Il riparto delle spese supercondominiali

Deve essere dichiarata nulla la delibera con cui l'assemblea supercondominiale approvi il proprio rendiconto di gestione comprendendovi le spese dei palazzi costituenti il supercondominio e, in particolare, le spese di pulizia e di progettazione dei lavori per la prevenzione incendi. Sussiste eccesso di potere dell'assemblea supercondominiale che deliberi sulle spese di pulizia dei singoli palazzi, posto che solo le assemblee di questi ultimi sono legittimate a decidere in materia. La domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali, morali ed esistenziali, conseguente alla violazione degli obblighi della corretta distribuzione delle spese tra condominio e supercondominio deve essere rigettata - a parte il rispetto degli oneri probatori - essendo impossibile attribuire l'illecito aquiliano indistintamente al supercondominio o alla assemblea, fermo restando che una delibera viziata non comporta automaticamente un illecito extracontrattuale.

Con atto di citazione ritualmente notificato, un condomino proprietario di una unità immobiliare in un condominio facente parte di un complesso supercondominiale, ha impugnato per nullità le delibere assunte dall'assemblea supercondominiale con cui erano stati approvati il rendiconto della gestione annuale e il preventivo della gestione successiva, comprendente le spese di ciascun monocondominio, eccependo vizi inerenti errori di riparto delle singole voci di spesa.

L'attore eccepiva in particolare l'eccesso di potere dell'assemblea supercondominiale per avere deliberato su spese non inerenti le parti comuni del supercondominio o comunque non dovute.

Si costituiva il supercondominio in persona del suo amministratore, chiedendo il rigetto di tutte le domande.

Previa assegnazione della causa in decisione, il giudice di primo grado decideva nei sensi di cui alla massima soprarichiamata, dando atto che la Corte d'Appello di Milano e successivamente la stessa Suprema Corte di Cassazione avevano già ritenuto la esistenza, nella specie, di diversi monocondominii nell'àmbito di un supercondominio.

Per il Tribunale di Milano, la Suprema Corte, rigettando il ricorso avverso la pronuncia della Corte d' Appello di Milano del 24 giugno 2015, aveva affermato - alla stregua di un orientamento giurisprudenziale consolidato - che al pari del condominio degli edifici regolato dall'art. 1117 ss. c.c., anche il supercondominio deve ritenersi costituito ipso iure e facto, se il titolo non disponga altrimenti, senza necessità di apposite manifestazioni di volontà e tanto meno di approvazioni assembleari, sufficiente essendo che i singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati - attraverso la relazione da accessorio a principale - agli edifici medesimi e perciò appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (v. Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2017, n. 27094, che ha rigettato il ricorso avverso App. Milano 24 giugno 2015).

Il Tribunale accoglieva la domanda dell'attore non solo con riguardo alle spese delle singole gestioni condominiali, ma anche con riguardo all'appalto delle spese di progettazione per l'ottenimento del certificato di prevenzione incendi di ciascun condominio - inserito nel rendiconto consuntivo e preventivo supercondominiali - posto che tale domanda risultava coperta dal giudicato formatosi sulla sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2719/2015.

Alla stregua di tali motivazioni, il Tribunale respingeva anche la domanda di risarcimento danni nei confronti del supercondominio.

La questione affrontata dal Tribunale di Milano coinvolge alcune tematiche di interesse, quali la definizione normativa e le competenze gestorie del supercondominio dopo la l. n. 220/2012; i rapporti tra singolo condominio e supercondominio; il riparto delle spese condominiali e supercondominiali e, infine, il diritto del condomino, danneggiato da una delibera illegittima, a conseguire il risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali.

Quanto alla definizione normativa del supercondominio e dei complessi residenziali atipici, non può prescindersi dall'art. 1117-bis c.c., che ha istituzionalizzato l'istituto del supercondominio e, in particolare, del cosiddetto condominio orizzontale. Per l'art. 1117-bis c.c., le disposizioni sul condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Ad evidenza, la nuova disposizione ha inteso applicare la normativa condominiale anche al supercondominio, sulla scorta della dottrina e della giurisprudenza del passato per le quali, ai fini della configurazione di un condominio, deve sussistere un rapporto di accessorietà necessaria - ci si perdoni il bisticcio - che lega le parti comuni dell'edificio, condominiali e supercondominiali, alle proprietà singole delle quali le prime rendono possibile l'esistenza e l'uso.

In particolare, nella legge di riforma, la nozione di supercondominio è stata configurata non solo nella ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche in senso orizzontale (si pensi alle case a schiera), quando siano dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali di cui all'art. 1117 c.c.

