Legittima l'apertura delle finestre sul muro comune

In tema di condominio, ed in particolare di diritti riconosciuti ai singoli condomini, l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini. Difatti, nell'àmbito delle facoltà riconosciute ai condomini ex art. 1102 c.c., rientra quella di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza che ciò violi gli artt. 901-907 c.c., posto che tali modalità d'uso non ostacolino il godimento da parte degli altri compartecipi, né pregiudichino gli altri immobili.

Tizio, proprietario di un fabbricato adibito ad albergo ristorante, conveniva Caio e Sempronio in giudizio, esponendo che questi si erano illegittimamente impossessati di un vano seminterrato ed avevano commesso diversi abusi in danno della proprietà attrice quali l'ostruzione di una finestra in un muro comune nonché l'apertura di tre finestroni sempre su una parete comune. Inoltre, a parere della parte attrice, i convenuti avevano realizzato un abusivo esercizio di un'attività di ristorazione, concorrenziale con quella della società attrice e fonte di immissioni di fumi e cattivi odori.

Tizio chiedeva, dunque, la condanna dei convenuti alla restituzione del vano occupato e alla eliminazione degli abusi lamentati, oltre al risarcimento dei danni.

In primo grado, il Tribunale di Torre Annunziata condannava i convenuti a rilasciare all'attrice il locale e al ripristino della finestra esistente tra i rispettivi vani di proprietà e ad eliminare i tre finestroni di areazione, aperti nel muro comune senza autorizzazione dell'attrice.

In secondo grado, la Corte d'Appello di Napoli confermava parzialmente la pronuncia appellata. Da una parte, è stata confermata la reiezione sia della domanda avente ad oggetto la cessazione delle immissioni provenienti dal ristorante di Caio e Sempronio in quanto tali immissioni non eccedevano la normale tollerabilità, sia quella di concorrenza sleale. Quanto alla vicenda delle finestre, secondo la corte territoriale, i convenuti dovevano ripristinare solo la finestra esistente, mentre l'apertura delle tre finestre sul muro perimetrale e con affaccio sul cortile di proprietà comune eranolecite in quanto rientravano nell'uso legittimo della cosa comune ex artt. 1102 c.c. Inoltre, in merito al rilascio del locale, secondo la Corte partenopea, non risultava provata l'occupazione abusiva da parte dei convenuti ritenuta dal primo giudice. Avverso tale pronuncia, Tizio ha proposto ricorso per cassazione eccependo che la Corte territoriale avrebbe erroneamente applicato la disciplina degli artt. 903 e 1102 c.c., omettendo di rilevare che l'apertura, praticata su un muro comune, incorreva nel divieto di cui all'art. 903, comma 2, c.c.

La questione in esame è la seguente: l'apertura di una finestra sul muro comune che non rispetta le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, richiede la necessaria autorizzazione degli altri condomini?

Secondo i giudici di legittimità, la Corte d'Appello avrebbe fatto buon uso dei principi in materia di apertura delle finestre. Invero, nella causa in esame, il giudice di appello, accertato che lo spazio sul quale affacciavano i finestroni per cui è causa era di proprietà comune, aveva correttamente ritenuto che l'apertura di tali finestre rientrasse nell'uso legittimo della cosa comune ex art. 1102 c.c., non risultando alcun pregiudizio ed anzi una migliore fruizione del muro. Di conseguenza, la corte territoriale aveva conseguentemente respinto la domanda di eliminazione delle stesse.

A tal proposito, conformemente all'orientamento giurisprudenziale, la Corte di legittimità ha evidenziato che la regolamentazione generale sulle distanze è applicabile tra i condomini di un edificio soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art.1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2017, n. 30528).

Dunque, l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di “luce” in “veduta” su un cortile comune, in particolare, rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13874; Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2013, n. 14652).

In virtù dei suesposti principi, secondo la Cassazione, qualora come nel caso di specie, il bene comune sia stato utilizzato nell'ambito dei limiti e poteri spettanti al partecipante alla comunione, l'esercizio legittimo di tali poteri esclude che possa invocarsi la violazione delle disposizioni in materia di distanze tra proprietà confinanti.

Per i motivi esposti, la Corte di legittimità ha rigettato il ricorso ed ha ritenuto infondati tutti gli altri motivi.

La disciplina codicistica dell'uso delle cose comuni, in caso di comproprietà, è tracciata dall'art. 1102 c.c. la cui operatività in tema di condominio è garantita dall'art. 1139 c.c. che rinvia alle norme sulla comunione in generale per quanto non espressamente previsto dal capo relativo al condominio. Emerge, pertanto, la possibilità per il comunista/condomino di servirsi della cosa comune, nel rispetto della connessa destinazione e senza pregiudizio per il diritto degli altri comunisti/condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In funzione di detto uso, il singolo comunista/condomino è legittimato ad apportare alla cosa comune e a proprie spese le modificazioni funzionali per il migliore godimento della cosa.

A tal proposito il legislatore è alquanto chiaro quando precisa nell'art.1102, comma 1, c.c. che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Tale assunto trova ormai conferma nell'orientamento giurisprudenziale e, tra le diverse pronunce, si segnala l'importante precisazione del Tribunale di Ferrara secondo cui le modifiche alle parti comuni contemplate dall'art. 1102 c.c., a differenza dalle innovazioni, configurate dalle nuove opere che immutano la consistenza o alterano la destinazione funzionale delle parti comuni, possono essere apportate dal singolo, nel proprio interesse e a proprie spese al fine di conseguire un uso più intenso della cosa comune, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Di talché, mentre l'innovazione necessita del consenso del comproprietario, le modifiche apportate dal singolo nel proprio interesse, le quali mirano a rendere più comodo il godimento della cosa comune, non necessitano dell'anzidetto consenso (Trib. Ferrara 23 marzo 2018, n. 215).

Premesso quanto innanzi esposto, in merito alla questione della pronuncia in commento, l'apertura delle finestre è assolutamente consentita, purché non si alteri la destinazione del bene comune e non s'impedisca agli altri l'uso del muro (l'apertura di una finestra non produce, di regola, tali effetti negativi). Tuttavia, non bisogna neanche dimenticare altri aspetti fondamentali: quando si apre una finestra (tecnicamente, definita veduta) nel muro condominiale, è necessario che l'opera eseguita non alteri il decoro architettonico del palazzo e non produca danno alla sicurezza ed alla stabilità del fabbricato.

Difatti,gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni.

Tuttavia, nell'esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all'art. 1120 c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 2014, n. 53).

Infine, quanto agli aspetti legati alla mancata osservanza delle distanze, la Corte di legittimità è alquanto chiara nell'affermare che la regolamentazione sulle distanze è applicabile quando lo spazio su cui si apre la veduta sia comune, in quanto in comproprietà tra le parti in causa o in condominio, solo se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la regola dettata dall'art. 1102 c.c., secondo la quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne pari uso (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2018, n. 17002).

Conseguentemente è legittima l'opera realizzata anche «senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale».

Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2017, 177;

Frivoli - Tarantino, Beni comuni nel condominio e diritti dei condomini, Milano, 2016, 20;

Mazzon, La responsabilità nel condominio dopo la riforma, Rimini, 2013, 810.