientamento, che individuava il momento nella concreta attività gestionale dell'amministratore (Cass. civ., sez. II, 09 settembre 2008, n. 23345); il suddetto orientamento, in seguito, veniva riconosciuto, esclusivamente, per le spese di manutenzione ordinaria, mentre per le innovazioni e le spese di manutenzione straordinaria, essendo espressione dell'assemblea, questa assumeva rilevanza costitutiva (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2013, n. 8782).

Nel caso in specie la delibera torna ad avere rilevanza dichiarativa (nonostante una quota spesa di oltre settemila euro) e nonostante si vertesse in ipotesi di manutenzione straordinaria anche se, fatte le debite considerazioni, la spesa sarebbe rimasta a carico del già pieno proprietario anche secondo l'orientamento secondo il quale la delibera di approvazione avrebbe rilevanza costitutiva.

Dopo anni di giurisprudenza che ha affrontato il problema, mai in maniera organica, ma sempre analizzando singoli profili, oggi poteva considerarsi, la giurisprudenza, per lo più stabilizzata. Gli orientamenti, in materia di ripartizione interna degli oneri, tra acquirente e venditore, distinguono l'ipotesi in cui la spesa sia sorta per l'attività di gestione dell'amministratore (manutenzione ordinaria, spese di consumo ecc.) per la quale l'obbligazione sorge al momento della concreta esecuzione dell'atto gestorio, in quanto l'obbligazione retroagisce a tale momento mentre la delibera che, ha ratificato la spesa, ha valenza meramente dichiarativa, dall'ipotesi delle innovazioni e delle opere straordinarie, nelle quali la delibera assume valore costitutivo, in quanto l'amministratore è mero esecutore, per cui rileva, al fine della ripartizione degli oneri, la data della decisione.

La pronuncia in esame richiama il principio secondo il quale sia necessario fare riferimento al momento in cui l'opera divenga necessaria, trattandosi di obbligazione propter rem ma, nonostante si faccia riferimento concreto alla data della delibera, questo indirizzo ritiene la delibera meramente dichiarativa.

La presente pronuncia, pur vertendo in ipotesi di lavori di rilevante entità, oltre tutto approvati, in via preventiva, dall'assemblea, riporta l'orientamento della cassazione alla decisione del 2003, secondo la quale la delibera di approvazione presenta rilevanza meramente dichiarativa; una pronuncia immediatamente precedente (Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2017, n. 7395) ha ribadito il principio secondo il quale per quanto concerne lavorazioni di manutenzione della facciata, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare, che assume valore costitutivo (e ciò vale non solo nei rapporti interni tra acquirente e venditore, ma anche nei confronti del condominio creditore).

A questo punto il dubbio permane in relazione a quelle opere, che non siano innovazioni che, nonostante siano approvate dall'assemblea nel momento in cui è già titolare l'acquirente, possa essere agevolmente dimostrato che la loro necessità fosse insorta in periodo precedente (magari a seguito di assemblee meramente propositive).

Sarebbe auspicabile che, in questa materia, intervenissero le Sezioni Unite.