Ovviamente, la disciplina dettata dall'art. 1117-bis c.c. è applicabile se e in quanto compatibile con la regolamentazione pattizia del complesso. In questo senso, l'inciso “in quanto compatibile”, contenuto nell'art. 1117-bisc.c., sta a significare che la compatibilità deve essere accertata con riferimento alle regolamentazioni pattizie e alle tipologie edilizie previste dall'art. 1117-bisc.c., e cioè «in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti comuni».

In tale ultimo àmbito, possono rientrare non solo i complessi di villette a schiera, ma anche le proprietà inserite negli edifici delle c.d. corti comuni, oltre che in altre tipologie edilizie.

Ai fini della sussistenza del rapporto di accessorietà tra parti comuni e proprietà esclusive, occorre comunque distinguere tra parti comuni suscettibili di godimento autonomo e parti comuni strumentalmente necessarie al godimento delle proprietà individuali, con la precisazione che solo rispetto alle seconde può sussistere un vero e proprio rapporto di condominialità mentre - rispetto alle parti comuni in godimento autonomo - deve applicarsi la normativa sulla comunione ordinaria.

Anche quando manchi un così stretto nesso di accessorietà, materiale e funzionale, tra parti comuni e proprietà individuali non può peraltro escludersi la condominialità relativamente a un insieme di edifici indipendenti giacché, alla stregua degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi e la costituzione di condomini separati - deve ritenersi consentita la costituzione di un condominio tra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi o locali o servizi o impianti condominiali. Ed infatti, per i complessi immobiliari che comprendano più edifici autonomi, è rimessa alle parti la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, ovvero di distinti condomini per ogni fabbricato, accorpati in un supercondominio, al quale sono applicabili le norme di cui all'art. 1117 c.c.: si pensi alle portinerie, alle reti viarie interne, agli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi.

Restano invece soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture dotate di una propria autonomia ma svincolate da un rapporto di accessorietà con le parti comuni quali, ad esempio, le attrezzature sportive, gli spazi d'intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune.

Si tenga presente che la giurisprudenza ha escluso l'applicabilità delle norme sul condominio, in un caso in cui tra i vari condominii sussisteva solo una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative ad un complesso residenziale, formato da un insieme di edifici distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali era a sua volta formato da vari fabbricati costituiti in condominio. Con la conseguenza che, solo in presenza di una comunione di beni caratterizzata da strumentalità e accessorietà tra parti comuni e proprietà esclusive, si può parlare di supercondominio, posto che tale accessorietà ha ad oggetto le parti necessarie per l'esistenza o l'uso delle unità abitative, così come previsto dall'art. 1117, n. 1), c.c.

Il riparto delle spese, in un supercondominio che accorpi edifici monocondominiali, deve avvenire alla stregua di due tabelle millesimali distinte: la prima riguardante i millesimi supercondominiali, che stabilisca la ripartizione delle spese tra i singoli condominii per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda riguardante la gestione interna del solo edificio monocondominiale.

Anche alla materia del supercondominio è comunque applicabile, in quanto compatibile, l'art. 1129 c.c., nel senso che ove i facenti parte del singolo condominio siano più di otto, occorre la nomina dell'amministratore del singolo condominio. Si veda, in questo senso, la giurisprudenza secondo cui «applicabile al supercondominio, quale norma compatibile è, senz'altro, l'art. 1129 c.c.: nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell'amministratore con tutte le implicazioni conseguenti»” (Cass. civ., sez. II, 12 giugno 2018, n. 15272).

Fermo restando che non è possibile escludere, dall'ambito di applicazione della disciplina supercondominiale, l'eventualità che l'amministratore sia identico sia per il supercondominio che per i singoli condominii. Ciò non toglie infatti che i due condominii (supercondominio e monocondominio), abbiano una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti) e compiti di riparto delle spese, nonostante l'amministratore sia uguale.

In particolare, quando sia unico, l'amministratore è legittimato attivo e passivo, nella qualità di amministratore del supercondominio o del singolo condominio, a seconda che l'atto di amministrazione riguardi il condominio singolo o il supercondominio.

Quanto alla risarcibilità del danno da delibera illegittima vale osservare - al di là della motivazione della sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 1808/2016 secondo cui «è impossibile attribuire l'illecito aquiliano al supercondominio indistintamente o all'assemblea nell'ambito della quale i condomini hanno diritto di esprimere il loro voto che non si trasforma in illecito per il fatto che la delibera possa poi risultare viziata» - che l'illegittimità di una delibera condominiale non comporta di per sé l'obbligo del risarcimento danni, non foss'altro per la considerazione che, nei singoli condominii e nel supercondominio, all'illegittimità di una delibera assembleare soccorre l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c., mentre all'azione di risarcimento conseguente alla illegittimità, può ricorrere solo il condomino, astenuto o dissenziente, che abbia riportato un danno immediato e diretto ai suoi diritti individuali (art. 1227 c.c.) e non anche quando il danno da illegittimità costituisca solo un danno collettivo per tutti i condomini.

Con la l. n. 220/2012, il legislatore a norma del riformato art. 67 disp. att. c.c., ha inteso prevedere un sistema per ovviare all'inerzia dei singoli condominii componenti il supercondominio mediante la nomina di un rappresentante, stabilendo che - in mancanza di convocazione dell'assemblea all'uopo indetta o in caso di mancato raggiungimento dell'elevato quorum deliberativo di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. - ciascun condomino può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

In base alla norma richiamata, nei condomini con più di 60 condomini, a ciascun condominio è imposto l'obbligo - e non la mera facoltà - di nominare un proprio rappresentante, che partecipi all'assemblea del supercondominio, chiamata a decidere «per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore».

Nel caso in cui il supercondominio sia composto da meno di 60 condomini, non potrà invece che valere la giurisprudenza del regime previgente, per la quale ciascun condomino ha diritto di presenziare personalmente o per delega alla assemblea supercondominiale e di discutere e votare tutti i vari punti posti all'ordine del giorno, relativi alla gestione. Ed infatti, l'art. 1138, ultimo comma, c.c., dispone che le norme del regolamento - senza distinguere se contrattuale o maggioritario - in nessun caso possono derogare all'art. 1136, comma 6, c.c. - per il quale “tutti i condomini” devono esser invitati alla riunione per deliberare. E, dunque, deve ritenersi nulla la delibera adottata in un supercondominio, pur se in conformità al regolamento, dagli amministratori dei singoli condomini, sia per la normale inderogabilità delle norme che tutelano le minoranze negli organi collegiali, sia perché la volontà maggioritaria in tal modo espressa può non corrispondere a quella dei condomini.

In tale contesto, si ritiene ragionevolmente che i condomini di ciascun condominio - in ragione dell'obbligatorietà della nomina del rappresentante - non possono partecipare personalmente o per delega all'assemblea supercondominiale.

Ciascun condomino dovrà ovviamente essere convocato all'assemblea del proprio condominio per votare la nomina del rappresentante all'assemblea supercondominiale e la gestione ordinaria sicché dovrà essere informato sugli argomenti all'ordine del giorno dell'assemblea supercondominiale, fornendo direttive al rappresentante nominato.

Quanto ai quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea supercondominiale, è fuori discussione che ciascun rappresentante di condominio deve essere considerato come portatore delle carature millesimali afferenti gli immobili indicati in condominio e rappresenta tutti i proprietari di questi ultimi, con la conseguenza che il rappresentante eletto dal singolo condominio non deve essere computato quale unica testa, ma quale rappresentante di tutte le teste facenti parte del plesso condominiale, di cui è mandatario.

Quanto ai poteri del rappresentante, è vero che il novellato art. 67 disp. att. c.c., nega efficacia esterna a qualsiasi limite imposto ai poteri del rappresentante che risponde del suo operato verso i condomini che l'hanno nominato in base alle regole sul mandato, ma ciò non toglie che il voto da lui espresso debba essere rigorosamente conforme alle istruzioni impartite dall'assemblea che l'ha nominato, così da limitare o escludere ogni suo potere discrezionale nella manifestazione del voto. Con la conseguenza che la delibera del supercondominio deve ritenersi obbligatoria per tutti i condomini, a norma dell'art. 1137, comma 1, c.c.

L'impugnazione delle delibere supercondominiali compete comunque ai condomini e non al rappresentante di condominio, stante la natura inderogabile dell'art. 1137 c.c.

In tema di assemblea supercondominiale, rimangono peraltro da chiarire molti punti sulla disposizione di cui all'art. 67 disp. att. c.c.: la nomina del rappresentante condominiale all'assemblea supercondominiale ha durata solo per ciascuna assemblea o può essere valida per tutte le assemblee supercondominiali? Le irregolarità della nomina del rappresentante in sede di assemblea del singolo condominio possono rilevare ai fini della validità della delibera supercondominiale? Quale è la procedura per la revoca dell'amministratore dei supercondomini avanzata dai condomini? E ancora: tale ultima revoca è deliberata dai rappresentanti dei singoli condomini o da tutti i condomini del supercondominio?

Si tenga presente che, secondo una giurisprudenza di merito, «la deliberazione con cui l'assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini componenti un complesso supercondominiale decida la revoca dell'amministratore deve ritenersi nulla, poiché intervenuta su materia estranea alle sue istituzionali attribuzioni che l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., di carattere eccezionale e di conseguente insuscettibile di applicazione analogica, espressamente limitata alla sola gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell'amministratore» (App. Milano 9 maggio 2018, n. 2321).